租约贷款（Lease Doc）是一款针对购买商业物业来投资（收租）的商业贷款产品。 顾名思义就是通过商业物业现有的房租或租约来计算借款人的还款能力。
此款产品部分主流银行和第二梯队银行都有提供。 不同的银行的lease doc具体要求略有不同，但是基本都有以下共性。
1） 贷款比例LVR一般为60%-70%。
个别银行可达80%的仅限于100万以内的中小贷款。“注意这里用的是物业估值而不是购买合同价”
2） 在贷款申请时必须要有租约。
可以是己经入驻的租客，也可以提供律师公证的签好的‘租赁意向书’ （多适用在新建成商业物业交易）。
3） 对租约的期限多有要求。租期越长越好。
有些银行会把贷款期限制在租约期之内。如果一座商业物业同时分割租给不同的租客，则按租金额加权平均的租期来计算。
4） 净租金和利息比 （Net interest cover ratio）
这里指的是扣除出租成本outgoing以后的年净租金收入与贷款需支付的年利息成本之间的比例。一般会要求净租金是利息的1.75倍到2倍之间。
5） 净租金回报率 （Net rental return）
有些银行要求年租金回报要不低于购买价的5%
6） 其他非量化的考量
银行们还会有一些评估工具，会结合一些非量化的因素来综合考量物业的质素；
比如物业所在的suburb环境， 街区地段，人流量，停车难易和公共交通的便捷程度；
建筑的新旧，外观设计，内部装潢以及适用用途。有没有房屋结构风险，石棉材料风险等；
现有租客的质量，背景， 规模，稳定性。
以上是银行贷款审批的条件，其实也可以作为客人物色优质商业投资物业时的参考。
Lease Doc的产品在商业贷款领域里有很多优势。
首先该产品独立测算物业租金能否偿还该物业的贷款利息，而不会把申请人所有收入和总负债去做综合考量。这大大的简化了客人需要提供贷款材料和信息， 提高了还贷能力计算的灵活性。
其次，一般来说对客人是否有澳洲本地收入，或者PR身份没有硬性要求（每个银行要求略有差异）。
最后 ，此贷款产品操作与维护简单。可要求租金直接打入扣款账户，自动还款。网银随时监控操作。年末该账户的帐单就是该物业的一本独立的流水，退税方便。
张先生已获得澳洲PR，但目前主要在国内生活，打理国内的生意。
在澳洲没有本地收入，因非澳洲税务居民也没在澳洲报税。但因为打算退休以后在澳洲定居，一直积极在澳洲配置投资资产。
他看中了悉尼内西某华人商业繁华社区主街上的三层独栋商业楼宇。该楼宇一楼街铺现租给某知名连锁快餐店，二楼两个office分别租给一个律师事务所一个会计师事务所， 三楼两个仓储室分别租给两家贸易物流公司。
年总净租金收入为$280K, 加权平均租约剩余6.2年。
最终购入价$3,500K。成功Lease Doc贷款$2,100K。年息5%。
以上案例净租金利息比为2.6， 净租金回报为8% ， LVR为60%。贷款期为五年，只还利息。
贷款期满前，银行会根据当时新的平均租期延续贷款期。也有其他银行直接批出15年期的贷款。
商业物业的租金回报普遍高于住宅物业，所以对于很多商业地产投资者贷款的难度也就下降了很多。
感谢阅读，下期见。
作者：Jim Yang
Business Banking Manager
财神金融学术团队成员
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