文 / Sally Qiu

从墨尔本房东胜诉房客出租Airbnb说起

前一段时间有一个地产界挺轰动的案例，墨尔本有个叫Catherine Swan的女房东将自己位于Fitzroy St, St Kilda的两房公寓出租了给两位租客，但是发现这两位租客竟然把自己的物业挂在Airbnb上短租出去了。Swan女士一怒之下，除了将两位租客告上了VCAT，还告上了维州法庭。维州法庭最终判决Swan女士胜诉，Swan女士也声称这次判决给了房东更多的信心，因为房东们都想确保跟自己签租约的人是实际会住在房子里的人。这是第一例与Airbnb这种短租模式相关的判决案例，也将这种出租模式再次推到了大众关注点上。

相信大家对Airbnb一点也不陌生，这种共享经济模式已经成为商科学院的范例，普通人也多多少少在Airbnb上租过房子，而房东们也越来越愿意把自己的房子拿出来在Airbnb或类似的平台上出租、以获取更多的收入。特别是对于墨尔本这个全年都有各种大型文体活动的地方，每到比赛季或者活动季，总有大量国内外的游客蜂拥而至，此时酒店数量有限又偏贵，Airbnb这样的短租则成了最好的选择。

Airbnb于2008年成立于美国旧金山，目前已经扩展到191个城市，提供的出租物业超过200万个。你可以免费把自己的房子（或者是其中的一间房子、甚至是一张沙发）挂在Airbnb上，并且注明可以入住的时间段、什么样的人可以入住、租客怎么付费（例如Paypal、银行转账、国际汇款、面交等）。Airbnb对每笔预定收取3%的抽成，同时向租客收取最多12%的抽成。

Airbnb采取了双向评价的模式，房东和租客可以根据别人的评价来判断是否租给这个人（或者是否要租这个房东的房子）。另外，房东和租客都可以自愿加入“ID确认”安全保护系统，可以查看到对方的驾照或者是护照信息。

在美国纽约，已经有超过8000套公寓从传统租赁市场转投向了Airbnb短租市场。根据当地中介统计数据显示，这8000多套公寓（出租期为3/6个月）已经占据了纽约当地10%的租赁市场。

在澳洲，Airbnb模式还处于起步阶段。目前整个澳洲有70,000多个物业挂在Airbnb网站上出租，澳洲的Airbnb房东平均一年的收入是$7100澳币。这个收入看上去并不是很吸引人对不对？但是要知道的是，这只是全澳洲的平均收入，而且很多Airbnb房东并不是全年都将自己的房子出租的。事实上，很多短租的房东都表示，他们通过Airbnb短租平台6个月的租金收入基本能达到传统租赁的2倍。

什么样的房子适合做Airbnb出租

在开始这个话题之前，我们首先来看看Australian Property Investor杂志统计的全澳Airbnb短租与传统租赁的收入对比：

大家不难从上面表格的数据中看出，海边的度假胜地和临近CBD的城区更加受到Airbnb租客们的欢迎：位于堪培拉、墨尔本、悉尼、布里斯班CBD的物业很多都被租给了商务人士或者做短途旅游的澳洲本地游客；很多拥有海边度假屋的家庭也将他们的度假屋挂到网上做短租。

南澳大学的房地产讲师Peter Koulizos认为，设备齐全的公寓、套间或者小别墅最适合在Airbnb上做短租。此外，很多没有车位、高密度住宅大楼中的套间、面积较小的物业也非常适合做Airbnb短租。

我们也整理出了10个在Airbnb上最受欢迎的短租地区，供广大投资者们参考：

这些受欢迎的区也反映出我们在前文中提到的要点：就是位于CBD内城区以及靠近海边的房子，最受短租客们的欢迎。

我们再来用一个实际的公寓来举例，看看Airbnb模式出租传和统租赁到底区别在哪里吧。假设位于Southbank的一个售价为45万的小两房公寓，利用Airbnb平台做短租，租金我们算的比上一个表格中的平均值少一点，就算每晚$170好了，入住率为50%（Airbnb自己公布的官方入住率数据）。除去支出，每周的收入如下：

如果我们采用传统租赁模式，那么每周获得的租金收入如下：

从数字中我们可以明显看到，同样的公寓，用Airbnb模式出租每周可以比传统模式出租多出$92的收入，一年就是多出$4,784的收入。

Airbnb短租模式的劣势

Airbnb短租模式的优势我们在前面已经说了很多了，下面我们就来说一说这类模式的劣势。

在前文中我们也提到过，并不是所有物业都适合做短租，距离CBD较远的郊区、以及偏远地区非海岸线上的物业，想要通过短租获取更多的租金就有点困难了，毕竟大部分人度假的时候还是会选择去海边的。

短租模式的第二个劣势，就是房东所需要支付的启动资金要比传统租赁模式要多。传统租赁模式完全可以直接将空房出租，不需要配任何家具；但是Airbnb短租模式就不能这样了，不然是没有人会来租的。除了冰箱、洗衣机、床、沙发、桌椅这些家具之外，像锅碗瓢盆、餐具、卫生纸、晾衣架等这些生活用品也是要提供的。房东还要承担打扫卫生的任务，无论是自己打扫还是交由专业的清洁公司，都是一笔支出；如果想要把这笔清洁费用转嫁到租客身上，自然也要考虑一下价格问题会不会影响到出租情况。此外，想要吸引租客们的眼光，花点钱做些简单的装饰布置总是必要的，相信大家在自己租房的时候也会愿意选择那些装修得美美的房子。

短租模式的第三个劣势，在于传统租赁下的房东保险（Landlord Insurance）和房屋保险（Home Insurance）对于短租已经不适用了。短租模式在澳洲本质上是一种“特许授权”（Licensing），不同于传统租赁的“出租”（Leasing），这种模式的好处是房东不需要跟短租客签署住宅租赁协议（Residential lease document），并且有权不提前通知短租客就可以让其马上搬走。但正因为如此，很多保险公司将其视作商业活动，提供的短租保险也未必像房东保险那么全面。比如很多短租保险就不包括公共责任险（Public Liability），假如短租客损坏了公共设施，房东不一定能通过保险获得赔偿。

短租模式的最大劣势可能还是在于其法律问题，就像Uber一开始也经历了不少法律风波一样，目前短租模式还处在法律的灰色地带，并没有明确的法律条文出来规定（除了西班牙政府为了保护本身就已经处于经济衰退中的当地酒店产业，明令禁止利用Airbnb这样的平台出租，违者最多罚款15,000欧）。我们在一开头就提到的St Kilda的例子禁止了租客再将物业以短租的形式转租出去，但这更多是因为租客本身违反了租房合同中“未经房东同意不得转租”这一条，并没有禁止房东自己将自己的物业短租出去。

除此之外，公寓大楼的物业管理也有权自行制定有关短租的规定。澳洲物业管理协会（Strata Community Australia）的发言人称，很多物业管理公司都接到房东的投诉，认为越来越多的短租会带来噪音、人身安全、沦为背包客的聚集地等问题。

小结

我们在这篇文章中总结了一下在墨尔本做Airbnb短租模式的优劣，如果你的物业位于交通便利、设施齐全的地区，室内设备齐全，装修上有一定的吸引力，报价合理，那么可以考虑一下做Airbnb模式的短租，获得更多的租金收入。

Sally Qiu

毕业于阿德莱德大学经济学专业，常春藤地产集团资深策略分析师，持牌地产代理。对于墨尔本房地产市场，特别是公寓项目、市场状况、开发商运营、销售策略及海外买家动态变化有独到见解。