文/JAMES

上周三，8月20日，北京华嘉胡同地块经过193轮竞拍，以74.6亿元成交，扣除配建及回购后，实际楼板价达到10万元/m2，让这个离天安门3.5公里的地块一举成名，夺得北京总价、单价双料地王称号。

在澳洲，记忆之中并没有什么地王的统计。但是，以项目的规模和公众的关注程度来相提并论，悉尼CBD西部，达令港入口处的Barangaroo，对澳洲地王的称号可谓当之无愧。巧合的是，8月21日，关于这块澳洲地王，也出了一条大新闻：由于与发展商Lend Lease的合约纠纷再度败诉，纽省政府面临5亿澳元的财政短缺。

作为风向标的中澳地王“事迹”，揭示的是中澳房地产完全不同的生态。

北京地王 -- 寒冬中的一把火

首先了解到北京地王的消息，是源于澳房微大展的一位小伙伴在群中贴了一条消息：

“任志强说，买房离天安门越近越好，可是你买得起吗？

于是就在昨天，经过193轮肉搏式竞拍后，距离天安门3.5KM的北京华嘉胡同地块被“北京金嘉房地产开发有限公司”以74.6亿元地价夺得。

华嘉胡同地块由3万平方米无偿配建住宅，1.3万平方米政府回购住宅，和7.4万平方米可开发写字楼组成，74.6亿地价对开发商而言买到的只是7.4万平方米写字楼的开发权，即7.4万平方米写字楼对应的楼板价是10万/平方米。

由于写字楼地块容积率高达14.3，其地价由此超过9亿/亩，创造了中国土地价格之最。

10万/平方米的楼板价，9亿+/亩的地价，无论从哪个角度而言，这块地都是中国有史以来的地王之王。

然而，当我们追溯“北京金嘉房地产开发有限公司”的股东后却发现，这家项目公司最终的实际出资人却是“北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会”。

这一惊人的结果瞬间把小伙伴们都惊呆了。

北京市西城区人民政府竟然在公开市场上和央企、民企同场竞拍一块自己亲手拆迁获得的土地，并且把楼板价、地价都推上了一个地王之王的高度。

这不就是政府在自买自卖吗？

最后改编菜场经济学家的口头禅作为结尾：屌丝不哭，按时交租。”

不是说楼价已经高到承受不起了吗？不是说限购、不动产登记、征收房产税等措施已经让房市进入严冬了吗？这一把火的后续是什么？它会否再次点燃全民的亢奋？这是一个中国老百姓完全看不懂的游戏。除了无奈，我们其实也可看看，这个游戏在澳洲是怎么玩的。

悉尼地王的美好期许

Barangaroo原来是悉尼港一个废旧码头，面积有22公顷，是省政府拥有的最后一块临水的市中心土地。 为了这个项目的顺利发展，政府专门成立了一个监管部门：Barangaroo Delivery Authority(BDA)。2009年12月，经过一轮不太透明的投标，政府宣布Lend Lease获得南段发展商资格，虽说不太透明，评选的计分方法还是公开的：设计占35%, 财政回报占35%， 可持续性占10%，实施规划10%，推广宣传5%，能力5%。

整体规划把地段分成北、中、南三段，北段是水岸绿化公园、中段是低层商务区，南段是价值60亿的中高层住宅及商务区。总建筑面积有388,300平方米，其中有800套住宅。说服公众支持的最大理由是可以创造9000个就业机会，并提供50%公众绿化空间。

开发商要承担的条件是在八年内给纽省政府4.5亿的回报，并且政府预计可根据南段其中两幢高层商业楼宇的估值获得高达6亿的分期分红回报。当时的工党政府就宣布，用这些分红，纳税人不用花一分钱，就可以建好北段美丽的公园和很多公共设施。

由于背负这么大的财务压力，消息一宣布，标准普尔和穆迪两大信用评级机构就把Lend Lease的信用评级转为负面。大家同情它还来不及。

如何突破政府的红线

其实，无论是发展商还是政府，都是希望这个项目顺顺利利做起来的，Lend Lease很快就做了一个建造基金，融资20亿，而澳洲赌王James Packer成为真正的后台老板，他把前总理基廷找来，担任政府和社区公关，虽然执政党由工党变成了自由党，一点也不影响这个项目的迅猛发展。

