如果你没有足够时间阅读本文，请记住以下几点：
1、2000年左右，Interest only型房贷只占20%左右，如今接近40%。相较于本息同还，只还利息最小化了养房支出的成本，也让现金流不充沛的投资人同时购买多套房变成了可能。
2、新政策规定：所有新批房贷中，Interest Only不能超过30%。可以预见，未来Interest only型贷款不管在申请，还是renew的过程中，都会接受更严格的审查。
3、在过去几年首付低，利息低，贷款易，汇率低的诸多利好环境下，许多买房人都低估了房地产是一种长期投资的根本属性。
4、不论如何， 贷款市场的进一步收紧，是投资人不得不面对的现实，是否拥有健康的现金流，才是你的房产投资能否长期成功的关键所在。
前两周的财神专栏，悉尼财神已经为大家详述了目前银行对于投资性贷款的进一步收紧政策，具体来说，也就是澳洲投资审慎局又出新花样，进一步收紧了贷款政策，而这一次的目标，是很多投资者都耳熟能详的Interest Only贷款。
新政策规定：所有新批的住宅贷款中，只还利息的Interest Only型贷款不能超过30%，并且，之前的新增投资性贷款同比不超过10%的政策不变。
财神专栏里为大家梳理了很多技巧性的问题和关于如何应对的解决办法，有兴趣的可以再把这两篇文章仔细看一下（下附链接），今天我们的重点来谈一谈银行出此政策的主要意图，以及它将给房产市场所带来的一些影响。
相关链接：Interest only（只还利息）5年期满怎么办？| 财神专栏、Interest Only（只还利息）也存在大风险！| 财神专栏57（平台原创）
人们常说“历史不会重演”，不过在我看来，房地产市场可是个历史天天在重演的有意思的地方。
17年前的2000年左右，当时的澳洲银行曾经出过一个规定，对于LVR比例高于一定程度的投资房贷款，不给于Interest only的贷款。
今天看这篇文章的您，17年前也许还不是澳房投资者，甚至人都不在澳洲，所以恐怕对这个情况完全不了解。不过，就算当时您在这里，17年里澳洲房产市场已经经历了2个周期，当时的政策相信也早已被您抛诸脑后。
此外，本世纪初的头几年里，投资者一直要面对相对高的利息，这一点与目前银行逐渐提高中的投资房利息不谋而合。
不过，据不完全统计，如今与当时一个显著的区别在于，在2000年左右，Interest only型的贷款，在所有房贷中的比例只占20%左右，而如今，这一比例达到了接近40%。因此，在金融机构眼中，这一比例过高已经构成了一些潜在的危险，所以有必要对市场进行一些调节，达到重新的平衡。
因此，一个可以预见的趋势是，未来Interest only型的贷款不管是在申请，还是renew的过程中，都会接受更严格的审查，而受影响最严重的，恐怕是那些前几年不分清空皂白，直管买买买的感性投资者。
如果没有一个合理的投资布局，没有一个专业的投资团队在投资人的身边给出专业的投资意见，在过去几年人人都能贷款，行行都出房产百万富翁的年份里，相信有不少人已经购买了严重超过个人承受能力的房产。这部分的投资者恐怕将在不远的将来，面对各个环节的挑战。
如果来仔细看这个上升到40%的Interest only贷款比例，你会不会问这样一个问题：为什么越来越多的人会选择这样的贷款呢？
答案其实也很简单：投资者们已经被教育得更精明了。
首先，相较于本息同还的投资方式，只还利息对于投资房来说，的确具有很多优势，它最小化了养房支出的成本，也让现金流不充沛的投资人同时购买多套房变成了可能。这也造就了目前90%的投资房贷款都是Interest only的现状，投资顾问从来不需要再给客人苦口婆心的地解释这一产品的优势。
我曾经去参加过不少地产公司的讲座，在讲座中，地产投资公司都会苦口婆心地教育投资者，要学会利用银行的钱，去撬动自己的财富杠杆。十几年前，别说Interest only，你就是随便问一问，周围拥有投资房的人本身就凤毛麟角。
而如今呢，别说华人是澳洲投资房市场的主力军，许多澳洲本地人也对房产投资趋之若鹜。结果就是，大众的投资意识和投资知识整体水平已经和十几年前不可同日而语，Interest only大行其道也就自然水到渠成。
从目前来看，新政的影响暂时只限于新申请的贷款，对于已有的贷款暂时不会有改变。而也有市场人士建议，对于新的政策应该采取以postcode邮编来决定推行与否，而不应该全盘采用新政。但不论如何，贷款市场的进一步收紧，是投资人不得不面对的现实。
好在，凡事都有两面性，这个新政也不例外。过去一年里金融机构是百般虐待我们的房产投资者，包括此次的收紧Interest only贷款，我想再次给所有投资者上了一课，那就是房产投资者必须关注你的现金流。
巴菲特的话“潮水退去后，才知道谁在裸泳”我想人人都会说，人人都熟悉，但不是人人都应用到了自己的实际投资中。
在过去几年首付低，利息低，贷款易，汇率低的诸多利好环境下，许多买房人都低估了房地产是一种长期投资的根本属性。别忘了，每一个你买的房子都是起码几十万的投资啊，但过去几年，买房却像买一件几十元的衣服一样容易，好似投资毫无技术含量可言。
投资买房的目的有两个：资本增值（capital gain）和租金回报（rental yield）。对于很多投资人，尤其是过去几年踏入房产市场的新投资人来说，很多人都是奔着capital gain的目的而来的。原因也很简单，过去几年的房价涨幅惊人，人人都想分杯羹，生怕错过了房价的快速列车。
但实际上，是否拥有健康的现金流，才是你的房产投资能否长期成功的关键所在。回到文章开头提到的例子，2000年时虽然银行不给Interest only了，但如果你的现金流足够好，你把当时的房产持有到今天，你是不是会笑的很开心？而如果没有合理的现金流，恐怕你都很难撑过2008年之前7-8%的贷款利息。
如今，市场虽然还没有回到7-8%的信贷环境，但过去几年4%甚至更低的情况应该是一去不复返了，至少在这一周期。所以，想做一个聪明的投资者，那就请关注你的房产现金流开始做起。
今天的文章就是这样，感谢阅读。
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