在竞技场和战场上，我们需要进攻，又要防守。做房产投资也是一样，创造财富的同时，也要做好防守工作，降低法律风险。

在房产投资开始的时候，就要想好获得成果后是什么状态。个人净值倍增后，如何保护辛苦打下来的一片江山？如何避免因为一个疏忽而一夜回到解放前？

现实中，没太多资产的人依然认为自己不需要保护，资产慢慢多起来的人却后悔当初没有提前布局，事后补救成本极高。时刻警惕自己的思维局限性，因为它常常让你做出错误的决定。毕竟，当局者迷。

有句俗话说，小财不出大财不入。在澳洲房产投资领域里，这句话是非常贴切的。

许多失败的投资者，往往嫌整个房产投资流程的各种各样可以花钱的地方“贵”，因此他们基于自己的认识（往往是从澳洲以外带来的认识）以及各种免费渠道获得的信息，省略这些“贵”的东西，做出一项重大的昂贵的投资，其结果可想而知。

澳洲房产处处是杠杆，看看你是否会使用。免费，往往是最贵的。

我非常强调每项房产投资背后的数据分析，只有看到投资项目的利润空间达到既定的标准，有足够数据支持预估的投资结果大概率会出现，才会开展该项目。

但与此同时，我也并不认同房产投资仅仅是个数字游戏。投资者个人的心理、情绪、爱好等软性因素，往往能扮演重要的角色。

你都有持续的由内而发的喜悦感、满足感、兴奋感、好奇感、幸福感，那么，你的房产投资事业，一定有良性循环，越做越好！

在我看来，房产市场比股票市场更凶险。股票市场里有大量的规章制度来保护投资者，公司上市、股票交易、信息披露、投资顾问等领域，都是受高度监管的。

股票投资闭上眼睛随便买几只长年稳定增长的大公司股票然后长期持有都没问题。你要买什么股票，价格也是公开的，不存在买贵了的情况。买了之后不满意马上卖掉也可以，可能就有一点点价格波动和手续费。

但是，房产就不一样了，你成交的价格是可以偏离房产的真正市场价值的，是存在买贵了的情况的，特别是在高额佣金的驱动下，有些人可以毫无原则地使出各种营销手段达成交易。哪怕知道某项投资不适合你，仍然强硬推销榨干榨尽你最后一点存款，甚至把你也变成销售团队一员，继续把销售事业做大做强。

买了就亏了，买了就没办法用同样价格在二级市场卖出去了，这样的情况，太多人向我诉苦过。

也许，澳洲房产市场会在未来两三年迎来新一波行情。而我最担心的，是在上涨行情中，即将因为无知、因为担心错过、因为懒惰、因为过度相信“朋友”而深陷房产投资泥潭的投资者。

关于长期持有房产，等待它升值，你看到的精美的图表和预测数据，说什么今天投入多少而10年、20年、30年后会变成多少之类的，大多数情况下，属于比基尼式统计。

什么意思？就是暴露出来的地方是大家公认常见的，遮掩的是不常见的、容易忽略的但又是最重要的地方。

如果你没有按照我教你的用独立架构进行独立财务核算，特别是把房产开支和个人收入混在一起，那么多年后，你很难看到这些年来你的隐形支出是多少。你最容易忽略的，是物业的维护成本，建筑物的不同部分是有使用年限的，到一定时间就要维修和更换。

此外，你今天买入的高端物业，多年后就变成中端物业。你今天买入的中端物业，多年后就变成低端物业。今天在市场上属于高租金，多年后物业老了，租金水平也得下降。你的投资标的，会在同一市场的相对位置逐年下降。

并且，你还没有算上通货膨胀，新的价值金额，在多年以后意味着什么，购买力多少。因此，你再想想，你乘以一个静态年度增长率，真的能算出这份投资的实际收益吗？

专业投资了几十年大半辈子澳洲房产的老前辈们会告诉你，持有房产一动不动所产生的现实收益，比你当初想象中的低很多。因此，唯一出路是，每年都做优化，把自己珍贵的资本，放在当前能稳妥产生最优收益的地方去。

房产投资仅仅是一个工具，房产投资背后你真正想要的东西，才是推动你前行的动力来源。

如果你眼中仅仅有房子、钱和对利润的期盼，而不知道这些东西背后代表着什么，那么你的房产投资之路是很难走远的，往往在路上遇到一个挫折，就会停滞不前。

房产投资的背后所真正追求的东西可以是什么？

有的人希望发挥和证明自己的智慧和才干，有的人希望改善自己和家人的生活品质，有的人希望房产投资的现金流替代自己正在从事的工作的收入，有的人希望被动收入换来更多时间陪伴家人，有的人希望有钱有闲去追求自己的真正爱好和乐趣，有的人希望房客和买家欣赏和认可自己打造出来的产品并享受随之而来的成就感，有的人希望帮助亲朋好友让他们也过得更好，有的人希望留给子孙后代一笔家业让后人记住自己，有的人希望自己开发出来的物业成为社会财富的一部分，有的人希望获得财富实力从而可以影响这个社会……

你真正想要的东西是什么？

房产投资，特别是活跃的房产投资，注定是一条不平坦的路，但是其背后的意义重大，高级房产投资者毅然前行。

为了充分发挥所持现金和净值的作用，创造更高的回报，许多投资者会先择租房自住，把资金用于房产投资，因为自己心仪的自住房不一定能创造好的增值，或者它不一定在现阶段的预算范围内，从而边租边投资。

首次置业前就把自己培养成高级投资者，就会知道如何创造架构去持有投资物业，从而保留自己个人从没有持有住宅物业的状态，让个人名字“保持干净”，以便将来时机成熟时，仍然可以以个人首次置业名义购买有开发潜力的物业自住，边住边申请开发。

而普通投资者带着有限的知识，也带着对架构的偏见（往往认为自己不适合建立架构或者无法接受额外的架构费用和学习费用），而用了个人名义去买投资房作为首次置业，结果白白失去了首次自住房置业的印花税减免资格。

捡了芝麻丢了西瓜的情况，在房产投资领域里，经常可以看到。

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