文 / 芭比

澳洲联邦大选将在今年九至十月举行，距离现在似乎还有一段日子，但两大政党已经蓄势待发，希望尽早争取选票。房屋政策一向是选民最关心的问题，因为和民生息息相关。

工党有关房屋的税制改革建议

因此，工党率先公布竞选施政方案，承诺如果在大选获胜，将从2017年7月1日起限制负扣税 （Negative Gearing ）只适用于全新的房屋。此外，本来购买物业后持有12个月以上，可享有的资产增值税（Capital Gain Tax）优惠幅度也将由50%减至25%。

在过去几年的澳洲房地产繁荣期间，房价不断飙升，不少人都希望找出罪魁祸首，然后对症下药，令房市降温。有人指出负扣税是导致房价上涨的主因，令首次置业者难以负担高昂的房价。因此，提议取消负扣税之声不绝于耳，并指这可以帮助中下阶层进入房地产市场。工党指改革负扣税后，可以刺激房产供应，因为现时享有负扣税优惠的百分之93都是二手房屋，并不是全新的物业。除此之外，工党表示通过改革负扣税和资产增值税，政府在未来五年的税收将增加5.65亿澳元，而未来十年更会增加321亿澳元收入。

什么是负扣税？

首先让我们看看究竟什么是负扣税。简单来说，如果你投资房产花费的金额比赚的多，便可以获得扣减税金。投资房地产的成本，包括房屋贷款利息、维修费和其他有关费用，都可以用来抵消租金收入。所以，很多业主都不用缴税，还可以每月利用租金收入清还房贷，而如果房价上升，更可以坐享资产增值的好处。

负扣税改革对房价的影响

不是每一个澳洲选民都会投资房产，但住房的需要是人人关心的大事。相信最多人想知道的是：负扣税改革后，房价会上升还是下跌?

工党把负扣税限制于全新房屋的建议，目的是刺激新房的供应，同时令现时租赁房屋的人可以有机会购房自住，因为供应增加可以令房价下跌百分之十。澳洲房市近期已放缓，不少地区的房价更有下跌的趋势，在这个时期推出负扣税改革，是否会令房市雪上加霜，跌幅可能不止百分之十呢? CoreLogic RP Data研究部主管Tim Lawless指出，投资在二手房的金额去年高达15.45亿元，占物业投资总额的百分之93。很多人有一个错觉，以为负扣税是为富裕人士而设，令富者越富。但事实上，目前近百分之70享有负扣税优惠的投资者的年收入低于十万，并非想像中的富豪阶层。他们的能力有限，所以大多投资在二手房屋，而非房价较高的新房。如果这些资金撤出市场，极有可能令房价崩溃。更令人担忧的是，业主会把负扣税取消后的损失转嫁到租客，令租金上涨。那麽仍然没有能力买房，只可以租房的低下阶层会更加百上加斤。

有趣的是，另一些专家却认为负扣税改革会令房价上升。Domain集团首席经济师Andrew Wilson指如果负扣税只适用于新房，投资者可能会在新政实施前抢购二手房，尤其是房价较低的住宅，在供不应求下，自然会推高房价，首置者就更难进入市场。情况就有如2009年至2010年期间，在为首次置业人士而设的二手房津贴和印花税优惠取消前，有额外10,000名首置者抢购二手房一样。AMP Capital 首席经济师Shane Oliver也同意负扣税改革可能引起非理性的反应，例如当年消费税 (GST)实施前，不少人也抢购货品，为的就是节省百分之十的税金。如果这个情况出现，房价很可能不跌反升。

结语

究竟负扣税改革会令房价上升还是下跌，现在是难以预测。希望各政党能努力找出最好的方法解决澳洲的房屋问题，而并非只是为了争取选票，才去制定政策去讨好某一组别的选民。

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