文 / James Tong

在澳洲，如果你不知道Dr.Andrew Wilson安德鲁.威尔逊博士，那么你还未算真正认识澳洲的房地产市场。因为威尔逊博士经常出现在电台、电视、报刊、网站、展会、讲座和政府活动，是澳洲最广为人知的房市分析师。

澳房汇从第一期开始，每一期都会有威尔逊博士的房市拍卖清出率报告，为大家分析房市的最新走势。大家读他的分析，已经形成了一种习惯，他深入浅出解读数据的能力，我看还没有谁可以代替。

过去半年，澳洲的房市经过了一个迷惘期：海外买家被加税和收紧信贷强制离场；上市拍卖的房源大减40%；各种预言“房市崩盘”、“拐点”、“悬崖”、“硬着陆”的未日专家不断出来赚取大家的阅读关注；而房屋的可负担性、要不要取消负扣税制度等问题，一直是政客们争论的焦点。

对于媒体来说，有争议性话题或坏消息，往往就是“好”题材，有人敢说，就一定有人敢写。好处是，这种重口味确实可以瞬间增加阅读量，坏处是，“负能量”积聚多了，市场会变得神经兮兮的，如果弄得大家得了抑郁症，不拿房子出来卖了，又或者不敢投资了，那么媒体的广告收入又从哪儿来呢？比如之前几个月，拍卖房源大减，媒体的收入也马上大减，有些中介甚至开始动念转行了。

有些无节操媒体，总是想制造100,000+文章，他们是不会明白这个道理的，可是澳洲最大的新闻集团Fairfax 非常明白，所以旗下的房地产平台Domain集团，就有一个首席经济分析师的位置，专门给大众传输一个有正能量的大局观，于是威尔逊博士就被委以重任了。

记得澳房汇刚推出时，我们就得到威尔逊博士的大力支持，为我们的读者作演讲，当时我问Domain的同事，是否要请一两位其他的专家，把讲座内容再充实一下，我得到的回答是：放心，两个小时是不够博士用的，他可以不停口讲个六小时，他对房地产投资的热爱，对大数据分析的投入是一定会感染你的。

对房地产投资的偏爱，威尔逊博士是丝毫也不保留的。我们来看他怎么说的：

“在房地产投资，我们投的对象是水泥、砖头，这些都是很实际的东西，我经常同其他专家辩论，究竟房地产投资有多好。我们回顾历史，就长期增长的可靠性而言，确实没有任何东西可以比得上。股票有它的作用，但如果你要找一种投资，让你走向快速的财富累积，并且同时又能让你节省税务，那么随着时间的推移，可以证明只有房地产投资才是最靠谱的。

于是我们会看到，在澳洲有越来越多的小投资者把它作为投资手段，这其实是我们经济走向繁荣才会出现的现象。”

房屋的可负担性，是一个令人纠缠不清的问题，如果你问：“你怎样看投资炒房的人多，令房价急升，年轻人上车难呢？”博士的回答是这样：

“我们处于一个低息的环境中，这已经切实地提高了人们对房屋的负担能力。但是，在一些局部地区，低息引起价格上涨也是我们必须容纳的正常现象。

近几年，我们可以看到，把房子作为投资手段的人越来越多，特别是在悉尼、墨尔本的房市，都是以投资贷款为主的，占比达到60%，而且将来还要高。每一个星期，我们有1,100人迁入悉尼，有1,400人迁入墨尔本，这是很清楚的供不应求，那些说公寓批建太多的言论根本就是废话，我们目前做到的，仅仅是应对过往的需求，未来移民的增加也还没考虑进去。

我们处于变化快速的世界，矿业的兴旺、中国的繁荣，各种机缘轮流推动着我们的经济发展，下一波我们可能要留意由内需带来的动力。比如新州、悉尼就做得很好，它不是靠个别釆矿或建造业带动，它还有旅游、教育、金融、时装等行业加持，所以，悉尼的房价有充足的增长动力。

我们要适应的，可能是到2030年，有更多的人住在公寓，而不是住独立屋；然后到2040年，悉尼可能有更多人租住投资房，而不是拥有自住房，有些人喜欢住在大都市，但也许一辈子也不能拥有自住房。这些都是很正常的。

我们应该参照一下纽约，那儿就是美国所有省会城市中房价最高，而自住房比例最低的。悉尼就是南半球的纽约，现在给首置者的贷款只占4.8%，首置者在这儿买不起房，你可以说是个悲剧，但我们不太可能让这个数字回升到历史的平均水平13%。因为那相当于要悉尼的房价下降30%。相信我，这怎么可能！

悉尼将和纽约一样，将会成为投资者的乐园。房子将不只是作为居所，而是丰富我们的投资选择，驱动着我们的经济前行。”

上周，威尔逊博士按时推出了最新的澳洲大城市房价报告，全国范围来说，上一季我们增长了1.7%；过去一年，我们增长了3.5％，这究竟意味了什么呢？我们能说澳洲的房市好还是不好呢？

澳洲的各城市房价发展，确实走着两条路，悉尼、墨尔本表现非常亮眼，而其他城市就并不太理想。所以威尔逊博士很清楚地说明，不能以单一的眼光、单一的标准和单一的预期去看待，特别是当你明白了他的背景和思想以后，看他的报告，会明白更多。下面我们就来看一看：

