文：Larissa Ham / 图：Lyn Osborn / 原载：Domain
编译：澳房汇
一般人认为物业经理只需做好三件事：为你找到租客，收取租金和定期检查。
“这是错误的”，Harcourt Victoria物业管理部门的主管Emma Gordon说，“物业经理——或者至少是那些优秀的经理——现在做的事情远不止这些。”
Gordon表示：“关键一点是，物业经理现在还需要做风险管理，教育房东如何降低风险。”
首先，要操心的是物业保险，接着是业主法团的规章制度，烟雾报警器，燃气用具的维修，还有游泳池围栏的相关法规等等。
她说：“打个比方，如果租客在后院放置一个吹气的临时泳池，而有人溺水了，怎么办？很多物业经理根本就没有这方面的认知。如今物业经理必须具备的知识领域实在太广了。”
Gordon女士说，优秀的物业经理还会通过物业管理帮助客户创造财富。这包括了解房东对物业的5年或10年规划，建议合适的折旧计算方式，推荐好的贷款经理等等。
Gordon表示，物业经理应该积极留意市场动向，并在允许的情况下帮助业主提高租金。
当然，这是双向的，物业经理也应该照顾租户，Gordon女士说。“如果你没有照顾好房客，那么他们也不会小心维护你的房子。”
Release Property Management的高级物业经理Amy Evans说，维修是物业管理人员重要的职责范围之一。
她说：“不仅仅是被动应对——我们会采取积极的方式。”
例如，如果注意到浴室的防水胶需要更换，Evans女士会建议房东立刻行动。
她说，“这样做了，就不用担心有一天水会跑到别的地方，从而带来更多的不便、损害和花费。”
Evans女士相信，好的物业经理还可以利用经验和知识来教育房东。
例如，她正在处理一个案子，房东原本打算出售他们的房产，并通知了房客。但之后房东的个人情况发生了变化，他们决定不再把物业出售。
她说：“如果房客发现我们将物业重新出租，他们有可能向房东索赔。作为物业经理，我的职责之一是告诉房东‘这是你需要意识到的事情’，并代他们向有关部门申请法规豁免。”
房地产经理通常也是负责与租户进行尴尬对话的人——例如，当房客的清洁工作实在太差的时候。
Evans女士说：“我会介绍一些清洁的小窍门，这是向房客提示清洁问题的礼貌方式。”
澳大利亚房地产协会(Real Estate Institute of Australia)主席Malcolm Gunning说，物业经理应该帮助你消除投资中的情绪。
他说，物业经理的工作不仅是收取租金，还要充当调解人。
除此之外，一个优秀的物业经理会定期给你的物业作评估，包括租金收入和可能出售的价钱，并且了解租客对物业的满意程度。
如果你能找到完美的物业经理，紧紧抓住他们。
“一个好的物业经理就像金子一样，”Gunning说。
为丰富大家的视角，《澳房汇》特别就文章的主题采访了悉尼内城区一家华人物业公司 - JR Landing的负责人Justin Ruan. 以下是Justin为大家作的分享：
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租赁管理，从字面上我们能了解到其实分租赁和管理两方面。
租赁能人——不仅拥有“绝对能找到租客的信念“ ，而且具备比狗还强的嗅觉，能分辨潜在租客的品质，并以不同的角度解答租客的疑问，让租客感到放心和信任。同一栋楼相似的物业，为何A会租得比B快，为何租客更懂得爱惜新家，因为真正的租赁能人懂得沟通，理解，分享，站在对方的角度一起认识新家。
管理能人——心思缜密，具备洞察力，对房子相关的事宜可以抽丝剥茧的找出原因，给予有效的、一劳永逸的方案，而不是简单解决当下的问题。好的管理人（安心管家 – JR Landing的口号）一直会挂在嘴边的话是“事无巨细，有始有终”，所以挑选租赁管理经理，要找有责任感的人。
顶级租赁管理人——能够甄别人、事、物，对每套物业、每个投资人提供意想不到的方案。
