文：宋博 / James

【危】澳洲房地产最近负面消息连连，先是Tepper报告踢爆银行放贷不规矩，引起银行严查以海外收入来贷款的个案，于是又进一步全面收紧海外人士的贷款；接着维州政府宣布海外人士买房要收7%额外印花税；再后来是联邦财长阻止基得曼农场卖给中国人...

【机】正当大家觉得境况岌岌可危的时候，又终于等来了一个好消息，澳洲联邦储备银行宣布降息至历史最低点1.75%，四大银行宣布马上跟进，一时间地产朋友圈中欢庆刷屏。这种冰火两重天、危与机共存的境况其实令开发商们心有余悸。

就近期发生的这些事件，如果我们把“惊悚指数”较高的消息拿来分析一下，基本上可分成两大类：一是关乎资金松紧，二是关乎政治取向。因此，我们也分两部分来探讨，这一期我们先说说放在开发商面前的“资金之痛”。

房地产赚钱，基本上看的是“地段！地段！地段！” 房地产亏本，十个有九个是因为“现金流！现金流！现金流！”

2008年金融危机对澳洲的影响，一般人可能已经记忆模糊了，因为危机爆发后，澳洲金融体系保持稳定，经济基本面良好，澳洲房价下跌控制在10%以内，房市成功避险。

可是，当时的澳洲地产开发行业却饱受摧残。根据澳洲统计局数据，开发-建设产业链中的中小开发和承建商，有近30%面临倒闭和清算的压力，显著高于其他行业，就连Reed和St Hilliers这种体量较大、业界口碑一贯很好的公司都被破产和重组了。即便是上市的大型开发商， 危机爆发后澳洲地产股一度下跌超过50%！那时在危机缘起的美国，即便房价已经跌了20%，地产股也才跌了40%。

在澳洲地产业里，中小型开发商占了大多数，承建商也以中小型的居多。这些企业的特点是收入散，利润薄，先干活，再给钱。在危机中，他们往往成为金融寡头风险转嫁的牺牲品。所以澳洲地产业受到金融危机冲击是情理之中，然而被影响的程度和方式还是意料之外。所以，我们不但希望现在一波一波的负面消息不会累积成一场真正的危机，也希望它们能唤醒大家对资本积累周期性的认识，那就是：金融危机从未离我们太远。

澳洲的四大银行是房地产市场的主要支柱，但银行贷款的特点是：利息低，期限短（通常2-3年），限制多。当危机爆发，银行自身朝不保夕，惜贷是一定的，到其时，在项目咨询阶段银行答应过的贷款可能会不到位，或者出现贷款无法续期的问题。要知道，任何项目在完工之前都只是一堆砖头水泥，很难体现真正的开发价值。若开发商也无法自筹资金完成，后果不堪设想 。

面对银行贷款紧缩压力，股市是澳洲开发商的救命稻草。上市公司会纷纷砍价增发新股（Rights Offering）募集资金填补缺口。其股民因为不愿比例被稀释，大多选择扎紧腰带跟进，支持企业一起渡过难关。最后虽然几经周折资本金募集到了，市值也可能大打折扣。对于中小开发商来说，没有上市圈钱的门道，唯一能做的，是平时预留一些资金，或对各种资金来源途径有所了解，并保持关系。当面对银行的撤资时，才能另谋出路，保住资产。

市面上有不少非银行资本，是指通过非散户储蓄来获得资本的各种机构，多数是各种基金、信托或者通过短借长贷赚取差价的金融机构。贷款产品上可以满足从高级贷款（senior）到夹层融资（mezzanine）到合作入股（pref. equity & equity）的各种需要。虽然利率较高（依据资本产品所处的不同资本结构而定价不同，通常10-20%），但其较为宽松的放款条件，确实给开发商带来了实惠。明眼的开发商可以算算账，看看这些实惠能否超出贷款利率上仅仅几个点的损失。

银行的开发贷款由于层级多，按阶段发放等特征，显著区别于我们平日熟识的住房贷款。开发商对银行贷款的条款要有清楚认识。在申请过程中，银行的各种规定能帮助开发商把风险看清楚，但其实也把风险规限在开发商一端。

