文 / 芭比

买房是人生大事，相信大部份人都会搜集足够的信息才作出决定。在这个信息发达的年代，只要通过不同的媒体和平台，例如智能手机，便可以获得股票市场的各种消息，例如价格、成交额、买卖差价等。不过，房屋买卖和股票市场不同，交易需要一段时间才可作实，很难获得实时的数据和消息，所以有关的信息并不如股票那么容易掌握。

何谓拍卖清出率？

较为容易获取而又贴近实时数据的，可能就是每周公布一次的拍卖清出率了。拍卖清出率 (clearance rate)是指在拍卖中成功出售物业的百分比。一般来说，清出率包括在拍卖中售出的物业，也包括拍卖前和后成功出售的物业。如果物业在拍卖中撤回，又或出价未能达到底价变成流拍，也不会计算在内。清出率偏低一般显示出现买家市场，而清出率偏高则属卖家市场。澳洲自八十年代开始便有清出率的纪录，直到现在仍然被视为市场信心的指标。

房屋拍卖多在周末进行，拍卖结束后，房地产代理会把数据提交到各研究机构，整理后刊登在星期日的报章和电子媒体。澳洲物业监察 (APM) 和RP Data这两大研究机构均会公布每周全澳各地的拍卖清出率，但由于数据来源不同，计算方法也有异，得出来的结果并不一样。

如何解读清出率

究竟每周的清出率提供了什么信息给我们？所谓的清出率只是列出卖家接受买家对物业出价的百分比，而且高的清出率并不代表房价上升或者下跌，也不代表卖家以一个好或差的价格把物业售出。很多时，清出率只是代表买家的出价达到卖家的底价而促成交易。

不过，拍卖底价是卖家设定的可接受最低价，也可能不是竞投成功买家准备出的最高价。在市场向下时，买家的出价达不到卖家的底价，清出率自然下跌，所以低清出率被视为市场放缓或下滑的指标。如果市场上扬，买家乐意以高于卖家的底价竞投，因此高清出率和高于底价的交易都是市场上升的迹象。

在解读清出率时，必须注意其局限性。例如清出率并没有考虑参与竞投的人数、拍卖价高于底价的百分比、出价次数和同一天在邻近地区举行拍卖的次数等。这些数据其实更具参考性。

此外，由于提交数据与否纯属自愿性质，并非强制性，数据的完整性和准确性一直备受质疑。部份代理和中介可能会故意不提交拍卖不成功的个案，希望可以把清出率提高，造成市场景气的现象。

清出率的代表性

在澳洲买卖房屋，拍卖并非唯一的方式。其实较多人选择的方式是议价买卖（Private Treaty），亦即通过地产中介或者是直接跟业主交易。

根据Core Logic RP Data的数字，以拍卖形式出售的物业仅占全澳房屋买卖的百分之20左右，其余的百分之80都是以议价买卖方式出售。

首都城市例如悉尼和墨尔本以拍卖形式出售的比率较高，悉尼去年更达百分之38，而一些受欢迎的地区更会高达百分之90以上。不过，整体的房屋买卖仍多透过议价方式进行，如果只依赖拍卖清出率，并不能掌握市场的全面情况。

结语

拍卖清出率当然有其参考价值，但不能只看一周的数字去预测市场的走势，要长期观察才可了解市场的脉络。除了参考数据，更应该实地考察。多些参观开放出售的房子，亲身到拍卖现场感受一下竞投的气氛，可能比听取专家的意见更为实际。

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