文 / 安琪

一年快要到头了，回顾展望这种事情虽然缺乏新意，但是大家还是很愿意看的，特别是在如今这个看似“前途莫测”的时候，多一份意见参详总是好事情。

回顾2015年，笔者想用四句很简单的话来概括：异常火爆的农历春节；这个冬天不太冷；政府的有形之手；唏嘘的春季市场。

暴热之后的清凉

平常的澳洲房市，总要到三月份复活节前后才真正热起来。今年不同。元旦假期回来，市场就基本回复正常了，然后一路高歌，悉尼的拍卖清出率在冬季来临的前两周，达到了89.2%的历史峰值。在接下来的6，7，8月，虽然清出率有所下降，但相对传统的冬季淡市，今年的冬天表现绝对出色。

然而尴尬的事情来了。依然记得9月初的一篇市场动态：《行业巨头预测 悉尼春季市场继续畅旺》，当中，Ray White集团联席主席Brian White说：“一直以来，物业市场经过冬季的休眠之后，在春季全面回暖。今年是有史以来第一次，物业市场并没经历冬季，即迎来了春天。”Rain & Horne的执行主席Angus Raine说“过去几周拍卖数量和清出率有所下降，我觉得更像是风暴来临前的平静。市场很快会再度活跃”

另外几位受访的专家，包括AMP Capital Investors的首席经济师Shane Oliver、St George 银行的首席经济师Hans Kunnen、CBRE的David Milton以及Colliers International的Curtis Field均对市场表示乐观或审慎乐观，只有Domain集团的高级经济师Andrew Wilson博士表示“相信悉尼市场已跨越最高点”。

如果说春季的季前预测没有实现让大佬们尴尬，接下来在媒体中出现的各种背道而驰的分析师预测，则是让人唏嘘的。10月中麦格理银行发出警告，“由于公寓供应过多和人口增长较预期为慢，预料在未来两年，房价将下跌达百分之7.5”。此言一出，市场哗然。一众“借到尽geared to the max”的散户，更是人心惶惶。

这时，“相信悉尼已跨越最高点”的Andrew Wilson博士首先站出来反驳：“澳洲房价在过去十年从未试过下跌超过百分之5，就算在2008年因为全球金融危机而房价下跌时，经过一段长时间的高息期，全澳的房价也只下跌了百分之4。如果澳洲房价真的下跌百分之7.5，将会是史无前例的一次。”

汇丰银行首席经济师Paul Bloxham也不认为澳洲房价会下跌，反而预测悉尼房价在2016年会上升百分之5至9，而墨尔本和布里斯班则分别上升百分之4和8，全澳的房价升幅可达百分之6。

不过，悲观阵营也大有人在，其中包括联邦银行经济师Diana Mousina。她认为房价经过长时间增长后，在两年内从高峰至低谷，下跌百分之7.5，是非常合理的情况。AMP Capital首席经济师也预测如果2017年利率上升，悉尼和墨尔本的房价将会调低百分之5至10。

大家一贯相信、膜拜的专家，如今分成了两派，我们该信谁？

脑补一下周期理论

在物业市场浸淫了40年，经历过不少周期、起伏的投资专家Michael Yardney, 在他2013年出版的《Michael Yardney的物业法则》一书中，对这一切似乎早有预测。他说：人们常常在媒体听到来自两个阵营、非常不同的声音，一个阵营属于那些见过风浪、胸怀大局的人，另一个阵营的观点则往往基于过去一周发生的事。

Yardney进一步指出，这种专家的意见分歧在市场出现周期性演变的时候最常出现，特别是在市场到达顶部或将要步出底部的时候出现较多。他还说，因为如今互联网普及、资讯传递迅速，媒体对市场情绪的影响较大、市场情绪传递较快，造成物业周期比以往的都要短。

周期缩短，令那些靠踩准点、让收益最大化的投资策略变得难以执行。在2015年将要结束、市场意见分歧的时候，展望2016年，房市这个游戏还要不要玩下去、怎么玩？

首先让我们退一步定义一下房地产投资是怎么回事，周期又是什么回事。

澳洲房地产投资增长派的掌门人Michael Yardney是这样说的： 房地产是一项高增长、低收入的投资，投资者通过时间获取房地产的增值，同时利用杠杆（借贷），让回报变得可观。

在过去10年，澳洲首府城市物业的平均年增长为5.7% （详见下图），然而这个增长不是一成不变的，有些年份增长较快，有些年份增长较慢、甚或稍微下跌。这些周期性的变化可以大致分为旺市、淡市，再具体一点，可以细分为爬升、盛放、回调、稳定四个阶段，周而复始，最终的结果是长期、缓慢、稳定的上升。

Michael Yardney在他的《物业法则》一书中，对房地产周期的各个阶段作了详细的描述，并提供了一个简单的图示，这里将各阶段的特征摘录如下：

盛放期：房地产价格的升幅惊人，出现高达20%的年增长，吸引大批的新投资者进入市场。这个阶段银行贷款政策往往较为宽松，投资者可以获得80%, 90% 甚至100%的贷款。人们开始变得贪婪，部分财力并不足够的投资者 也加入进行炒作。这个阶段的另一个特征是购房者和投资者“害怕错过”，“担心以后会更贵”的恐惧心理。盛放期通常是整个周期中最短的一个阶段。

调整期：盛放期中过于积极、集中的新房建造，导致空置率上升以及回报下降，价格因而停止增长。投资者面对现金收入减少、贷款支出上升、房价停滞不前的困境。不少人因而打算把房子出售。调整期的长短通常取决于之前的盛放期，升的时间越长、升得越多，紧接下来的调整期就越长，价格回调的风险也越高。

