文 / James Tong

在2014年6月，我曾经写过一篇《澳洲房价只升不跌的十大原因》的文章，到现在还会被个别公众号不打招呼地引用或转载，那是我当时写得比较满意的一个总结。文中我从建筑成本上升、空置率很低、房贷利率低、住房缺口扩大、人口增长、资金充足、汇率较低和制度完善等方面分析看好房市，最后还指出澳洲社会一个深层次矛盾：联邦政府刺激需求（如首置优惠），而地方政府限制供应（难批的DA），这样一个上下不同调的政策现象，就算再来一次金融危机，澳洲房价也跌不到哪里去。

时间过去快两年了，这中间发生了很多变化，房屋供应已经大大增加，人口增速已放缓，地方政府审批在加快，更重要的是，房价升到了超出所有人预期的程度。还会继续升上去吗？这个时候，跳出来一个Jonathan Tepper，他预言澳洲房市将大跌50-80%。于是所有人，包括我自己，无论信不信他的预言，都要重新检查一次自己对房市的认知，看是否有修改的必要。

从多个角度重新审视澳洲房市，我看到的是盘根错节的澳洲特色，甚至也可以说是一个大到不能倒的独特结构。此话怎讲？

首先，从根本上影响澳洲房市的并不是新生人口或移民的增加，而是老年人口的增加。澳洲政府看到婴儿潮人口老化将带来的负担，特别强制推行退休金政策，大家必须把年薪的9.5%另立帐户来投资。投给谁呢？最保险是投给银行。在允许退休金投资的澳洲主要成份股中银行股分红最高，银行股又占了成份股市值的三成以上。肩负着赚钱分红重任，银行当然要放出大量资金做房贷。这还不够，政府又允许退休金投资房地产。这个资金池有多大？差不多六千亿！

有了庞大产业，就要想办法鼓励人买，于是又涉及最近成为两党政争话题的负扣款制度，它鼓励人们用多借房贷的方法来争取最大的负收入，以此来降低其他个人收入的税额，现在这个负扣税人口已经达到一百二十万人。而房地产业，已经占全澳GDP的11.5%，成为第一大产业，雇佣一百一十万人。

只有二千四百万人的澳洲，是全世界房屋拥有率最高的国家。从这个角度来看，谁敢让房市垮下来？如果泡沫爆破，基本上是全民遭泱，一个不能少。剩下我们能讨论的只是：如果真有这样的“刚性泡沫”，它还算不算是泡沫。

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