澳洲房市十年回顾

Domain Research 今日刚发布的《2010年代澳洲房市的5大驱动力》。文章表示，即将结束的2010年代（2010-2019年）是澳大利亚房地产市场波涛汹涌期。

2010年代澳洲房市背后的主要推动力

为何澳洲房市在过去10年迎来如此大的爆发期？

下面是原作者，也是Domain经济学家特伦特·威尔特郡（Trent Wiltshire）总结的澳洲十年房市的5大驱动力。

1. 利率

2. 银行借贷

3. 人口增长

4. 公寓建造热潮

5. 采矿热潮

   
   

利率下调一直是澳大利亚乃至全球房价的主要驱动力。澳洲储备银行的研究得出结论，对于澳大利亚来说，“低利率……可以解释房价的快速增长”。澳联储发现，降低利率一个百分点可以使住宅价格在两年后上涨8％，这非常接近2010年代的房价情况。

澳联储的现金利率在2010年1月为3.75％，到年底又升至4.75％（见图1）。随着澳洲经济从全球金融危机中反弹，澳储行正在提高现金利率，并且采矿业正在蓬勃发展。

图1|2010年代利率“腰折”导致房价上扬 

绿线-贴现可变住房贷款利率；黑线-澳联储现金利率

之后几年澳洲经济疲软，失业率从2011年的5％上升至2014年底的6.3％。作为回应，澳大利亚央行在2011年（4.75%）至2013年期间不断降低利率，在2015年和2016年期间降低了100个基点至1.5%。

近三年的稳定后，澳大利亚央行在2019年6月将现金利率降低了25个基点，然后在7月和10月又连续降低了两次。现金利率目前处于0.75％的历史低点，澳大利亚央行可能会在2020年将其削减至0.25％。

图2|2010年代澳洲首府城市中位房价走势

利率下降是全球现象。人口老龄化，亚洲的崛起，高债务水平和潜在经济增长速度降低的影响，都拉低了利率。

较低的官方利率也降低了房屋贷款利率。2011年典型的贴现住房贷款的利率为7％，但现在仅略高于3％（见图1）。

利率变化对房地产价格的影响已在2019年下半年已经显现出来。澳联储在2019年的三次降息是悉尼和墨尔本房地产市场转向的主要契机，其他城市也将紧随其后。

澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority，APRA)

低利率导致借贷价格螺旋上升，推动房价上涨，以及借贷和家庭债务激增。

在10年前，住房信贷（housing credit）增长至8％以上，在5年前达到7％以上（见图3）。住房债务在家庭可支配收入中所占比例从2010年的118％跃升至2019年的140％。

图3|房产投资信贷2010年代中期加速增长，引起银行监管机构干预

绿线-总贷款；黑线-自住买家贷款；灰线-投资者贷款

在2010年代中期，投资者信贷的快速增长导致银行监管机构APRA引入了新的规则，以减缓投机性贷款（speculative lending）。第一步是将对投资者的抵押贷款的增长限制在每年不得超过10％。

APRA在2017年3月采取的第二项主要干预措施是，将仅利息贷款（interest-only loans）限制在新抵押贷款的30％以下。这些干预措施成功地减缓了投机性放贷。

APRA的干预和皇家金融服务委员会导致贷款条件趋紧，这是造成2017年至2019年房地产价格下跌的重要因素。

人口增长加快，增加了对住房的需求，特别是在我们的主要首府城市。但是在2010年代的前半部分，建造的住房不足以跟上不断增长的人口。

在2010年3月至2019年3月，10年期间，澳大利亚人口增加了340万人（最新数据）。而2000-2009年十年间，澳大利亚的人口增加了270万人。澳大利亚的人口增长速度快于几乎所有其他发达经济体。

墨尔本（20.7%）及附近的郊区城镇和昆士兰州东南部的人口增长最快（见图4）。

图4|澳洲主要城市2010年代人口增长

澳洲的自然人口增长一直非常稳定（绿色部分）。人口增长主要由移民推动（灰色部分）。从2000年到2007年，澳洲每年的海外移民人数为136,000。自那时以来，海外净移民平均每年增至228,000（见图5）。

图5|2010年代澳洲人口增长组成

绿色-自然人口增长；灰色-海外移民净增长

千禧年年末人口激增，主要由移民推动，2010年代人口增长趋于稳定。

临时移民（temporary migration）是海外移民净增加的主要原因。与前十年相比，2010年代有更多的熟练和打工度假工人（skilled and holiday workers）移居澳大利亚。国际学生是临时移民人数增加的另一个主要推动力。在2018-19年度，澳洲共发放了405,742个学生签证，高于2010-11年度的250,438和2001-02年度的153,756。

