这是澳洲房产大全
第 592 篇原创文章
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2018年头，可能会有不少进行房产交易的卖家赫然发现，接到的土地税账单怎么比往年多了一倍多。除了土地价值自然增长外，这多出来的一倍很有可能是土地税附加费了，因为从2018年1月1日开始，新州的土地税附加费的税率率从17年的0.75%增加到了2%！
由于土地税附加费是针对海外人士征收的税种，一个跨年就有接近三倍的升幅，所以有些人突然间被杀了个措手不及，今天就给大家讲一个一波三折的土地税费故事。
新年伊始，当绝大部分律师行还在放假期间，一大早我接到客户焦急的电话，说他收到了新州国税局(Revenue NSW)的天价土地税账单。
这是一位地产开发商，其持有的一个大地块在2017年底刚分割成50块民宅用地，可惜由于注册时间偏晚，未能在2017年底和买家交割，不得不将交割期推迟到了2018年1月。
稍有经验的房地产投资人立刻就会想到，这么多地块推迟跨年度交割在经济上的影响。
一、土地税
土地税征收对象以每年的12月31日作为截止日，某个人、公司或信托在当天拥有的所有投资用地总价值，包括；
空地(含农村空地)；
建有独栋屋、公寓的土地；
建有度假用房的土地；
建有投资用房的土地；
建有以公司名义拥有房产的土地；
建有民用、商用或工业用单元(包括车位)的土地；
建有商用建筑，包括工厂、商铺和仓库的土地
从州政府或当地政府租用的土地；
2018年土地税税率为：
如果土地持有者可以享受‘土地税免征额’(新州2018年土地税免征额为$629,000)：
土地价值不足免征额，无需缴纳土地税；
土地价值高于免征额，应缴纳土地税为 $100 + (超出土地免征额部分到$3,846,000之间) x 1.6% ；
土地价值高于$4,846,000，应缴纳土地税为 $51,572 + 超出$3,846,000部分 x 2%；
关于土地价值：
o 以前一年7月1日土地估价为准；
o 不含对于土地的任何开发(修建地下水管道和房屋等)的价值。
二、土地税附加费
只向‘海外人士’征收；
无‘免征额’；
自住房的地价有可能被认定在征税范围之外；
以单个地块进行计算(不是以持有土地总价值进行计算)；
只征收在‘民用’用地上(即，如果一块地既有商业又有民用部分，只征收在该地块的民用用地部分价值)；
从2017年1月1日开始征收，当年税率0.75%；
从2018年1月1日开始，税率增加为2%;
请注意，即使有些‘海外人士’无需缴纳土地税，但是还是有可能需要缴纳‘土地税附加费’。
了解清楚这些概念后，我们回过来说目前这位客户的问题。
由于卖家需要在交割前向买家提供证明土地税已经付清的证明，该客户在2017年底已经开始事先向新州国税局要求对于这些地块进行预估价。结果在1月伊始，他得到的土地税账单包括：
每块地的土地税约$10,000 (总地税平均到每块地);
每块地的单块土地税附加费$12,000；
由于该项目有50块地，算下来除了土地税，2018年客户应付土地税附加费共计约澳币60万，而这一项的税费，完全不在客户的预算之内。
为什么会有如此巨大的超额税费发生？
我们仔细分析了新州国税局来信，原来客户公司虽然是个固定信托（Fix Unit Trust）公司，但是由于有在两个单元持有人（Unit Holders）中有一个为家庭信托，因此新州国税局把他们公司当做海外利益公司处理，才出现了土地税附加费的问题。
那么为什么通常家庭信托会被认定为‘海外信托’呢？简单来说：
由于家庭信托通常为‘酌情’信托，即FIRB相关法律假定每一位受益人都有可能享受到该信托100%的利益；
而FIRB相关法律规定如果在某个公司或信托中外国人权益超过20%即为‘外国权益’公司或信托；
即使每一位受益人都是澳洲人士，不过通常信托文件中还有一栏‘合资格的受益人’，通常范围很广，包括受益人的所有亲戚等，这样一来难免其中有哪位可能是‘海外人士’。
如过不希望被认为是海外信托，可以向新州国税局（Revenue NSW）提出免除土地税附加费的申请，使用‘修改契约（Deed of Variation）’（或其他规定的方式）对家庭信托文件进行修改，剔除可能符合‘海外人士’定义的受益人及合资格受益人。
但是，获得批准的前提是：
政府有理由相信这个家庭信托机制并不是为了逃避税而建立的；
并需要在6个月内修改你的家庭信托文件。
客户问，2018年的地税已经产生了，现在修改家庭信托文件还来得及吗？我们告知，现在还不晚！
不过由于我们并没有处理客户以前购买和交割大地块的合同事宜，我们建议客户向原来的律师行咨询。
客户很为难，因为正处于圣诞新年假期，无法联系到之前的律师，但是他说，当时在购买的时候肯定是处理过有关家庭信托和FIRB的问题。意即：
虽然未能联系到客户以前的律师，我们还是向国税局要求免除土地税附加费。第二天就收到了重新发的地税账单，其中去掉了附加费的部分，并给客户6个月的时间向国税局提供修改过的家庭信托文件。
可是圣诞新年假期过完，我们上班后开始跟进此事，发现了出人意料的状况。请看我的下一篇文章《让人大跌眼镜的FIRB问题》，咱们下次见！
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作者介绍 羊琛子
德盈律师事务所创始人
新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师澳大利亚最高法院执业律师
澳大利亚国际公证律师
专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资；
有十年以上协助商业投资移民客户经验；
擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；
此外还有丰富的仲裁庭经验。
电话：61 2 9223 4880
地址：Level 5, 15 Castlereagh Street, Sydney
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