文 / James Tong
12月4日星期二晚，澳房汇举办了今年最后一场活动：出版人James Tong邀请澳洲鼎丰集团总裁Denis Wan一起进行了一场关于澳洲房市的真诚对话。我们预先发布了对话的主题，想不到这些问题果然是房友们最关心的焦点。我们加座、加座、加座、再加座！四次加座后，入场超过260人，场面十分热烈。这里就整理出一个精华版与未能到场的房友们分享。
当然，两个小时的现场对话比这里的文字有趣得多，而且更有看点。
明年我们会有更多活动。欢迎大家再来。
问题一
目前的澳洲房市是跌到山腰还是谷底？
解答：首先我们要回看一下历史，不是光看几年，而是长一点的历史。有三张图。
第一张图《过去二十年悉尼房价增长》，房价升跌是正常现象，过去二十年中房价上涨的时段累计有147个月，下跌的有57个月；上涨了170.50%，下跌了24.80%。
第二张图《1960-2018年澳洲房价涨跌历史》，澳洲房市很“听话”，每次的上落都是政策调控，每一次的谷底，都比前一个谷底高，谷底都是V字型，而不是U字型。
第三张图《过去二十年澳洲各大城市房价年增长率》，看上去线条像一堆乱麻，但其中有规律，每个城市上涨的高点在不同时候，各有各精彩，但下跌时都凑到一起，因为都是受统一的政策调控，比如负扣税、利率。但这一次不一样，我们看到侯巴特还在往上，而悉尼在往下走。因为这次调控用的是收紧信贷的方法，侯巴特主要是本地买家自住市场，投资者少，而悉尼、墨尔本投资者多，大部分的移民都聚集在这两个城市，而中国移民更特别擅长于房地产投资。
这样，调控主要是针对谁就很清楚，而是否到谷底就主要看信贷政策什么时候转向。
澳洲房市面临的威胁主要有两点：
一是明年工党大概率上台，从房市历史来分析，人们倾向认为，工党的负扣税、资本增值税政策会打压人们的投资意愿、减低房价上升的动力。但如果深入推演，这很可能造成人们投资策略的改变，少卖房，少建房，而人口增加并不会停，造成市场供应的紧张，令房价上升。
二是皇家听证会给银行造成很大压力，这事的起点虽然是出于社会的公义，出于对银行管理层道德标准的要求，但这一事件加深了本次房市低潮，它影响到整个金融系统顺利运作，银行自行纠错的武功已经被废了，所以即使联邦财长呼吁银行不要因受审查而影响放贷，也起不了作用。
可以预见，在明年2月1日皇家听证最终报告出来之前，房价应该还会跌。
问题二
澳洲移民的政策是打压房价还是推高房价？
答案：表面上，总理说移民人数会减三万人，很多人理解为会打压房价。但是，2016年的统计是澳洲每年增加36万人（移民及本地新增人口），这三万人不到10%。
更重要的是2017-18年，澳洲批出的临时签证达870万，这些入境的人包括游客、学生、临时劳工等，这些人住哪儿呢？许多发展商受政策影响马上停止建房，悉尼、墨尔本两个最大城市获批建房数量巳经大跌，后市供应必然大减。而澳洲受人口老化影响，移民人数不可能减少，到重新回复的时候只会加速大涨。
问题三
“房子是用来住的”会演变成潮流吗？
澳洲的房市最近出了一个新词叫“Build to Rent”。因为私人借钱越来越难，而大公司却非常容易借钱，他们借到钱后干什么呢？就是建房子等借不到钱买房的人来租。
私人要借钱就要看你家养多少只猫、多少只狗，看你的孩子有没有读私校…各种的设限，这其实是回到六、七十年代私人很难买房的状况。
这会出现一个什么现象呢？就是 “阶层固化”的现象。
我们买房的目标只是要跑蠃通涨，等自己老了退休时有更多选择、有更好的生活。所以，有能力的你，应该千方百计不要被固化。
问题四
海外顾客看好了房子，但贷不到款怎么办？
答案：这应该是2016年时候的问题。现在的情况是海外人士比本地人更容易贷款，只不过不是从澳洲的四大银行直接贷，而是从发展商或其他机构贷。而且贷款利率比之前便宜很多，例如两年前海外人士为了楼花成交，利率要到12-14%。而现在买Lendlease的房子可以提供4.88%的贷款。
问题五
什么是好楼盘的DNA？
答案：一般人说到好楼盘，都会说出以下几点 - 离市区近、离车站近、有总体规划、有开放的公共空间、有良好的生活设施、能招到好的租客、到学校、医院等服务设施方便、管理费低等八大特点。
但我们会着重增加两个特点：一是好的发展商和建筑商，二是要有实惠的价钱。因为建筑的维护可以是一笔很高的费用，而好的发展商不会偷工减料，他们的建筑标准是可以住100年。
最近在唐人街有一座大厦，因为外墙用了易燃的贴面建材，要花1200万更换，每户平均达4.5万。现在开发商、建筑商、业主和政府都在争论，不知谁去付这笔钱。而Lendlease在墨尔本也有一楼盘出现同样问题，但他们更注重品牌声誉，马上承担费用把外墙换了。
问题六
如果首付30万，贷款70万，可以买什么？
答案：简单点说就是100万以下，应该买什么？
这里举两个例：一个在墨尔本CBD唯一的码头，Lendlease出品，Bates Smart设计，前后两面临海，一房一车位，周租500元，只卖49万元。
另一个是Tailor's Walk，在离悉尼CBD 10公里的Botany，离机场3公里，是著名发展商Frasers的出品，两房两卫带车位，只卖79万，是2015年的价钱，还可免印花税。
问题七
客户应该是朋友还是老板？
答案：肯定是朋友。“中介”在一般人的朋友圈中，往往被视为不受欢迎的角色。卖房子本应是分享价值、分享累积财富的过程，所以不应该为了赚一点点中介费，就去千方百计地讨好客户，甚至欺骗客户。
Denis与大家分享了三点自己的亲身经验：
一．数一数自己的日历安排，每周要有70个小时做的事情与房子有关，这包括阅读、聊天，上网。二. 与客户互动要做到一个状态，就是他问你的问题有70%与房市无关，这就是说，你是他十分信任的人。三．每周要有三次与不同朋友的聚会，扩阔自己的圈子。如果能做到这三点，只要做到这几点，生意就会很神奇地发生。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
