澳洲房地产的“冰桶挑战”,澳房汇微信公众号文章

澳洲房地产的“冰桶挑战” -- 9月8日在华贸会商务论坛的发言

文/JAMES

尊敬的各位领导，各位来宾，传媒界的朋友，你们好！

首先很荣幸能在这里和大家分享一下澳洲房地产的一些情况。特别是中国来的代表团当中，有很多位是广州地产界的同行，觉得特别亲切。今天我是最后一个发言，可能大家已有点累，所以我就先说一个轻松的话题。

澳洲房市需要降温吗？

在过去两个月里，有一个很多明星、名人，甚至政治人物都参与的慈善活动，叫做“冰桶挑战”，它要求参加者把一桶有冰块的水倒在自己的头上，并且把过程拍成影片，传到社交网络上去，同时还可以点名最多三个人，去效仿他的行为，被点名的人要在24小时内接受“挑战”，或者向慈善团体捐款100美元。

这个“冰桶挑战”活动让“渐冻人症协会（ALS）”的知名度大大提高，兩个月就筹到了一亿多美元的善款。

当然，作为Domain中文地产报和微大展平台的创办人，我今天主要想讲的不是慈善活动，我想告诉大家的是，澳洲的房地产市场，在过去的两个月，也接到了“冰桶挑战”。

在出版房地产报的近两年里，我们见证了一个又一个天价豪宅和地王的出现，也看到了一个又一个中国来的发展商做成了大手笔的买地交易。澳洲的房价已经连续两年实现了双位数的增长。在刚刚过去的七、八月，我们又过了一个房价“最红火”的冬天。在上周，我们的升龙集团，刚刚用1.7亿把 North Ryde的CSIRO科研基地作为土地储备买了下来。正如前面几位讲者所说的，从大数据来看，中澳之间的投资贸易，真正是一片繁荣。但是，对房地产界，特别是澳洲的房价，开始泼冷水的人也越来越多，这是我想告诉中国来的客人的一个真实情况。

接踵而来的大小“冰桶”

一个星期前，著名的商业调查和预测机构BIS Shrapnel发出了一份报告，警告悉尼公寓将供过于求，并预测在未来三年内，悉尼内城区将有11,500套新房上市，而房价将下跌5%。

我把文章转到微信朋友圈的时候，加了一句话：“有人泼冷水是好事，不过，说三年內有11,500套新房出来，价钱就会跌5%，没有什么说服力“。

其实，这一波给楼市降温的行动是经过小心筹划、有序执行的，主要负责发出警告的是澳洲联邦储备银行，在经过几次温和提醒，但不太见效之后，9月3日，储银的行长Glen Stevens 就直接把“房价泡沫”这个词说出来了，他说的很明白，澳洲的房地产市场，并不像很多澳洲人所相信的那样，是“不会下跌”的投资。由于在二战后“婴儿潮”中出生的澳洲人，喜欢以投资物业来支撑自己的退休金计划，最后有可能令人失望地以眼泪告终。你看，他这一桶“冰水”，可真的够凉的。

Aussie Home Loan的创始人John Symonds对储银行长的观点表示支持，他说“从1970年起，在我从事房产贷款行业的40年里，从没见过市场的利率如此之低，而且人们都以为这个低利率将长期存在，然后就大胆自信地去借贷，当房价出现拐点，提供大部分借贷的银行就会受到损害，并进而牵动股市。”

一些澳洲的大型房地产公司也表达了同样的观点，比如Stockland，这是很大的一個澳洲发展商。尽管他们去年赚了5亿5千万，净利润增加了12.2%，但是他们的CEO Mark Steinert说：“即使我们人口增长很快，而且供应不足，但是两位数字的增长是不可持续的。”

伤不起的澳洲退休金

澳洲的楼价高到什么程度呢？澳洲金融时报（Financial Review）在9月2日有一篇报道，把1995年以来澳洲、美国、新西兰、英国和加拿大的楼市做了一个比较，结果是令人吃惊的，澳洲的房价增长了283%，把其他几个国家远远抛在了后面。比较接近的是英国：增长了194%，新西兰：181%，单从这些过去的轨迹来看，情况是十分严峻的。