图6|2010年代澳洲颁发的临时签证显著增长

绿色-学生签证；黑色-临时就业签证；灰色-打工度假签证；紫色-其他类型签证

数据来源：澳洲移民统计局 2019年11月

建造的房屋不足，大量移民给房价和租金带来了上行压力。澳联储的研究发现，强劲的人口增长是住房成本、尤其是租金增加的原因。二者还导致澳大利亚住房供不应求。

国家住房供应委员会（National Housing Supply Council）计算出，与2011年住房的基本需求相比，住房短缺22.8万。住房供应不足在新南威尔士州最为严重。在过去的几年中，住房短缺现象已得到缓解，这主要是由于大规模的公寓建设热潮以及墨尔本边缘地区建造了许多新住房。

鉴于人口增长可能保持强劲且建筑业有望放缓，住房短缺可能很快会再次出现。

公寓建设的繁荣改变了东海岸的各大城市，并且是限制公寓/单元房价格的主要因素。除珀斯外，在所有主要首都中，单元房中位房价的涨幅均远低于2010年代的别墅中位房价（见图7）。

图7|别墅和单元房中位房价变化，2010年3月至2019年9月

公寓建设在2010年代中期猛增，主要集中在悉尼，墨尔本和布里斯班。2015年，新南威尔士州批准了31,630套中高层公寓，高于2010年的9,363套。维州的批准从2010年的12,907套上升至2015年的20,985套。

在昆士兰州，建筑业的繁荣更加显着，同期批准数从2758增加到16,702。

2017年，公寓建设在墨尔本和布里斯班达到高峰，2018年在悉尼达到高峰。这些高峰之后，各州的公寓的批准量已大大下降，其中维州在2019年10月已锐减至10,097。这意味着未来几年的建筑率将大大降低。

图8|2010年代中期，公寓建设热潮在悉尼、墨尔本和布里斯班达到高峰

为什么要兴建公寓？墨尔本和布里斯班城市规划规则的变更使高层建筑得以实现。在悉尼，人们着重于在内城区和中环郊区的交通枢纽附近建造公寓。海外开发商更愿意建造更大的高层建筑。

公寓需求也有所增加。土地价格上涨使公寓相对于独立屋而言价格相对便宜，尤其是在悉尼。住户偏好也随之进化，越来越多的人选择公寓生活。 

由于海外学生涌入市中心以及外国投资者的需求增加，对公寓的需求也有所增加（澳元贬值使得澳大利亚的房产相对于其他国家的房产而言相对便宜）。建筑业的繁荣无疑提高了人们的负担能力。

矿业繁荣对澳大利亚的房地产市场产生了重大影响。

澳洲采矿业的繁荣时期始于千禧年代中期，商品价格大幅上涨。第二阶段是矿业投资的繁荣，因为资源公司急于建造和扩建新矿山（见图9）。矿业繁荣的最后阶段是资源出口的大规模扩张。

图9|采矿投资热在2012-13年间达到顶峰，推动澳洲其他地区和世界资源出口

采矿业的繁荣吸引了来自世界各地的工人和资源，以及采矿业所承受的经济增长。繁荣涌入房地产市场。从2004年到2010年，珀斯和达尔文的房价中位数翻了一番。在皮尔巴拉（Pilbara）地区，房价中位数增加了两倍多。在罗克汉普顿（Rockhampton），房价中位数增加了一倍以上。

但是随着采矿业的繁荣进入出口阶段，对工人的需求直线下降。西澳的失业率从2012年的不足4％上升到2016年的6.5％。年人口增长率从2012年的3.1％下降到2016年的0.6％。在北领地，人口自2017年以来一直在下降。

结果是房地产价格暴跌。珀斯的房价中值比2014年的峰值下降了14％（见图10）。在许多西澳大利亚州的采矿小镇，价格从最高点下跌了50％以上。达尔文的别墅中位房价比2013年的峰值下降了25％。

图10|采矿热结束之后珀斯和达尔文房价从高峰期跌落

矿业繁荣的结束也影响了澳洲其他地区。人们返回家园或搬到悉尼和墨尔本，更多的移民搬到东海岸而不是采矿区。

大宗商品价格下跌推动澳元走低，这带动了非矿业地区经济的不同领域的经济发展，如旅游业，教育和农产品出口。例如，较低的澳元是塔斯马尼亚旅游业繁荣的主要推动力，这推动了霍巴特房价和租金的大幅上涨。

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