【预警】今年地产投资者可能遭遇的“三大暗流” I 财神专栏96

原创 2018年04月03日 澳洲房产大全




上周三晚,我在澳房大全线下交流会【房圈Live】活动中与到场的会员朋友分享了这个题目,当时就引发了很多投资者的特别关注,以至于复活节假期这几天我收到了很多有关这方面的咨询。



这让我更加意识到,“三大暗流”对于华人社区投资人的影响非同小可,如果不积极的采取有效的解决办法,这三股暗流也许汇聚成一片洪流,给今年的房产市场带来巨大冲击。



 暗流一|只还利息陆续到期变成本息同还 




上面这封截图是我的一位客人刚刚接到的来自ANZ一封本息同还通知信。


王小姐投资房贷款60万,两年前选择2年固定利率只还利息产品,每月还款额度为 1940澳币,如今两年定息结束,银行跳转到浮动利息4.4%、28年贷款期限,连本带息还款额度达3186.37澳币!


那么,在新的一年里,王小姐每月还贷增幅为$1246.37,相当于一台BMW 4系的每月供款额。全年她的还款现金流支出要比去年增幅将近15000澳元,而要记住,这可是用她的税后收入来还的款。


如果当年王小姐选择的是5年只还利息,5年到期后转成25年本息同还,每月还款达3300多澳币。


我知道几年前很多华人朋友一口气买了许多投资房,尤其是投了许多别墅的朋友,还款问题是2018年的首要问题。



 暗流二|银行信贷政策越变越紧 


[ Comprehensive Credit Reporting ]


上个月,澳洲多家银行都在调试“信用系统”,收集完善贷款人的各项信息。大部分银行预计在今年6月份开始,就会启用新的信用记录做为批贷依据。


CCR(Comprehensive Credit Reporting)要求银行更主动向政府上报客户信贷记录,包括账户的数量,贷款数量,还款频次等等。


如果真变成这个样子,那么投资者在申请贷款时,相当于要做一次CT扫描。




我相信很多用海外收入申请贷款的客人已经收到了这样的银行来信,足以证明银行开始主动收集客户信息上报政府部门。


[ 申请人生活开支审核 ]


3月份,澳洲各大主流银行加大了对于申请人日常消费支出的审查力度:以前的消费基本由借款人申报即可;而今后,银行可能要求借款人提供日常消费账户来证明实际消费支出。


说通俗些,就是几年前你的收入可以借款60万澳币,但是同样的收入放到今天,一旦证实你的消费支出较大,也许只能贷款40万。




 暗流三|澳联储加息 


从去年底开始,很多机构和业内人士都已经做出了加息预测:澳联储很有可能在今年将基本利率由1.5%上升至2%左右,相当于加息两次。


而三月份的各种“降息”利好,全部针对的都是固定利率,仅仅只是银行单方面的促销手段而已。从银行的角度来说,只有标准浮动利息Standard Variable Rate发生变化,才是真正的“升息”或“降息”。


举个例子:如果你的贷款总额在100万澳币,按照目前银行投资型贷款的利率基本都在4.2%以上,如果今年利息再增加0.5%,那么仅利息这一项支出每年增加5000澳币。



IO期结束、信贷政策缩紧、联储加息这三股暗流,将直接造成房屋持有者还现金流压力增加、利息支出增加,并且难以转贷其它银行的困境。一旦这三股暗流变成“洪流”,澳洲的地产市场也许会在今年面临空前的危机。



当然,也不是完全没有对应的措施,财神在上周的【房圈Live】活动上也给出了一些相应的解决办法,如会员朋友们有需要进一步的了解,请在后台留言。


感谢阅读,下期见!





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