文/ Jay Huang
（接上期）这一期我们继续谈主要居所。
问：如果我有两套住所都符合主要居所的定义，我能把这两套住所都定义为主要居所从而享受到免税的优惠吗？比如我已经退休，在悉尼和墨尔本都购买了一套住宅，每年在悉尼和墨尔本各居住大概半年左右。
答：一般情况下不能。从税务角度出发，纳税人在一段时间内只能选择一套住宅作为他的主要居所。一般来说，选择那套增值潜力最大的居所作为主要居所是为明智的选择。那么这里又引申出来另外一个问题，为了取得最佳税务优惠，我可以不断地变更主要居所吗？比如，在我买房之后的1-3年悉尼房子暴涨，而在接下来的4-6年中，墨尔本房子的涨幅超过了悉尼，那么我可以在1-3年把悉尼的房子选择作为我的主要居所，而在4-6年的这段时间把墨尔本的房子选为我的主要居所吗？答案是可以的，只要这两处住宅在你选择的那段时间内均符合主要居所的定义。但是在实务中，你的选择未必是最佳选择，为何？请咨询你的会计师。
问：什么是选择主要居所的合适时间？
答：从资本利得税角度出发，主要居所选择的时间是在你出售该处住所的那个财年，而不是你买入该处住所的那个财年。也就是说，只有当你卖出该住所的时候，你才需要做一个选择。在实务中，有很多纳税人有一个误解，觉得主要居所在我买入房子的时候就需要确定。这个误解是来自于一些其他的税种，比如土地税等。因为从这些税种的角度出发，各州的财政局可能需要你事先申明你买入的房子是否是主要居所，从而来确定是否需要征收土地税。这样就会发生一种情况，我在各州财政局所申明的作为我主要居所的房子在最后卖出时，我能把它作为是非主要居所吗？或者换一个提法，我出售的房子未在各州财政局处申明是我的主要居所，我能依然将它认为是我的主要居所而免税吗？因为各税种的征收机关不同，从目前的操作来看，好像暂时可能还是可行的，这个部分可能是存在一些税务筹划机会的。
问：之前说过，一般情况下，在一段时间内，纳税人只能选择一套居所作为他的主要居所，那么有没有什么特殊情况呢？
答：特殊情况当然有。比如我准备小房换大房，就像之前Rachel的例子，Rachel在2015年1月购入Glen Waverley的房子，由于合同签订日期为1月15日，所以这套新房的持有时间是1月15日，但是Rachel在交割前(2月15日)是住不进去的，在签约日到交割日之间，她依然只能住在她原来作为主要居所的Apartment里。那么这是不是意味着在她出售Apartment时需要交一个月的资本利得税呢？
按照澳大利亚所得税税法第118条第140项的规定，在纳税人购入另外一所主要居所的同时依然持有现有的主要居所，那么纳税人只要在六个月之内将其现有的主要居所售出，两处居所均可以被作为是主要居所。六个月的起止时间是从新主要居所的签约买入时间起到现有主要居所的签约出售时间终了。
此外，如果你想享受这个优惠，那么还必须满足以下两个条件：
在现有主要居所卖出之前12月内，纳税人必须连续至少3个月将其作为主要居所，同时
在将两所住处都作为其主要居所的这段时间内，现有居所不能用于产生收入的商业目的，比如出租。
这个6个月法则是允许和我们之前在第二期讨论的4年法则以及下一期要讨论的6年法则同时应用的。以下例子摘自于TD 1999/43 (稍作修改):
“David于1993年7月1日购入其第一套房产，该房产于2010年12月1日售出。他在2007年3月1日买入一块空地用于建房，新房于2010年10月31日完工。David在2010年11月30日（达到”可居住状态”）搬入新房并一直居住于此。
分析：David在1993年7月1日到2007年3月1日期间将他的第一套房作为他的主要居所。在2007年3月1日到2010年11月30日期间，David同时拥有2套房产。David选择按照四年法则在这段期间将他的空地以及后来的新房作为他的主要房产，同时David也可以应用6个月法则在2010年6月1日到2010年11月30日同时将2套房产作为他的主要居所。但是在2007年3月1日到2010年5月31日期间，他的第一套房产就不能作为他的主要居所了。”
问：如果我把我主要居所的一部分（比如一个房间）用于商业用途，比如Rachel出租其中一间房间给Kelly 或者Rachel把其中一间用于她的工作室 (home office)或者工作场所 (a place of business)，我还能享受主要居所的免税吗？如果能的话，能享受多少？
答：主要居所的一部分用于商业用途，肯定是不能享受主要居所全免的待遇。这里的关键问题是两个：
工作室(home office)和工作场所 (a place of business) 的判定？ （出租房间应该没有什么争议）
如何来分割免税部分和征税部分？
我们在实际情况中有一个很普遍的现象：很多人周末不愿意去公司而更愿意待在家里加班，那么这算形成了工作场所吗？在判定是否是工作场所的时候，税务局提出了一些测试，比如：
屋子的特定部分是否专门划出来用于工作场所？
是否能明显地看出来屋子的一部分是用于工作场所，或者
是否屋子里有一部分很明显是不适用于个人生活的部分。
举例来说，如果你仅仅是偶尔周末在家加班，那么这就不会被认定为工作室或者工作场所，你依然能享受到免税的优惠。但是如果你是搞代购的，你专门划了一个房间或者屋子的一部分用于囤货，那么这个就会被认为是工作场所而不予免税。
关于如何来分隔征税部分和免税部分，税务局出台了TD1999/66的法令，大致来说，税务局认为纳税人应该按照合理的方法(reasonable basis)来分割，比如说按照时间（假如你估计在同一个房间60%的时间用于商业用途，40%的时间用于私人居住，那么这个房间60%的部分就不能免税）或者面积（假设一个房间专门用于商业用途，该房间的面积部分就不能免税）来划分。有兴趣的朋友可以自己找TD1999/66来看一下。
关于Home office 和 a place of business在以后几期中涉及到租金和收入的部分还会提及，在这一部分中先暂时讨论到这里。
小贴士：实务中有很多朋友可能会问：税务局怎么知道我用了多少时间或者面积在商业上？如果我不申报，而选择全免，它有什么办法知道？事实上，在一般情况下，税务局是无法知道这些信息的，这些信息必须由你自己来提供，因为澳洲税法的基石是自己评估 (self assessment)，它相信每个纳税人都应该是诚实可靠而不会弄虚作假的。
这期就谈到这里，下一期我们来谈一下那个很著名的主要居所6年法则以及在实务中是如何被某些纳税人滥用的案例。（未完待续）
Jay Huang
注册会计师，澳大利亚纳税人协会 (Taxpayers Australia) 税务分析师。曾在荷兰、中国、香港、加拿大、澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司做税务筹划和并购交易。网址：www.taxpayer.com.au
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