文 / 安琪

上周我们简略讲了一下黄金海岸的来历，及其过往的黄金时代。澳洲是个岛国，延绵两万公里的海岸线，大小沙滩无数，为什么黄金海岸能突围而出，成为澳洲最出名的旅游地？而滑浪者天堂又能成为继悉尼歌剧院、邦地海滩之外，另一个亮眼的澳洲标志？

自然条件必不可少：三公里长的白沙滩、地势平坦、气候温和。然而更重要的是人气。即使不说风水，但黄金海岸在1930年代就能吸引昆省内陆的居民在假期蜂拥而至，到了1950年代，又因物业昂贵而成为“金贵”海岸，自然条件之外必定还有一些其它因素。

当地人民和政府的苦心经营和有远见的规划是重要的原因之一。从1933年，把Elston改名为Surfers Paradise；1958年，把South Coast 更名为Gold Coast；到1970年代，允许在海边盖高楼；1980年代积极拥抱外资，大举发展酒店和主题公园；至如今，喊出Sky’s the limit (建筑不限高), Year of the Crane（吊机年）等追求发展的口号就是很好的说明。

而最新的利好消息是：在州长的积极游说和争取下，联邦政府也终于答应为之前搁置的黄金海岸轻轨二期工程提供资助。黄金海岸的又一次“大跃进”已经展开。

中国人让黄金海岸重拾辉煌

不久前，在很多华文传媒都转载一条消息，说中国人在澳洲房地产投资中只占了2%，从而说明，澳洲房价高涨，与中国人没有关系。可是， 这种申辩到了黄金海岸会显得软弱无力。因为近两年黄金海岸几个最大的房地产项目，几乎都与中国人有关。

去年初，澳中财富集团ASF联合中建、中交赢得Broadwater百年造港国际招标计划，这个投资70亿，包括赌场酒店、国际码头和服务公寓的超大型项目，吸引了不少眼球，让全澳洲甚至全世界注目，也同时把华人投资推到了风口浪尖。一些保守派以环保为理由，利用当地英文报张，推起一次又一次的反对浪潮。只不过，ASF是严格按照国际招标操作，项目规划虽然被多次修改，还是有希望继续下去。

然后是去年8月，大连万达决定投资9亿建“珠宝三塔”。本来这个项目也是中国投资者日东集团的，他们在2011年寻求融资，之后一直被搁置。直到去年，香港上市的万达商业地产有限公司与香港万达集团一起宣布，万达将加入成立新的合资企业，以发展这块1.13公顷的海滨度假村。日东的董事长李日裕将保留该项目余下45%的股权。

“珠宝三塔”是集酒店与公寓为一体的综合建筑，三栋塔楼层高分别为45、41和35层。这个项目将建939个房间（其中包括298个六星级套房和公寓）。担任销售的是著名的地产代理CBRE，第一期的销售上月已经推出。据“珠宝三塔”的市场及销售总监Andrew Bampton说，65%的买家为投资者。在售出的38套公寓中，50%的买家来自香港或中国。76平米的一房公寓售价67.5万，268平米的三房公寓售价5百万。最高单价为每平方米$18,656，几乎媲美2007年全盛时期滑浪者天堂高层公寓楼Soul创下的每平方米$19,700售价记录。

在“珠宝三塔”开卖的同时，中国的复华控股集团位于滑浪者天堂的“世界塔”项目获得批准。该建筑将有88层、主体高度为285米，建成后将成为澳大利亚最高的住宅建筑之一，超过黄金海岸现有的、主体高度为235米的Q1塔楼。

大连万达集团投资9亿建黄金海岸“珠宝三塔”

复华控股集团位于滑浪者天堂的“世界塔”项目获得批准

澳中财富集团ASF联合中建、中交赢得投资Broadwater百年造港国际招标计划

这几个项目，据说都是市长或州长亲自去中国谈回来的。嗯，没有天掉下来的馅饼，黄金海岸的发展与昆省及当地政府的积极取态是密不可分的。没有政府的政策支持及基建投资，没有人会贸然砸大钱去搞开发。这一点，看看新州的南部海岸就知道了。那里有着可以和昆省海岸媲美的自然风光，旅游业一直火不起来，缺的正正是管理者的远见和基建投入。也许新州政府觉得发展悉尼就可以了，也许南部海岸的居民和议员都是反对开发的？扯远了。

最新的战报是，万达宣布将在离黄金海岸市中心11公里的Nerang，兴建一个全新的主题公园。投资10亿，占地45公顷！

专家眼中的黄金房市

在中国人投资的几个大型项目带动下，黄金海岸的公寓销售在今年4-6月的季度创下五年新高，推出的44个公寓项目中，成交数量为314套。 其中卖得不错的有：Ho Bee Investment，以1千2百万售出22套公寓；Shino Development Group，以2千8百万售出Cambridge Residence的69套公寓。因为该季度有相当数量较为便宜的公寓推出市场，令加权平均售价稍跌，预期当价格较高的豪华公寓推出后，7-9月季度的平均售价将上升。业内人士估计至年底前仍将有近20个公寓项目推出。

那么，黄金海岸的物业值得投资吗？研究机构SQM Research在今年9月22号，发布了一篇黄金海岸市场报告，预测黄金海岸物业价格将在2016年增长7-11%, 它的主要依据是：