稳定期：过量的供应被消化，需求出现增长，租金随之回升，买家重回市场，悄然地将市面上出售的物业吸收扫走。稳定期因为买卖双方势力大致均等，市场价格变动不大或上升微弱。这时其实是入市的最好时机，但一般人较难察觉。

上升期：空置率下降，租金上升，物业价格也开始上升。这个阶段的物业价格通常可负担性较强、投资回报可观，自住买家及聪明的投资者开始进入市场。很多发展商也在这时入市，以便在盛放期到来之前或起步的时候推出新楼盘。随着价格上升，越来越多的自住买家和投资者因为担心错过而进入市场，区别是，这时候人们还是比较理智的，价格升幅较为温和。

上文提及，房地产投资是一个升值+时间+杠杆的游戏，能否把握好价格变动的节奏，对做短线的朋友固然至关重要，即使是打算长期持有的投资者，如果在价格最高的时候买入，不仅会失去接下来几年的增值回报，影响更大的是现金流。

如何应对房地产价格的周期性变动，Michael Yardney有以下几个建议：

1. 不要看新闻。想对房地产周期有更贴切的把握，你最好不要理会报纸上的新闻。市场上的大部分人均会从大众媒体获得信息、受之影响继而形成自己的想法。事实是，大众的看法和市场的真实走势是有时间差的。换句话说，如果等到新闻里都是好消息的时候，房市很可能已经进入盛放期。（下面的简单图示中，实线代表现实，虚线代表大众的判断）

   
   

   
   
   

2. 不要被恐惧和贪婪所驱使。很多初级投资者听到身边亲戚朋友买房赚钱的故事，受到报章上价格屡创新高的好消息鼓舞，往往在旺市中的风险感觉是最低的，到他们入市的时候，其实市场很可能已接近拐点；同样地，在淡市的时候，因为媒体上都是不好的消息，会让投资者感觉买房的风险很高，而事实上，很多好的投资机会往往出现在稳定期。

   
   

3. 具备和大众不一样的思维。成功的投资者，不论旺市淡市都能赚钱，而一般的投资者，市道好的时候也许能赚一点，市道差的时候很可能就亏钱了。Yardney主张逆向投资，然而能否做到‘别人恐惧时我贪婪’，不是由知识/信息多少决定的，成功与否，取决于你的思维方式，你对金钱和财富的态度。比方说，建筑师、城建规划师、中介的信息会比一般人多，但不代表他们都能成为出色的投资者。

   
   

4. 不要试图追逐最大的回报。市场的最高点和最低点，理论上只有两天的时间，最聪明的专家也未必能抓的准，你就不要难为自己了。地产投资中，把握周期变化无疑重要，但不是最重要的，任何一个阶段，都会有出色的投资机会，因为你买的是一个物业，而非整个市场。在旺市中将回报最大化，同时为接下来的调整做好准备，是不错的策略。

   
   

5. 不要因为等待时机而错失时间。有人为了等待最佳的入市时机，一等就是十年。试想十年前买进的物业，即使买贵了，价格到如今也应该翻倍了。时机只会眷顾勇于决断的人，只有很想赚钱的人才能赚到钱。

基本面之外......

对于2016年澳洲房市的走势，目前专家们依然众说纷纭。这让笔者联想到之前三周写的《投资攻略》系列中，收入派和增长派在买哪里、买什么、何时买等基本问题上的针锋相对。双方的争论都有理有据，对与错、孰优孰劣、高低的对比，其实没有统一的标准。合适，才是最好的裁判。对于楼市走势的判断也是一样的，悲观派和乐观派，各自关注点不同，引用的数据不同，因而得出不同的结论。

简单来说，悲观派认为：

1. 过去三年房价增长较快，偏离长期趋势，有回归的必要；

2. 悉尼、墨尔本的房价与家庭收入比例达到前所未有的新高，有回归的必要；

3. 悉尼、墨尔本的租金回报率处于20年来的最低位，房价有回归的必要。

AMP Capital首席经济师Shane Oliver：《澳洲房价部分地方过热了》

乐观派则认为：

1. 人口增长是支撑房市的最根本因素，而澳洲未来30年的人口增长乐观；

2. 澳洲房屋长期供应不足，过去三年即使建造业活跃，新建房屋仍不足以填补长期缺口；

3. 州政府推出的各种基建、社区发展及重建规划，均对楼市构成利好。

将两派的观点并列对比，我们很容易看出，悲观派关注的是价格、负担能力、回报，乐观派看重的是人口、基建和供需。这些都是预测楼市走向的重要基本面因素。

专家们谈得较少的是投资者情绪，因为较难预测，能够引用的数据、公式也不多。然而，市场的波动，往往是由情绪驱动的。看看股市每天的震动就知道了，基本面不可能今天向上明天向下，左右市场变化的其实是投资者情绪。房地产因为交易费用比较高，买卖需时较长，波动远较股市为低，但不能因此否定情绪对楼市的推动作用。

有人说，目前悉尼楼市停滞不前，完全是人为的。缘起APRA的行政干预，及至西太平洋银行7月份的“第一声枪响”。记得当时有人将西太的加息称为‘完美的风暴’。

是的，基本面之外，不能忽略各种黑天鹅因素引起的投资者情绪变动，银行意外加息、中国限制外汇流出、人民币贬值、恐怖袭击、人民币纳入SDR等等，看似不直接相关，其实都在间接地影响着澳洲楼市。

篇幅关系，2016怎么玩 — 关注领先指标、悉尼以外的市场、住宅以外的市场、成功的投资思维方式等 ，更多的内容留待下周继续分享。这里给大家看两张今年10月8日ANZ公布的2015年第四季度信心指数报告中的两个分项调查结果，剧透一下下周的内容：

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