悉尼的独立屋房价在上一季增加了2.7%，报$1,068,303，这是2015年九月以来最大的增长。过去一年，累计增加了2.1%，这是2012年九月以来，同比增长最少的一个纪录。

悉尼的公寓价格在九月季度稳步增长了1.1%，报$669,830，一年来增长了0.9%。

由于低利率、投资者活跃、移民人数大增，而且新州是全国经济表现最好的省份，这些因素联合一起，让悉尼物业市场又回到了像去年一样的繁华。

公寓价格继续上升，并没有受到近期大量供应的冲击。

买卖双方对市场的乐观和信心，有望使房价增长一直保持到年底。

墨尔本独立屋的房价在过去的九月份季度大升了3.1%，报$773,669，过去一年共上升了9.1%，这让墨尔本成为在所有首府城市中表现最佳的一个。

这是连续16个季度的上升！也是一个最佳的历史纪录。

墨尔本的公寓市场在九月季度也大升了4.5%，报$466,779，一年升幅是5.5%。无论是独立屋和公寓，在所有首府城市中，墨尔本都是表现最好的。

本地的拍卖市场在开春以来情况相当不错，房价增幅强劲，而且很有可能一直保持到年底。这是由于墨尔本有最高的移民迁入量，这不断地推高房屋的需求和带动本地经济的增长。虽然墨尔本的新公寓供应已经达到历史最高水平，但它并没有带来价格方面的冲击。公寓价格的增长还是非常强劲。

独立屋房价中位数在刚过去的九月份季度下滑了0.9%，报$521,152，但尽管如此，过去一年来看，布里斯班独立屋价格上升了3.2%，在所有首府城市中仅次于墨尔本和堪培拉。

公寓价格在过去一季跌幅较大，下滑2.9%，报$367,518，一年累计，下跌3.8%。

布里斯班目前的公寓价格是处于2012年12月以来的最低点 — 这是回到四年前的水平了。

这一轮当地经济表现低迷冲击着布里斯班的房屋市场，它造成市场信心的不稳定，而且移居人数的大减，这些都是房价表示不佳的原因。

往好的方面看，投资活动的增加，首次置业者兴趣和房屋可负担性的提高，有利于让布里斯班独立屋房价在2016年所余的日子里有望得到改善。但由于内城区还有大量供应有待消化，估计公寓市场还将在未来一段时间受压下调，因为本地经济发展很大程度还是依赖着新公寓建筑行业，要在较长的中期时间段才能实现供求平衡。

阿得莱德独立屋中位价在九月份季度微跌0.3%，报$494,911，但在过去一年，累计还是增长了2.8%。

公寓价格也表现不佳，九月份季度下滑了1.3%，报$301,939，这是自从2013年九月以来录得的连续第二季的下跌。

阿得莱德独立屋价格虽然有少量下跌，但这可以理解为是连续六个季度上升之后的一个回调。

当地经济发展的形势虽然不尽人意，但是从最近拍卖市场的兴旺可以预测，阿得莱德的独立屋价格在年底前将逐步回升。公寓的价格还将继续保持低迷，这是大量供应超过了需求所致。

在房屋的可负担性角度来看，无论是独立屋或公寓，阿得莱德在澳洲大陆所有首府城市中，无疑是表现最佳的。

珀斯独立屋的中位价在九月份季度继续下滑2%，报$566,609，这是2013年三月以来的最低纪录。在过去一年，下降了3.8%。

珀斯的公寓价格在上季度也有0.8%的少量跌幅，报$364,752，不过，这是过去一年表现最好的一季了。全年统计，已经下降了6.2%，在澳洲大陆主要大城市中，是表现最落后的。

独立屋价格在六月份季度是曾经录得过长久下跌之后的首次回升的，虽然九月份季度不佳，但各种迹象显示，随着本地市场状况的改善，消费者信心和房市需求正在增强，珀斯的房价很可能已经接近谷底回升。

公寓市场在经过大量新房供应的冲击之后，也在逐步回稳。

霍巴特独立屋房价中位数在九月份季度上扬了2.3%，报$338,703，扭转了六月份季度的大跌趋势，过去一年的升幅是1.5%。但是，公寓的价格却大幅下降，现报$251,073。

当地经济发展的形势是支持房价的主要动力，从目前情况来看，买卖双方对房市的信心在过去一年正在逐步改善。

坎培拉的独立屋中位价在九月份季度微升了0.4%，报$661,912，在过去一年，累计上升了4.9%，这个成绩在所有大城市中，仅次于墨尔本。

坎培拉的公寓在过去一季度上升了1.3%，报$403,775，过去一年下降了1.3%，坎培拉的房价在三月份季度是跌幅较大的，但现在已经连续两个季度回升。春季开始后拍卖市场増强，预示这个增长趋势将可持续到年底。公寓价格的回稳也可看到市场已经容纳了大批新公寓供应，供求关系开始回复到平衡。

达尔文独立屋的中位数已经是连续五个季度下跌，最新的九月份季度是$595,466，下跌了3.3%，一年累计下跌了10%。这是自从2012年六月以来，中位数再次回到$60万元以下。

达尔文市的公寓价格则比较好，九月份季度基本持平，一年累计有3.9%的上涨，报$448.418。

达尔文房价下滑主要有两个原因：矿业繁荣的结束和移民潮的减退。好消息是，从公寓价格的稳定，可以看到近期大量的新公寓供应，开始与市场的需求相匹配。

James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席