疫情之下，澳洲房市会崩盘吗？

根据房市专家的看法，通常有四种情况会严重打击一个国家的房地产市场：

• 房贷收紧、利率上调，还贷压力上涨
  

• 失业率上升，就业不充分导致通货紧缩

• 政府干预失败

• 全球危机

很明显，自2008年全球金融危机以来，COVID-19 已成为包括澳大利亚在内的每一个经济体的最大全球危机。房地产行业也无法幸免。如果病毒广泛传播，经济疲软，房地产市场和建筑业将受到沉重打击。

目前已有声音宣称：疫情或致澳洲房价下跌20%。

疫情之下，澳洲房价真的会巨幅下跌吗？房市真的会崩盘吗？我们一起往下看。

一些现实和事实

▼ 全球经济很可能陷入衰退，澳洲也不能幸免 ▼

Domain 经济学家 Trent Wiltshire 表示，冠状病毒将严重打击澳大利亚的经济。尽管澳联储和政府做出了努力，但 COVID-19 很可能使澳洲经济陷入自1991年以来的首次衰退。

COVID-19 将减少澳大利亚经济的生产能力（对经济的“供给侧冲击”）。企业关闭或削减生产，并且由于疫情，劳工阶层需要进行隔离，或需要照顾儿童、老人或患病的家人和朋友，人们将无法工作。

冠状病毒还将减少人们的收入和消费（“需求侧冲击”）。受到冲击的首批行业是旅游和教育，因为来澳的游客和学生人数降低。澳洲联储估计，仅仅针对旅游业和教育出口的影响，3月季度的GDP增长将降低0.5个百分点。未来几个月，整体经济将受到打击。社交隔离措施，例如自我隔离和在家工作，将使人们无法去商场消费，参加体育活动等，需要与他人互动的所有“社交消费”。

▼ 病毒得到有效控制将对房市产生较小影响 ▼

如果冠状病毒的传播受到有效隔离和及时正确的干预，而在短时间内得到有效控制，加上澳联储降息和政府刺激工作，将对房地产市场和建筑业产生较小的暂时影响。

由于政府喊停公开检查和现场拍卖。在不确定的时期内，潜在的买家将不愿获得房屋贷款。市场信心也将下降。卖家也可能会推迟房源上市，直到最糟糕的时期结束。由于人们无法工作，房屋建筑活动将暂时放缓，建筑材料的获取变得越来越难，开发商推迟交付项目，直到经济从暂时的低迷中反弹为止。

最终结果将是房地产销量和价格下降。但是，这只是暂时的，下降幅度可能不大。随着澳洲冬季和春季的到来，会有一段（大量交易）追赶期，因为人们压抑了长久的买卖需求，将在疫情结束后得到巨大释放（报复性消费）。这种反弹将影响房价和销量，这意味着疫情对市场的总体影响还是比较小。

澳洲救市政策：货币和财政政策“双管齐下”

一、货币政策：

• RBA紧急降息至0.25%

• 量化宽松政策

二、财政政策：

• 第一轮：176亿澳元

• 第二轮：1660亿澳元

• 第三轮：1300亿澳元

主要目的，刺激经济保就业。

在货币政策方面，较低的利率一直是最近周期价格上涨的主要驱动力。也有可能引起更多买家的兴趣，譬如之前受冠状病毒严重影响现在已经恢复的国家，尤其是中国。澳联储的现金利率在2020年3月已经紧急调整到为0.25％，历史最低水平。

刚刚，澳央行紧急降息至0.25%！澳元跌破3.9！疫情升级，美股10天4次熔断…

利率下调一直是澳大利亚乃至全球房价的主要驱动力。澳洲储备银行的研究得出结论，对于澳大利亚来说，“低利率……可以解释房价的快速增长”。澳联储发现，降低利率一个百分点可以使住宅价格在两年后上涨8％，这非常接近2010年代的房价情况。利率变化对房地产价格的影响已在2019年下半年已经显现出来。澳联储在2019年都三次降息是悉尼和墨尔本房地产市场转向的主要契机，其他城市也将紧随其后。