预售贷款比（pre-sales debt coverage）确定了在银行放贷之前，开发商的预售额已经超出了贷款额度，从而避免因市场和销售问题而造成的贷款无法付清的情况发生。另外，银行对开发项目的最低收益的要求（ROC，ROE，IRR）保证了足够的利润以激励项目完成。还有，贷款成本比（LTC）和贷款价值比（LVR）保证了即便开发商破产，银行收回来的项目仍然可以清算收回贷款额度。此外，还有一系列针对开发商自身的经验和资产，以及下游合作伙伴的调查，以确认开发项目能够顺利完工。

除了这些贷款申请过程中的约束，银行通过“贷款协议”（loan covenants），在开发项目进行建设过程中，对开发商实时监控。这也是开发商在金融危机过程中面临的最大威胁。

常见的协议包括债务偿还比（DSCR），利息偿付比率（ISCR）以及贷款价值比（LTV ）等指标。这些指标赋予资本凌驾于地产之上的力量，对于开发商已经先期投入本金开工建设的项目，如果银行出于某种原因怀疑项目前景，可以以贷款违约（break loan covenants）的名义，在任一阶段回收贷款。面对回收贷款，若开发商无法短时间内筹集资金，则有被破产清算的可能。

在危机中，市场在短时间内会出现大量被抛售物业，引起资产急速贬值，这会加大开发商触碰贷款协议红线的风险，提供给银行触手可及的小辫子；若开发商没有资金准备，银行会急于启动贷款违约的机制，积极寻找回收贷款。二者一拍即合，造成地产圈一片狼藉。上次危机时，就有不少开发商当庭据理力争，指出大银行通过恶意降低资产估值而清算项目，抢收贷款。

不少“发达鸡汤”，会强调成功要专注。在房市好的时候，有不少开发商也确实觉得开发卖房很好赚，不用花心思去想其他生意。

可是，在危机过程中一个有趣的现象是，较大型的综合开发商成活几率较高。其原因可能是上面提到的股市支撑、资本金雄厚从而避开银行贷款协议红线的原因，另一个不可忽视的因素，正是大型开发商有多元化发展的业务。

澳洲大型开发商（如Australand，Mirvac，Stockland，Lendlease等A-REITs），普遍将住宅开发业务控制在营业额一半以下，而将营业重心放在商场，办公和厂房管理租赁业务（C&I）上。这些业务的收入稳定，运营风险小，可以和高收益高风险的开发部门相得益彰。银团也乐意向这种综合企业提供不局限于某个部门的公司贷，公司可以自由支配贷款的用途。

另外，澳洲商业租赁市场租期通常较长（5-10年），危机过程中客户流失率较小，支撑了C&I部门的稳定。也给了大型开发商生存的底气。

对于业务单一的中小开发商，项目建设和项目销售的停滞，直接影响其收入。依赖地产零星开发收入的中小开发商，难以满足银行持续性的利息偿付比率要求，面临贷款违约的风险。如何快速拓展规模，回笼资金，是中小开发商早需做好的准备 。

金融危机已经过去8年了，然而面对媒体的质疑，银行的强势一点也没有改变。就在四月末，当官媒ABC问及ING澳洲区首席执行官 Vaughn，如何看待金融危机过程中银行对客户做出的卑鄙行径（原话用nasty一词）时，Vaughn的回答仍然简单粗暴：客户的利益是可以受到损害的，因为维持银行体系自身的稳定更为重要。

Vaughn还说，开发商作为以营利为目的的经济主体，需要自己防控风险，银行没有义务在危机中迁就开发商。因此，我们要看清房地产的地位。和维持宏观金融和经济环境稳定相比，任何单一高风险经济部门都是可以牺牲的。澳洲银行就是为了面对逐渐上升的金融风险，以及Basel III对银行资本充足性的要求， 近期才会明显收紧贷款，并对开发商和项目的审核更加严格。面对潜在金融风险，开发商只有自身做好准备，居安思危。

综合上述回顾，我们可以看到，开发商在金融危机过程中所会遇到的种种窘境，如果你经过自我评估，以上的问题都能解决，那么恭喜你，资金的危机，你将会有能力安然渡过，甚至可以在别人危机的时候，抢购更多土地，为下一轮上涨作储备。不过，你接下来还要面对一些政治影响问题，讲得清楚一点，就是如何应对“不欢迎中国人在澳洲投资的问题”，请下期继续关注。

宋博，ProjectMate Chief Analytics Officer，澳大利亚新南威尔士大学（UNSW）地产研究博士，研究方向是金融资本对房地产产业链的影响。同济大学城市发展战略与策略方向硕士，哈尔滨工业大学城市规划与设计学士。

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