文 / Jay Huang

接上一期，我们这周来谈一下主要居所。和其他主要国家的税法类似，澳洲所得税税法也对居民出售其主要居所而获得的资本利得给于免税的优惠。基于此，在实务中，如何来认定主要居所就成为一个非常重要的问题，这也常常是纳税人与税务局产生纠纷的焦点话题。（备注：澳洲的资本利得税是从1985年9月20日开征的，因此所有于1985年9月20日之前购入的资产均为免征资产(pre-CGT asset)，无论其是否被认定为主要居所，在其于1985年9月20日之后首次转让时，免征资本利得税）。

澳洲所得税税法及澳洲税务局发布的法律条文均没有对主要居所作出明确定义，澳洲税务局只在其发布的《资本利得税指南》的小册子里解释了一下认定主要居所的几个要素，这些要素包括：

• 纳税人在此居所居住时间的长短；

• 纳税人家属（比如配偶和孩子）的居住地；

• 纳税人是否将个人用品放置于此居所；

• 纳税人的通信地址；

• 纳税人于选举局（Electoral Roll）所登记的住所；

• 电话，水电煤所接驳的地址；

• 纳税人买入该居所的意图，等等。(请注意，仅仅声称打算将某处住所当作其主要居所“意图”但实际并没有这么做的并不会被认为是主要居所) 

在一般情况下，主要居所的认定应该是很简单明了的，比如像上期案例中的Rachel，她在购入Apartment之后一直居住在里面，直到2015年2月15日搬入新购入的位于Glen Waverley的屋子。所以在2011年5月15日到2015年2月15日之间Apartment就会被认为是她的主要居所。在2015年2月15日之后Glen Waverley的居所就成为她的主要居所。

但是在实务中，我们也会遇到各种各样的情况，这里我挑几个比较典型的情况来解说一下：

问：如果我打算把一所住处当作我的主要居所，那么我至少应该在里面居住半年以上才行，是这样吗？

答：不准确。无论是税法，条例，指南还是法庭判例，均没有提到”半年”的说法，他们只强调居住时间的长短。在笔者看来，对主要居所的判断在某种程度上是借用了判断纳税居民和纳税非居民的标准，也就是主要看”生活重心”在哪里。比如说，丈夫在悉尼长期工作，一周5天均居住在悉尼city的公寓里，而他的妻子和孩子一直居住在Newcastle的house中，每个周末丈夫回Newcastle与妻儿团聚，周日晚返回悉尼。在这个案例中，Newcastle的house就会被认定是其主要居所，虽然丈夫每周只在那里住1-2天。

问：我们夫妻各拥有一套住宅，我们是否可以各自选择各自的住宅当作各自的主要居所？这样一个家庭就可以拥有两套主要居所而享受免税的优惠？

答：不可以，一个家庭（夫妻两人）只能拥有一套主要居所。按照澳大利亚所得税税法第118条第170项规定，夫妻两人只能选择一套住宅作为其共同的主要居所。如果他们想要各自选择各自的住宅当作各自的主要居所，那么他们对各自选择的主要居所只能享受主要居所资本利得税减半而不是全免的优惠。

问：我在澳洲购买了一套物业将它作为我的主要居所。之后我把中国的物业卖掉，我需要在澳洲交中国物业的资本利得税吗？中国的物业可否当作是我在中国的主要居所而免税？

答：不能。当你成为澳洲的纳税居民，你需就你当年的全球收入征税，包括你在中国因为卖房产而产生的资本利得收入。澳洲所得税法中规定的主要居所指的是全球范围内的主要居所，而不是澳洲范围内的主要居所，也就是说，在全球范围内你只能指定一套房产作为你的主要居所。如果你选择中国的房产作为你的主要居所，那么你在澳洲的房产就不再被认为是主要居所而享受主要居所免税的优惠。 

问：度假屋/出租屋可以被认定为主要居所吗？特别是除了这套度假屋/出租屋外，我没有任何其他房产的时候？

答：不可以。按照《资本利得税指南》中所提出的认定主要居所的几个要素，度假屋与出租屋均不被认为是主要居所，即使这是纳税人的唯一房产。曾经有纳税人向税务局提出申请（Private ruling）, 该纳税人平时在城市工作并租房居住，其所拥有的唯一房产位于城郊，该纳税人只在周末或者长假期的时候回到城郊的自有房产居住，该纳税人向税务局提出将其唯一居所（城郊的居所）认定为主要居所的申请随后被税务局驳回。

问：我买了一块空地，空地可以作为我的主要居所吗？如果我买了地之后自行建房，建房期间能算是我的主要居所免税期吗？

答：空地原则上不能作为主要居所。但是如果你买了空地自建房产，并在四年内完工且入住，或者你推倒旧房，自建新房，并在四年内完工且入住，那么这段建造时间依然可以计入主要居所免税期。如果建造时间超过四年，那么最多四年可以计入免税期。税务局发布了TD2000/16条例来解释四年法则，有兴趣的朋友可以自行搜索，笔者在这里不详细展开讨论。

问：如果因为某些原因，我暂时无法入住我的主要居所，这段无法入住的时间可以计入免税期吗？

答：看情况，这主要取决于无法入住的原因。如果是因为修葺，翻新旧屋（比如遭遇自然灾害等）而导致无法入住，那么只要在修整工作完成，住所达到”可居住状态”以后马上入住，并且该住所在至少三个月内为其主要居所的情况下，这段无法入住的时间依然可以计入免税期。但是如果房子在达到”可居住状态”之后三个月内依然没有入住，则之前这段时间不能计入免税期予以免税。税务局发布了TD92/147条例来解释了什么叫做”可居住状态”以及一些具体案例，有兴趣的朋友可以自行搜索，笔者在这里不详细展开讨论。

请注意，如果是因为房子带租约而由于租约未到期而导致你无法入住，那么这段时间不能被算作免税期。

小贴士：实务中有很多朋友在卖出自己的主要居所前，都会大装修一下以期得到很好的回报，那么要注意了，最好在大装修完以后继续在主要居所里居住三个月以上再卖出，否则税务局可能会引用以上条例对您装修的这段时间不予免征。 

由于篇幅有限，关于主要居所的话题，这期就暂时讨论到这里，下期我们继续这个话题。

 
Jay Huang

注册会计师，澳大利亚纳税人协会 (Taxpayers Australia) 税务分析师。曾在荷兰、中国、香港、加拿大、澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司做税务筹划和并购交易。网址：www.taxpayer.com.au

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