• 黄金海岸目前的房屋空置率相当低（<2%）

• 租金年增长率为每年8%

• 出租回报率相当高（6%）

• 人口增长持续而且强劲（每年2.5%）

• 澳币汇率低迷将有助于旅游业的复苏

• 目前就业增长势态良好

• 新建房屋数量目前仍未有激增的现象，未来三年也不会出现明显突破

• 人们对2018年英联邦运动会的预期将有益于经济

• 市场在2009-13年间崩溃后，到目前为止复苏温和，价格仍然低而合理。

  
  

但是，报告同时提醒投资者注意黄金海岸的几个重要风险：

• 住宅市场波动极大

• 经济过度依赖旅游业，有明显的盛衰周期

• 应防范市场在2019年英联邦运动会后可能出现的回调

• 区域内的房地产骗局依然存在

SQM认为在经历了四年的低潮后，黄金海岸的两大行业，旅游和建筑业均处于复苏阶段。而每年2.5%的人口增长在澳洲属于高水平。目前来说，这里绝对是业主的市场，因为空置率速降，而同时租金飞升。

经历了四年的低潮后，黄金海岸的两大行业，旅游和建筑业均处于复苏阶段

买家眼中的黄金机会

黄金海岸的公寓是怎样卖到投资者手里的呢？原来，很多的销售是靠在悉尼和其他地方、为中国人办的地产研讨会促成的。在这些研讨会里，价钱是对买家来说最为吸引的因素，这当然是得益于悉尼、墨尔本被普遍认为太贵了。另外稳定的租金收入、良好的基建和教育设施也是买家考虑的因素。

那么，华人和海外买家之外的澳洲当地人，又如何看呢？在澳洲物业投资者论坛Propertychat.com.au，曾经有一条关于黄金海岸的帖子，很能说明当地买家的心声。

用户A：“大家好，想听听大家对投资黄金海岸的意见，我的计划是买入并持有5-7年。想听听大家对前景的看法以及区域推荐。我对黄金海岸所知甚少，但不停看到有消息说，虽然那边市场波动较大，但增长前景较好 。

好的方面包括：~不停下降的澳币汇率让黄金海岸成为旅游热点。而且低利率的情况会维持颇长一段时间。~众多基建项目包括新的轻便铁路。~即将到来的英联邦运动会。~ 看到有说人口增长率比各首府城市要高。

我对当地的过度开发有点担心，因此希望专注于独立屋或是联排别墅， 将投资集中在地块的价值上。我希望将选择限定在市中心5公里范围内。谢谢大家。”

用户B：“我不会沾手黄金海岸公寓市场，因为我相信供应依然过剩。但我相信北面的一些区域如Helensvale，性价比良好，因为它们接近黄金海岸和布里斯本的就业中心。”

用户C：“嗯，我觉得黄金海岸会好的，不过之后又会变坏。我在那里有两个物业，等哪天增值了我就会卖掉，转到别的波动较少的区域投资。我猜黄金村会在2020年左右最火爆，那时候就是出货的好机会。理由是，到那时，澳币会跌倒最低点，英联邦运动会让世界知道黄金海岸有多美，从而引来大量的游客，加强了人们没有最高只有更高的乐观感觉。哈哈，我是不是想得太美了？”

用户D：“黄金海岸的公寓市场有足够未来几年的供应而政府仍在不停批建新的项目，这粉碎了在可见的未来任何升值的希望。英联邦运动会以及轻铁的利好仅属炒作。一方面城市规划师在不断批建新住宅，另一方面建好的公寓被空置，这在我看来是最大的问题。黄金海岸最大的敌人是她自己。”

用户E：“我之前住的一个物业2012年的时候卖了46万，现在感觉随时可以卖到近60万。也就是说黄金海岸的一些地方已经出现了强劲的增长，并非全部都悲观绝望。和其他城市一样，大的市场当中有（表现不同的）细分市场。”

用户F：“黄金海岸的物业市场在2013年初已见底。海边至内陆5公里的沿岸地区，目前供应紧缺，从Labrador一路至Coolangatta,货都卖得很快。艰难的日子肯定过去了。起重机吊臂又随处可见了，三五年之后会有大量公寓落成。我不买全新的分契公寓，所以无法评论那个市场的现状。二手公寓销售很快。房价低贱的日子结束了。2008年澳洲其他地方都避过了灾难，但黄金海岸和阳光海岸却受到严重打击。（对于独立屋来说）目前艳阳高照。至于商业地产，我觉得价值不高，因为零售和工业物业的回报率下降。我不会在这里投资商业地产。靠近海边或是靠近基础设施的住宅在未来几年应该会有不错表现。”

从以上的讨论可以看出，了解当地情况的澳洲人，比起全新公寓的中国人买家，考虑的问题要复杂得多。对于他们来说，如果自己不住，空置率上升，是必然趋势，很容易就过度开发了。而对于把房子作为投资工具，习惯了买房等升值的中国人，空置率如何、租金回报如何，似乎并非最重要的考虑因素，对怎样才算过度开发更是毫无概念。

所以下一期，我们从人口、旅游、产业规划等角度，继续探讨核心问题：黄金海岸是否被过度开发。

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(下期待续)

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