如果我们再来看全球金融风暴后房价的表现，澳洲和加拿大可谓并驾齐驱。看了图表，你可能会猜一猜，加拿大取消中国人投资移民的原因。

有些人认为，楼价飞涨会让澳洲人的下一代买不起房子，甚至怪中国人来把房价炒高了，更提议政府以额外征税的方法来限制中国人的房产投资——这也是常常被个别英文媒体拿来炒作的话题。但是这些都没说到重点上。

三个月前，我写过一篇在网上被很多人转载的文章：分析【澳洲房价只涨不跌的十大原因】，里面就说到：“从2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债券中。去年底，这种退休基金有503,320个，总值有4,960亿澳元，而每季度增加的数目有数千个，如此巨大的资金，即使缓慢入市，对房价的承托力来说也是不言而喻的。”

所以，我们要明白，储备银行担心的可不是楼价飞涨，而是担心飞涨之后的大跌！因为，楼市中，有几千亿澳洲人的退休金啊！

如果单纯从供求关系上理性的分析，上涨的因素总是比下跌的多。但是，历史上的大跌，从来都不是理性引起的，而是由人们的心理恐慌造成。

应对房价飞涨的对策

那么，我们应该如何去应对这一波的房价大涨呢？我认为，有几个层面的事情可以做。

首先，我认为给投资者充分的信息和选择是很有必要的，这里面应该有好与坏、乐观与冷静双平衡的专家意见，也应该有多渠道、多角度评判楼盘的信息。

我们刚刚在微大展平台组织了一个投票活动，把常见的几种应对房价飞涨的对策列举出来：

比如选项一：等房价大幅调整的时候再入市；选项二：及早进场，多做功课寻宝；选项三：快进快出，选热点赚一把就跑；选项四：切入供应链上游，加入发展商行列；选项五：投资新的增长行业，如农业、农庄；选择六：加入我们澳房第一群，多听意见。

这样做的目的，是引导大家理智地去思考、谨慎地去投资。

其次，我认为组织像今天这样的商会讨论，其实是很有必要的。房地产已经成为了华人在澳洲最热门的行业之一，在座的议员也是长期参与和支持华人社区活动的好朋友，很多政府的政策和引导方向，都可以通过这样的活动得到沟通。我们的前任省长曾立下一个规矩，禁止议员们与地产商来往。但是，这么重要的民生话题，怎么能回避呢？

有一个想法，我是很希望在座议员能够传递给一些害怕外来资金的人：中国人的资金其实是真正来帮助建设澳洲的，在过去二十年，中国人其实也深受房价飞涨的困扰。政府要做的，是加强宣传和沟通，把资金引到该去的地方，只是靠专家温柔放话是不够的。

前两天我和Reanda的老板Peter Polgar 有过一个讨论，我们讨论供不应求是不是价格飞涨的根本原因，他的话我觉得很有道理，他说“（即使供不应求）没有资金，也是涨不起来的”。华人的投资，目前都是把目光放在不多的几个市区中心和热点上，其实，对澳洲的投资机会，是看得太窄了。比如，就像刚才KPMG的Ferguson先生所讲，我们华人的资金，投在澳洲农产的，目前只占总量的1%。所以，如何缓解一些地方房产的升值压力，如何疏导资金，是重中之重。

最后，我想向大家做一个预告，作为澳洲华人最大的房地产社交平台，我们准备推出澳洲第一个房地产众筹项目，直接向高房价宣战。我们会通过一个实际的房地产项目，让有资金的朋友加入到发展商的行列。我们会组建一个非常有经验的团队，用最专业、透明的方法，把建房的过程像“开放厨房”一样，展示出来。而最重要的是，在保障资本安全的基础上，我们不是要把利润最大化，而是要在这个实验项目当中，把房价扳回到两年前！我们要让大家都知道，中国人并不是来抬高房价的。

我觉得，无论未来房价是走上还是走下，机会都是留给有准备的人的，谢谢各位！

补记：有兴趣了解微大展众筹项目或想参与澳洲房地产话题讨论的朋友，请扫以下二维码与我联络。