小轶说法04
新州物业法案即将实施，
对你的影响到底有多大？
作者：小轶
微信：legalserviceau
2016年11月30日全新修订的新州物业法案（strata laws）开始实施，对你的影响到底有多大？
大约两周之后，新的物业法案开始运作，众望所归。为什么说是众望所归，很明显，新州尤其是悉尼过去这几年城市规划大刀阔斧，为了适应未来的人口需求，政府和市政厅在容积率和住宅密度方面进行了重新的发展规划。
据统计，现在新州四分之一的人口都住在由物业管理的单元房。步子迈得大了，自然也需要新的法律去完善管理。
因此，以适应新的居住发展方向和更加符合物业业主的需求，新南威尔士州议会在2015年10月28 日通过了Strata Schemes Management Act 2015 和Strata Schemes Development Act 2015用以取代原来的物业法案。
那究竟这新法案有哪些重要的改变，对业主，未来买家，租客和开发商们有何影响，我们用以下的篇幅来分析下主要的最直接的变化。
关于物业相关的术语变化 （Changes in terminology）
从定义方面看新的物业法在一些与物业及相关的物业管理术语方面与原物业法做出了一些改变，对于业主来说在一些我们以前熟知的词汇上会做出一些变化。
我们便于大家适应新的物业法，我们将一些重点改变罗列如下（左为原物业法中的称谓，右为新物业法下与之对应的称谓）：
关于物业单元业主翻新改建的可能 （Owner renovations）
想必最近各位都被Domain的一篇报道刷了屏，就是关于授予单元业主自行进行翻新或者重建的权利。但是事实上这个权利到底有多大，真的很容易实现吗？
在Section 109（2）的定义下，业主不需要得到物业的批准可以对房屋进行装饰改变（Cosmetic work）。什么属于装饰改变，即例如粉刷墙壁，铺地毯，更新房间内的衣橱等。大家看到，这种改变是很小的装饰性的改变，因此不需要得到物业的批准就可以进行。
但是如果想对房子做小型的翻新工作（minor renovations） ，则需要在业主大会时得到普通决议的通过，意味着需要得到50%以上业主投票的支持才可进行。
根据section 110（3）的定义，翻新厨房，重新处置室内墙的位置，重新布置室内电线等属于minor renovations。
那最后就是大家在媒体上一直讨论的关于结构改变或者对于公寓外观改变的情况，也就是大家希望的加建，则需要业主大会的特殊决议的通过，也就是需要75%以上的业主投票决议通过或者得到物业管理条例的授权才可以开工。
所以可想而知，真的想在房顶多建个阁楼其实面对的其他业主的阻力还是不小。
关于整栋房产的集体出售和再开发 （Strata Renewal）
很多开发商和业主都注意到，新的物业法给予了开发商可以整体再开发小型物业单元房的可能性，从收购成本，时间花费上都有了明显的优势。同时也意味着业主们可以集体销售整栋建筑或者与开发商协作再开发。
新的物业法已经不再需要全体业主的同意才可以整栋出售或者开发，即只要有75% 以上的业主同意支持便可对物业进行整体出售或者再开发。
那具体这个条款在实际中是怎么操作的，我们现在就给在阅读的业主和开发商朋友们简单说说执行流程：
（图示仅供参考仅代表简化流程）
上图所述的物业革新包括房产的集体出售或重新开发。当然在实际执行中会涉及到集体出售时各业主对总销售金额的分配问题和反对重开发业主的强制收购价格问题等。如果您有兴趣，可以加我的微信我们深入讨论。
关于业主公司管理和治理 （The governance and management of owners corporation ）
在新的物业法下，关于owners corporation的管理与运行也有着显著地变化。其变化主要有以下几点：
1. 在一个50%以上都是租户的物业中，租户代表可以参加业主公司和业主委员会的会议。但是租户代表没有投票权，并且没有权利旁听在会议中涉及物业财务的事项。
2. 可以远程参加业主委员会和业主公司的会议并行使远程投票权。意味着业主可以通过电话，视频会议或电子邮件的形式参与会议并行使投票权。当然这些其他形式的投票方式需要首先获得业主公司或物业委员会会议的通过。
3. 限制代理（Proxy）投票权的使用。 物业经理，大厦经理等将不能作为投票代理在涉及到关乎他们直接利益的问题上进行投票。同时，一人代理多人投票在代理数量上会有限制以避免单人控制整个物业的决定。20户或以下的物业中，一人只能代表一户业主投票，在20户以上的物业中，一人只能代理至多5%的业主投票。
关于开发商建筑缺陷的额外2%绑金要求 （New building defect bond scheme）
在最后的篇幅，我们也提一下这个主要对于公寓开发商来说影响蛮大的一个改变。尤其是对于近期有项目即将开工的开发商朋友们需要关注一下。
根据Part 11 of the Strata Schemes Management Act 2015，开发商会在拿到入住许可证（Occupation Certificate）之前被强制要求缴纳2%的建筑合同总价款给the Secretary of the Department of Finance, Services and Innovation作为bond金以担保或者作为物业公司在建筑竣工后的两年时间内因为修缮缺陷需要开发商承担的补偿金。
两年之后，剩余的款项会退回给开发商。相比于其他物业法，此条例会在2017年7月1日才开始实施。
需要注意的是，这个2%是基于开发商在拿到入住许可证（Occupation Certificate）时，之前所支付过的所有合同价款总和的2%作为bond金. 假设开发商与建筑商并没有签署建筑合同或者开发商与建筑商是关联公司的话，这个2%的计算会按照quantity surveyor report（工料测量师报告）中的数字进行执行。
那这个额外2% bond该怎么避免或者不适用于哪类开发商？基本上满足任何下述情况之一既不需要多缴纳这额外2%：
· 建筑工程合同在2017年7月1日之前签署；
· 工程开工在2017年7月1日之前；或者
· 建筑在3层以下或Home Building Act 1989要求强制购买保险的情况
所以，如果在短期内有项目要开工或者想规避这个对于现金流影响的开发商，你们还有大概7个月左右的时间进行调整，如果恰好你可以达到上述要求则可以在新的政策执行前避免缴纳这笔额外支出。
我们用以上的篇幅分析了新物业法下的一些显著变化。当然在其它方面，新物业发也明确了一些新的规定。包括房产管理方面，物业管理条例方面和争议解决等。如对物业法方面有兴趣的读者，可以加我微信，我们深入探讨。
