收紧投资物业贷款对房市的影响

很多人都把澳洲房价上升归咎于低利率和大量投资者涌进市场所致，这个解读并非全无道理。由于澳洲经济放缓，储备银行把利率维持在低位，到了30年来最低的水平。另外，近期投资者大增，占了房贷总额超过一半，今年首五个月与去年同期比较上升百分之27。因此澳洲金融监管局（APRA）去年底规定投资物业贷款年增长率上限为10%，贷款机构为了响应有关措施，最近开始收紧贷款准则，要求更大额的首付，八月起更调高投资物业贷款利率。

对于购房自住的人来说，这当然是好消息。贷款机构预料投资客户减少，转而对自住贷款提供更多优惠。新措施实施后，六月的投资物业贷款总值较一个月前下跌百分之0.7，显示当局收紧投资物业贷款可能已见成效。

不过，对投资者会有什么影响呢？是否代表投资物业吸引力不再？

首先，投资者需要准备的首付金额将会增加，大部份金融机构把首付从房价的百分之10增加至百分之20。此外，投资物业房贷的利息也会调高。澳洲四大银行已把投资物业的标准浮动利率调高百分之0.27-0.3。例如澳盛银行和西太平洋银行均调高百分之0.27至分别百分之5.65和百分之5.75。联邦银行的固定利率及新做的投资物业贷款也会调高百分之0.1 及 0.4。

金融机构过去在审批投资物业贷款时，会评估如果利率上升百分之1.5 至百分之 2时，客户借贷能力是否会受影响。现在客户需要保证，当利率上升百分之3时，仍然有能力清还贷款。

除了对物业投资者构成影响外，个别银行同时也要求发展商在申请兴建房地产项目的贷款时，必须准备更多的资金。部份银行对新住宅项目的融资将有所改变，发展商要到项目规划的最后阶段和可以正式施工时，才获发放贷款。换句话说，发展商需要在前期施工阶段有足够的资金，才可以进行项目工程。其中联邦银行给发展商的贷款比例也从百分之80下降到百分之75。

如果银行对房地产开发商收紧商业贷款政策，房屋的供应量肯定出现下滑现象，投资活动减少，房市也会随之降温。不过，限制商业融资将导致房屋供应短缺，首次置业人士在房地产市场的选择更少，可能更难圆置业梦。

不过，业内人士指有关措施未必收到预期效果。虽然投资者的房贷成本增加，但他们可以从房价高昂的悉尼转战较便宜的墨尔本甚至布里斯班。例如在悉尼购买物业的百分之20首付，的确是一笔很大的数目，但在布里斯班却只是很小的金额。

就算收紧贷款政策可以令澳洲本地投资者的投资意欲减低，但对海外投资者影响不大，因为澳元汇率近来已跌至六年新低，澳洲的物业价格仍相对便宜。海外买家更可能会因此取代本地投资者，数量反而上升。

新政策才刚刚实施，现在去评价还是言之过早，让我们拭目以待，看看日后对房市的真正影响吧。

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