文 / 安琪

上周二（12月1日），在《年关在即，悲观派与乐观派之争》完稿之时，调研机构Corelogic公布了最新的月度房价变化，显示悉尼、墨尔本两地价格均出现了下降。之前很多专家预测升幅会放缓，这次11月份增长出现负数（详见附录图一），引来传媒的广泛报道，微信朋友圈中更出现“要来的终归要来”这样的评语，颇有点“预言实现”的意味，也似乎从侧面给我们上周的讨论下了判决。

然而真的是这样吗？从2012年中开始的这一波房产热市，在2015年12月1日，被宣告结束了吗？那么2016年，我们还玩不玩？怎么玩？

下面笔者想从两方面讨论一下这个问题。

你信强者恒强还是风水轮流转？

悉尼的房子贵，不是一天两头的事情，然而贵、平并不是投资考虑的最重要因素。大家都知道，一个投资的好坏，主要是由它的升值能力和租金回报来决定的，第三个是它的抵押贷款能力。是否适合个人预算，属于另一层面的因素，不能因为负担不起，就说那个是坏的投资，反之亦然。

然而现实中，确实有很多投资者是因为价格的原因，而将目光投向悉尼的边缘地区，及至隔州的墨尔本、布里斯本和黄金海岸。这种做法是否合适呢？让我们从升值和租金回报两方面来看看。

先说租金回报，这个比较简单直接。从下图可以清楚看出，对于收入型的投资者，在布里斯本、达尔文或是侯伯特，无论是买独立屋还是公寓，租金的回报都轻易比悉尼和墨尔本高出1-2百分点。如果贷款利率是5%，租金回报是5.3%，减去开销，补上折旧的税务优惠，那么要找一所提供正现金流的物业，似乎不是难事。

#CoreLogic RP Data截至10月底的首府城市年度租金回报率：

我们再来看另外一张图。从图中你也不难看到，过去七年，侯伯特的房价不但没有增长，反而下跌了近2% 。而同期在悉尼买房，每年则有平均超过10%的增值。简单算一下，悉尼的10%增值+3%租金回报，比起候伯特的0%增值+5.3%租金回报，孰优孰劣，答案是显而易见的。

# 首府城市2008-2015房价升幅：

接下来我们再看一组数字。在7月份Domain公布的房价报告中可以看出，到6月底为止的一年当中，悉尼独立屋的中位价升了惊人的22.9%，而2012年5月至2015年11月的三年半期间，悉尼独立屋的中位价增加了51.7% （详见附录图二）。 如此优秀的表现之下，人们难免会问，长了这么多，会一直涨下去吗？还能涨多少？墨尔本、布里斯本之前涨幅比较温和，会不会接下来潜力好一点呢？

在这个问题上，有两个主观的看法可以供大家考虑：一是有人相信强者恒强，悉尼、墨尔本的物业升值能力，历史上证明比其他首府城市优胜许多。即使接下来1-2年，2-3年增幅放缓甚至些许回调，长远来说增值水平依然会有保证，况且买一个房子不是两三年的事情。

另一种看法是风水轮流转，悉尼的草吃光了，我们换一块牧场。有人觉得这是识时务、顺应潮流，有人看准了大众心态，成为潮流的开拓者。新闻中万达集团进军黄金海岸、Mirvac和Lendlease荣膺墨尔本西区卖地冠军、McGrath将业务重心北移，在在都是领先潮流的例子。今年中开始，大批的悉尼中介纷纷北上考察，可以预见的是，明年“开春”，或许会有越来越多的投资者加入布里斯本、黄金海岸的物业考察团。

你说，这两个观点确实都比较主观，能分析一下各地前景的客观利害吗？

客观来讲，很难讲。租金是比较简单的，只要银行利息涨得不比租金快，那么买个正现金流的物业是很保险的，这也是为什么之前《投资攻略系列》中介绍的收入派掌门人Margaret Lomas粉丝众多的原因。而投资大神巴菲特也认为，对于一般投资者，物业的收入能力相比物业的增值潜力，较易判断和把握，劝谕投资者不要在价格波动上投机。

为什么说增值潜力较难把握呢？因为影响的因素众多。从国家经济、GDP增长、失业率、利率，到区域人口增长、基建设施、企业、商业、医疗、教育投资、职位增长，及至附近的物业改建、好邻居、坏邻居，都会影响一个物业的价值和升值前景。

如此之多的影响因素，如何逐一厘清、综合判别？在转至下一个话题详细讨论之前，再跟大家分享两组宏观数据，这两个人口预测图是Michael Yardney《物业法则》一书中引用的澳洲统计局人口数据。简单来说，值得留意的是，统计局预测，在接下来的几十年，新州在全国的人口比重会逐渐下降，而昆士兰和西澳则会有所增加（表a）。另外，由于新增人口多数选择在首府城市生活，会使首府城市的人口比例大增（表 b）。

