这是澳洲房产大全
第 794 篇原创文章
第 54 篇Buyer's Agent专栏
前菜
内地流行歌手毛不易有首歌叫《如果有一天我变得很有钱》，部分歌词如下：
如果有一天我变得很有钱，我的第一选择不是去环游世界，躺在世界上最大最软的沙发里。
吃了就睡醒了再吃先过一年，我就可以把所有人都留在我身边。每天快快乐乐吃吃喝喝聊聊天，不用担心关于明天和离别。
变有钱 我变有钱，多少人没日没夜地浪费时间，变有钱，我变有钱......
把自己想(yi)象(yin)的素材编上曲，让大家跟着自己一起摇摆。
结果呢？
人家就把歌变成钱了... ...
正文
早在2018年中旬，我就想开始码这方面的内容。
因为澳洲的商业地产无论是在租金表现，资产保值，持有成本，避税，甚至最近10年的物业涨幅，都好于澳洲公寓市场。
可惜在澳洲，商业地产行业多是被澳洲当地人垄断的。因此在华人圈，商业地产的内容少之又少。
所以我希望在未来的日子里，通过一篇一篇文章，能为大家，尤其是华人背景的投资人，慢慢拓展更多这方面的内容。
其实最近的半年，向我们咨询千万澳币房产的客人越来越多。而这些咨询人中，有一大半问的并不是澳洲住宅类物业（Residential），而是澳洲商业地产（Commercial）。
高净值的客人已经知道如何赚钱，因此投资澳房他们要的只是资产保值和稳定的租金回报率，那么在这方面，我想澳洲的商业地产会更加符合这类投资人的调性。
（上图为2004-2018年，澳洲office类物业的交易量变化。）
澳洲的商业地产有很多种。
简单来讲，主要分三部分。分别是Warehouse（仓库）, Office（办公室）, 和Retail（零售）。
每种产品有每种产品的优势，最后具体选哪一类多少是和投资人的预算和个人情况相挂钩的。毕竟商业地产和住宅类地产相比，那种感性上的冲击要小很多，因此投资人也会理性很多。
上图为澳大利亚六大首府城市（除Hobart）之外，截止到2018年11月的住宅类地产的租金回报率。以悉尼为例，左边的house市场为3%, 右边的公寓市场为3.7%。
反观商业类物业，下图以澳洲首府城市CBD的租金作为比较：
不论是Prime还是Secondary级的office，其租金回报至少在4.5%以上。
诚然，只以租金评判商业地产是远远不够的。
但在如今大势回落时（本息同还，租金下调，房价下调），租金的重要性，不言自明。
也许有的人会说，商业地产涨幅慢，我们投资房产要的就是增幅部分。
多年以前，我也曾这么认为。但是当你慢慢了解一个市场后，你就会明白，很多事情，并不是一两句话可以说清楚的。
就好像住宅地产过去几年经历过一轮疯涨，而身边的华人朋友享受到这样疯涨的案例并不多。
结果现在有人又回头来问我，现在是不是入市的好时机？
这种事，怎么可能用yes or no就简单地回答清楚呢？
我们来看几个案例吧。
这是悉尼南区华人区Hurstville一个Retail的案例，2周前刚卖掉。
住在Hurstville的朋友可能很熟悉这家超市，单层占地265平。同一个租客逾15年，刚签的5+5新租约，年净租金回报为$110,293+GST，同时物业有翻新空间。
我们来看它的交易历史：
仅仅用时28天，在拍场以438万澳币售出。
以上这套位于悉尼市中心，总建筑面积196平的office，做过小翻新。目前在售建议价为250万澳币。
其交易历史如下：
最后，我们来看一套位于内西warehouse的案例：
占地1800平，1500平的使用面积，地块可重新划分。
2018年底，仅用时47天以850万澳币成交。而2007年的买入价位220万澳币。
今天我们不去细说，这些物业为什么卖出这样的价格。
因为商业地产不像住宅地产，它要考虑的因素要多得多，比如政府规划（潜规则），商业地产的买家被潜规则是实打实的受益，而住宅地产的买家被潜规则那就真是潜规则了
。
而且值得一提地是，商业地产人为附加的价值空间要远高于住宅类地产，这些以后我们有空再细聊。
当然，商业地产对专业度要求也很高。不但要从物业本身考量，还要考虑区域的商业环境，同时更需要法律团队和会计师团队的协同，才能保证风险相对可控。
说到商业地产，不得不说海外买家。
和住宅地产不同的是，海外投资人在入手澳洲商业地产时，是不需要支付海外附加印花税的。同时不需要支付FIRB申请费，基本和澳洲当地买家处于同等待遇。
因此在中高端预算市场，海外买家入手澳commercial，也见怪不怪了。可惜很多投资人对此还处于一张白纸的状态，天天心心念自己墨尔本的小公寓何时大涨。
以澳洲office的CBD市场为例，截止到2018年底，海外投资人比例约占全澳总48.6%，即94.6亿澳币。排名前三的分别为加拿大，美国和新加坡。
下图为2007-2018年，境外投资人在澳CBD投资的Office类型总体趋势。
总结
在“变有钱”的设想里，我的point不是有钱，而是“变”。
很多人在房产投资上，总在强调portfolio（投资组合）,好像东南西北各买一套，公寓house都得有，这个portfolio就做好了。
拿脚后跟想，都不会认为房产投资组合是这么容易的事。
简单点说，商业地产在租金表现上要好于住宅地产。
在住宅地产租金疲软的时候，加入商业地产的组合才更符合如今Portfolio的调性。
与其说不要把鸡蛋放在一个篮子里，不如说不要都买鸡蛋，可以试试鸭蛋鹅蛋嘛。不是蛋的话，能吃也好嘛。
这种portfolio要想经得起推敲，是需要花大量时间，才能为每位投资人量身定做好适合的策略。
我在成立DAWU买家服务机构（房产投资顾问管理公司）的初衷，就是要让国内外想把澳房投资这件事做好的朋友，打破信息不对称，打破有限的物业类型，打破个人有限认知，而取得最好最大的投资收益。
澳洲房产对于国人来讲，经过了10年有余，你难道还没发现问题所在么？那种以产品为导向的选房思路早已经过时了！
因为不是你有钱，你就一定会投资。
本周专栏就是这样，感谢阅读！
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