我们华人最知道的是新赌场旁边的首期159套住宅公寓，开盘3.5小时内全部售罄。售价每平方米由2万到4万澳元。

问题出在，政府后来与发展商在如何评定两幢高层商业大厦的价值上出现了严重分歧，发展商认为集资是建造费的一部份，不是物业价值，不能分给政府。双方排出最强的律师团打起官司来，结果是政府输了，上诉也输了，预期的收入中有5亿泡了汤，还要负责发展商的庞大律师费。这样一来，政府原来描绘的美好愿景根本就没有钱实现。监管部门BDA的负责人John Tabart也因此辞职。

其实发展商在项目的进行中，一再突破了政府的红线：比如，最高的赌场酒店，由限高170米，变成了270米，比悉尼所有建筑的限高235还要高出一大截，而且还被放到了可以看到悉尼大桥和歌剧院的位置，理由是，原来的设计把赌场酒店伸出放到水中，引起公众的强烈反对。增高变成了是改换位置的一种补偿。

按悉尼市的规划，这项目必须预留7.5%的住宅给在市区工作的低薪工人住的，后来降到了2.3%，再后来，发展商索性把这部分住宅移到Millers Point。与此为对比，皇冠赌场的最高三层，将会建成价值一亿的澳洲最贵豪宅，如果它卖出，刚好就是小柏加要付给纽省政府的赌场牌照费。

有批评就说，政府把这么好的一块地拿出来发展，收入竟然换不来一个公园。

从这个项目的推进，你可以看到，信息都是尽量透明的，公众意见也是有渠道发表和被尊重的，政府的红线不是不能超越的，政府其实是躲在法律后面的，你可以说政府请的人不够得力，也可以认为是故意输的，但游戏规则是清楚的，而且是大家都可以利用的。

只不过，这套规则并不是那么容易学会，在宣布政府输了官司的同时，Barangaroo项目中段的低层商业开发，也刚完成了第一轮招标，入围的五家发展商是：Cbus, Frasers, Grocon, Lend Lease, Mirvac, 当中还没有一家华人的发展商。

再说一个悉尼“准地王”

Barangaroo与大陆房产有一点是相同的，那就是它只有99年的使用期。

如果要找一块有永久业权、以住宅为主的土地来代表悉尼，我上月在《澳洲房地产开发的黄金法则》一文中介绍的Balmain区地块是比较合适的，它是一块非常罕有的水边住宅用地。因为附近的居民群起反对，原来的业主花了五年，才拿到了DA。招标前我曾经邀请莱坊亚洲市场销售总监Dominic跟大家讲解并推算一下地的价值。

这块代号“Trophy”的开发地块，位于100–102 Elliott Street, Balmain，总面积12,375平方米，滨水面宽达151米，正对悉尼港湾，旖旎秀美的港湾景色尽受眼底。并环视从Iron Cove、Iron Cove Bridge至 Birkenhead Point和Drummoyne的景致。而且距悉尼CBD车程约5公里，水路约3公里，轮渡码头近在咫尺，直通环形码头（Circular Quay）和达令港（Darling Harbour）。

周边环境也是它的一大卖点：Balmain是悉尼最早被开发的区域之一，其中心街区仍保留着殖民时代的建筑特色和风情。热闹的Darling Street上咖啡馆、高档餐厅、酒吧和酒店比邻，还有特色精品店和零售店铺。滨水的步行道和公园绿地则是当地人钟爱的休闲所在。

“Trophy”获批的DA包括：102套住宅公寓、19套酒店式公寓、1,425平方米商业零售空间及245个车位，总开发建筑面积达15,918平方米。项目还包括健身房、泳池和与水景相匹配的景观绿地。

当时我们根据当前市场的价格，把“Trophy”住宅的平均价格预定在每平方米1.6万；服务式公寓每平方米1.2万；商业铺位每平方米0.6万，推算出总销售可达1.6亿，如果按30%比例来计算，出价就会在4,800万，考虑到项目的罕有性，合理的出价应该是5,000万左右。

结果，在第一轮投标中，有四家出价超过5000万的，其中只一家有中国背景，一家新加坡背景，两家澳洲本地背景。经过第二轮招标，由本地发展商Toga Group以5,800万赢得！ 这足足比预测多了16%。相当于住宅部分平均要卖每平方米1.85万。

即便是这么罕有的地，这样出乎预料的结果，其实平均楼面地价也就$3,643每平米。你说悉尼地价高吗？

虽然都说华人炒房很利害，但从悉尼地王案例来看，华人发展商还是相当保守和谨慎的。

友情插播 - 713 George Street Sydney

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