#人口数据及预测表 a

#人口数据及预测表 b

买的是一个房子，不是整个市场

昨天，收到一个网友的微信，希望笔者帮忙分析两个盘。一个是南布里斯本的一房公寓，另一个是悉尼西北距市中心 43公里的二房公寓，房价差不多。“悉尼西北的那个房子说街对面的楼就比他高5、6万，还卖的很好，而且Meriton等大开发商都已经在偷偷圈地，这个楼盘已经低于市价，将来降价的风险很小，而且涨价可能性很大。布里斯本又说一直没涨，涨价可能性也很大。但没有看到实质性的东西。悉尼本来是不敢买了，可这个悉尼的盘又有现实的上涨空间在那摆着，真是纠结啊。”

接到信息的第一个反应是，这是在找我参详还是在推荐楼盘？隔了一天，才想到一个比较实在、有用的回应，就是：与其分析比较悉尼西北和南布里斯本的前景，不如老老实实的坐下来，比较一下两个物业的增值潜力和租金回报，以及银行的借贷比例。

和之前说的一样，租金比较简单，上网查一下附近正在挂牌出租的同级别物业的租金水平，就基本心里有数了。这通常会比中介提供的参考租金要低一点。

物业的银行估价和贷款比例也很重要。这不但代表了银行对该物业的风险评级，借贷比例也会直接影响你的现金流。

至于增值前景，可以参考该区以及物业本身的历史成交数据。如果是新区，没有历史数据，可以适当参考一些别的新开发区的发展历程以及价格变化情况。再不然，就只能根据其他基本面数据，自行预估。

写到这里，突然想起Michael Yardney说的一句话，在详细分析了房地产周期的阶段性特征以及把握入市时机的重要性之后，他说，把我刚才说的都忘了吧，因为你买的是一个物业，而不是整个市场。

这确实是一剂良药，不管谁跟你推荐什么，或者你在新闻里看到什么，只要坐下来切切实实的算一下，就知道那是不是一个好的投资。那么坐下来、做背景调查的时候都看些什么呢，Yardney有以下的建议：

• 年度中位价变化 － 相比月度变化能更准确的反映市场的走向。

• 拍卖清出率 － 能很好的反映市场的情绪。

• 类比销售数据 － 相同地点、类似物业的成交价是最佳的参考数据。成交日期越近、物业相似度越高，数据的参考价值也越高。

• 市场吸收能力 － 通过同一地区的在售物业数量、物业成交量、卖家要价指数、物业在市场上的日子、卖家折扣指数可以了解一个地区的物业吸收能力，从而提供价格走向的提示。

• 空置率 － 是一个地区租住房供需的重要指标。

• 租金中位价及类比租金 － 在地区中位价之外，你还可以在物业网站上轻易了解同级物业的租金水平。

  
  

在一众历史数据之外，Yardney还推荐了几个前瞻指标：

• GDP国民生产总值 － 是衡量国家经济的重要指标。经济好，房市也会好，GDP的增长预测往往对未来几个月的房市走势提供指引。如具体到某个州，则可用以推测该地区的发展前景。

• 就业增长 － 健康的经济环境和就业增长是物业市场的基础。在这当中，多元化经济的地区又相对比单一产业地区更稳定，白领职位多的地区，也较利于房价的增长。

• 消费者信心指数 － 是影响房地产市场的重要因素，除了本国的经济和就业环境，一些国外的因素也会影响消费者信心。

• 人口增长 － 更确切地说，是新增的人口会在哪里定居。人口增长带来物业需求，而人口增长又往往受工作机会吸引。

• 新建审批数量及建造活动指数 － 揭示市场上供应和需求的关系。

• 预先批核贷款 － 是一个很好的领先指数，因为人们通常在购买物业几个月前先把贷款准备好。预批贷款额上升，是房市走向的一个重要提示。

• 贷款利率 － 对物业的可负担能力有着重要的影响。

• 通胀指数 － 储备银行希望看到通胀率维持在2-3%左右，如果经济过热，通胀上升，储银就有可能加息，从而打击包括物业在内的各种需求。

这么多指标，哪个先哪个后，哪些比较重要呢？你会问。Yardney说，人们都向往美好的生活，因而趋向于选择在那些能够提供更好的生活环境，提供稳定高收入工作机会的地区居住。新增的人口会促进区域的物业需求，从而为物业价格提供上升压力。对投资者来说，这意味着低空置率、较高的租金以及有好的租户可供选择。

记住这点，你就可以较好的判别哪些地区比较适合你的投资策略。再进一步，如果你学会利用以上的指标，有效预测未来人口及工作机会的走向，在大众争相买入之前在这些地区潜伏，回报将是丰厚的。

看到这里，你是否有疑虑尽消、甚至信心满满的感觉？ 2016年，还玩不玩？当然要玩。怎么玩？多看物业少看新闻、多做研究少聊天、多点独立思考少点人云亦云，都看似是不错的选择。在此预祝大家2016年投资愉快。

附录：

（图一）2015年11月澳洲各大城市的房价月度变化

（图二）首府城市由近年低点至2015年11月底的房价升幅

假期回来笔者打算写个《实际操作系列》，分享一些选区、挑房以及议价的技巧。大家若有任何建议和提问，欢迎扫描下方二维码联系作者。查看之前的《投资攻略系列》、《脑补周期理论》，可关注澳房汇公众号查看历史消息。

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