文 / James Tong

终于等来了。

房地产研究公司CoreLogic刚公布了一组数据，澳洲各大城巿的CBD公寓房价，在过去12个月平均下降了6.3%。

其中，由悉尼和墨尔本两个城市领跌，分别下降了9.1%和8.4%。

这符合大家的预期吗？虽然都知道投资一定有上有落，但也许这几年习惯了看房价上升，真等到房价降下少许了，不少人就失去分寸。

在市场上、在我们几大澳房群中，很容易就能感受到，有一些悲观情绪在扩散着。

因此，当我们决定用《墨尔本公寓真的那么差吗？》这篇文章来做本周专题时，是有过一番思量的。因为对于一部份读者来说，在这个特定的时段，Jay的文章会被认为是逆市的观点，被拍砖是不奇怪的。

直到两天前，看到经济学家Nerida Conisbee的分析。我觉得真有必要，再为澳洲大城市的CBD公寓说几句公道话。

Nerida Conisbee是谁？澳洲有两大房地产平台，一个是我们的Domain集团，上两周我已经介绍过威尔逊博士，他是我们的首席经济学家(见：威尔逊博士和他的八城报告)。而另一个是REA集团，它的首席经济学家就是Nerida Conisbee。所以这位女士的话，是相当有份量的，可以说，是八城报告的另一版本。

只不过，Conisbee女士要悲观得多，她用“eye watering--泪水汪汪”来形容这场澳洲大城市的“CBD公寓危机”，并且估计这个危机会出现三个阶段。

第一阶段是成交危机，因为银行现在放贷多少是被严格控制的，当价钱回落时，银行会认为这是一个“不好”的投资，尽管买家两年前交了订金，但银行对风险的认定会改变很大。银行的反悔，会“制造”许多不能成交的CBD公寓。

第二阶段是招租危机，即使买家能借到款，但很可能找不到租客。在个别地方，虽然租金回落不大，但由于公寓落成数量大增，空置率可能上升，没租客就等于投资没收入，于是还不起贷款。

这样又会引致第三个危机：二手物业危机。海外投资者买了新公寓，但没有收入，他们很可能选择把它卖出。在未来18个月，墨尔本将有18,000套公寓落成交割，而其中有相当部份可能会被放回市场，我们很可能找不到足够的买家来接盘。

Conisbee女士把这次危机描绘得很严重，认为银行高度依赖房贷，而且已经暴露在风险中，大量供应导致价格回落将对澳洲经济造成严重打击。

虽然Conisbee女士也认为现在是首次置业的好时机。但是，必须指出的是，她的这些“演绎”是忽略了很多因素才得来的。大家除了读本期Jay Huang的专题文章。应该还要了解几点：

1. CoreLogic公布的是截至今年七月的数字，这四个月来，无论是加外国人税，还是收紧信贷，都实施一段时间了，我们并没有看见大规模的公寓不能成交案例，价格也不见得是直线下滑。

2. 我们虽然看到有商人飞快地做出“接盘侠”网站，但是，我们也看到新华联推出的歌剧院壹号两小时就售罄，还创出每平米9.6万的新纪录，而且95%是本地人购买。

3. 单以墨尔本为例，每周有1,760人迁入，这相当于需要650套房子，一年就要33,800套，我们还有累积了十多年的房屋缺口还没算。

4. 房子建出来就一定要365日有人住，其实是一个老旧的概念。房地产其实已经成为中小型投资者最切实可行的抗通胀、抵税的投资工具，而且无可替代。威尔逊博士认为，要把悉尼看作南半球的纽约就是这个道理。墨尔本，也可以相当于伦敦。

5. 联邦储备银行做过测试，看看房价下降多少才会真正伤及银行，答案是25%！要跌到这个幅度，连Conisbee也认为是不可能的。

我问Jay，对澳洲大城市CBD公寓房价下降一文有何看法？他回复：“人弃我取，别人恐慌，我贪婪。”

James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席