Deva，公众号：墨尔本房产资讯盘点过去十年澳洲房市兴衰荣辱|总结2010年代，开启2020

财政政策方面，由于联邦政府过去五年采取预算紧缩，与危机前的大多数国家相比，澳洲的债务处于较低水平。例如，当前澳大利亚政府的净债务额占经济总量的比例仅为美国政府债务的四分之一左右。

由于有了这种缓冲，澳大利亚不会立即失去AAA评级的危险，澳洲的信用仍然被视为全球金融市场上最安全的信用之一。

也正是因为澳洲政府有钱，才能在疫情期间接二连三发布一系列财政刺激政策，稳定经济和民心。

▼ 澳洲房市取决于病毒心情好坏和抗"疫"效果 ▼

根据ECDC/OWID的数据，在分析对比了全球几大重要经济体的疫情曲线之后，发现除了中国和韩国疫情曲线已平缓之外（中国已率先控制住疫情，经济也开始重新开工），只有澳洲疫情曲线相对平缓，且确诊数量低。和其他国家比较起来，尤其是每日新增确诊高达33%的美国而言，澳洲已经好太多。

这对澳洲而言，有重大意义，如果我们能保持目前的势头，意味着澳洲也能提前结束这场人类的战争，率先恢复经济。房市拍卖和开放也能提前解封。

这得益于澳洲官方及时的抗“疫”政策：封锁边境、封城、社交禁令...... 在澳洲的人都知道，前2周我们每天都被政府的大新闻刷屏。

截止发稿，澳洲总确诊5795例，死亡45例，恢复2432例，新增减少，曲线有拉平的趋势。但澳洲政府表示：我们仍然有很长的路要走。

在星期五内阁会议之后，莫里森表示新增感染已回到两周前的水平。他说，“发展轨迹是有希望的”。然后他暗示，在未来六个月中，澳大利亚可以开始放宽一些极端的隔离禁令措施。

这是个好消息，但经济复苏将需要时间。但我们相信不会太久。

▼ 澳洲房产五大优势 ▼

在2010年3月至2019年3月，10年期间，澳大利亚人口增加了340万，澳大利亚的人口增长速度快于几乎所有其他发达经济体。

澳洲的自然人口增长一直非常稳定（绿色部分）。人口增长主要由移民推动（灰色部分）。从2000年到2007年，澳洲每年的净海外移民人数为136,000。自那时以来，海外净移民平均每年增至228,000。

Deva，公众号：墨尔本房产资讯盘点过去十年澳洲房市兴衰荣辱|总结2010年代，开启2020

图|2010年代澳洲人口增长组成

绿色-自然人口增长；灰色-海外移民净增长

千禧年年末人口激增，主要由移民推动，2010年代人口增长趋于稳定。

3. 规范的房屋操作市场

政府严格规范了在澳洲从事地产行业人员的资质审批，包括房产经纪人、律师、过户师、代理人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，有相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。

4. 严格控制建造量，空置率低，出租回报率高

近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟人口引力息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需。然而澳洲政府严控房屋审批量，房屋建造量却远远赶不上人口增长。特别是近几年住房审批越来越少，行业预计在2021年墨尔本将出现住房紧缺。

2017年，公寓建设在墨尔本和布里斯班达到高峰，2018年在悉尼达到高峰。这些高峰之后，各州的公寓的批准量已大大下降，其中维州在2019年10月已锐减至10,097。这意味着未来几年的建筑率将大大降低。

图|2018年之后，公寓建设建筑审批锐减

加上墨尔本的住房空置率一直维持在2%左右（非常健康的水平），出租回报率高，是很多人选择在澳洲做房东的主要原因。

5. 永久产权优势

澳大利亚受英国普通法传统，私有制是其核心基础。澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税，而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。