文 / James Tong
以我对Dominic的了解，这样的题目写出来，我知道他不会喜欢。
“低调、低调”才是他的风格。
他是那种连单独站着让摄影师拍照，都会不自在的人。
可奇怪的是，他同时又朋友众多，交游广泛。
他对潮流非常关心，兴趣跨度很大。他会请一桌房地产好友吃饭，大家围着一起专门聊四个小时区块链、大数据。
他什么都愿意尝试，记得公司年会的时候，在300嘉宾面前，他登场与他的团队在凯悦的宴会厅跳起广场舞。
澳房汇不是第一次写Dominic王家明了，每一次，他都会要求多介绍他的团队。
这一次就特别一点，多写写他本人。
谁叫他刚刚做成了悉尼最大一笔地产交易呢？
玩具大王的交易
我们说的这宗交易就是北悉尼的Northpoint Tower，在100 Miller St，North Sydney, 这是2018年到目前为止，悉尼最大一笔商业办公楼交易。
买家是香港的十大富豪之一玩具大王蔡志明先生。他以三亿澳币买下了这个物业50%的股权。三亿在澳洲的房地产界，算一个很大的数目，换成人民币，那就相当于十五个“小目标”了。
卖方是Redefine Global，他们本来是与Cromwell Property Group各持一半股份的。这个物业有三个部份：187个房间的酒店、5,020平方米的零售商铺和32层的办公楼。刚刚花1.2亿，在重新装修。
物业的年回报率大约是5%，目前银行贷款的利率大约在4%，商业房地产一般可以贷款60%。理论上，这三个亿的交易，买家可以出1.2亿，再跟银行贷1.8亿来完成。
与Dominic聊天，得脑子转速加快，因为他随口而出，就可以报出一连串的数目。
他说，这个物业其实还没在市场上放盘就卖出了。
“当时是蔡家父子刚好来到悉尼，想在市区走走，看有什么合适的投资机会，然后我们就带他们去北悉尼了。”
“为什么会推荐北悉尼？因为北悉尼最近提升得很快，连美国领事馆也要搬到50号Miller St。有一个新的Sydney Metro火车站也正在兴建。”
那天他们走过100号的时候，正在做装修。蔡先生看了觉得很不错，于是Dominic通过搭档Tyler Talbot去问业主，是否有兴趣卖。
业主回答说，可以考虑，于是双方就开始谈交易的细节。
然后，蔡志明先生的儿子蔡加赞先生再来了一次悉尼，就谈妥成交了。
大生意的完成，听起来并不复杂。
商业楼投资的生意经
这样顺利的事，无疑是当前建住宅的开发商和他们的中介最羡慕的。因为对于他们来说，这个冬天真的很冷。
只不过，习惯了做住宅的中国开发商对澳洲商业楼的行情并不是人人都懂。
这正是我要找Dominic好好谈一谈商业楼投资的原因。
Dominic说，有些中国投资人准备好了资金，也遇到了机会，为什么没有做成呢？大多数情况下，是因为他们并不知道自己应该做什么，投资策略也就不清晰。
比如说，他们是有一笔钱过来了，但通常是“有限的资金遇上了无限的机会”，决策会摇摆不定。
在中国，他们熟悉的大城市办公楼，体量会很大，动用的资金要很多，一来就是好几十亿。但是在这边，1千万～5千万开始，只要你有2千万，就可以撬动一个5千万的物业，而且这边办公楼是永久性的产权，大多数情况下可以贷款60%，付出的利息只是4%。但他们一算回报率，好像并不太高呀？
大多数人，习惯了做住宅地产，不太懂商业地产，到了另一个国家，面对不同的政治、经济体系，也就宁愿做生不如做熟。最后都选回做住宅，以为这样更安全，但还是遇到水土不服的情形。
比如有发展商，在这边跟州政府买了土地，但是区政府不批；也有是两级政府都批了，而下面的社区抗议。然后就产生了很多的麻烦。
但如果你买的是投资商务物业，比如在城里买座办公楼，这一类麻烦就少很多。
没有买过办公楼的人，会不太懂如何判断，就算有人介绍到了，也会看不清楚机会。只有买过一个的，才会继续买两个、三个。
当旺的商业楼投资
这几年办公楼租金成长很快，有固定的收入，现金流就高，物业又在升值，而你要付的利息又低，所以就成了这几年很不错的投资。
还有一个趋势，就是物业从办公楼到住宅的相互转换，是有潮流和周期需要的。说到例子，Dominic真的有很多：
“最近就有个例子，我在Chatswood有一幢办公楼，如果作为办公楼估值，价格大概是一万元一平米，如果是住宅，它的价钱就会是两万，是一倍的差距。所以做住宅比较好。”
“在Parramatta，Walker Corporation有一幢70层的住宅大楼，已经做好了DA，大概700套吧，他们最近就在把住宅改回商业楼，因为今天Parramatta的办公楼大约可以卖12000每平米，而住宅就只能卖10000-11000每平米。”
“办公楼有个好处，找到租客之后，银行马上可以给贷款。如果是住宅，要卖掉700套才有贷款，这个就不是那么容易。你再想想，商业楼一般来说是盖好主体框架，内部空间是由租客出钱装修的，相对来说，盖住宅的成本就高出很多。”
“再举个例子，有个开发商，买了一幢办公楼，过后又买了两块开发土地。前两天就说，还好我们之前是买了一座办公楼，现在毎年有两百万的现金收入，不算太多，但也很好用了。不然的话，如果当初买的是三块发展用地，做开发没有三五年，资金是回不来的，在这段时间里，每个月都有一些固定开销，那么现在连我秘书的工资都要从国内打过来。”
Dominic再总结说：“我认为国内开发商在澳洲做项目应该做好资产配置。最好是有一个稳定的收入来源。很多公司在这方面做得相当好，比如玉湖集团，从开始的Eastwood购物中心、北悉尼买的办公楼，Pymble买的办公楼就非常好。”
“Aqualand开始几个都是投资项目为主，然后才进入开发；即使是好像世茂这样，在Macquarie Park也是先来一个投资项目；你看保利，他们买的210-220 George St也是办公室为主，作为它的总部；上海连合也有股东在墨尔本买了很大一座办公楼；还有一个很大的发展商叫Zone Q他们就买了很多投资物业，当然他们在北悉尼和Milsons Point都有开发，类似的公司会越来越多……”
大家感受一下，一下子要接住Dominic的信息量，脑子是不是要有一个Turbo键。
神奇的入行故事
其实听到这里，我就有个感觉，要在澳洲真正了解商业楼的投资，似乎最重要的，是要找到一个像Dominic这样的高手。那他自己又是如何炼出来的呢？
“我的入行，并不是一个精彩故事。开始的时候，是做住宅中介的，当时是在新西兰。我天生有个短板，就是方向感很差，卖的是House and Land，常要进入一个很大的开发新区，每次进去，看看每一家都长的是一样的，就懵了。我经常迷路。是真的迷路，然后连自己都感觉讨厌了，唉，当时是十多年前，iPhone等智能手机还没出来，经常要拿出一本厚厚的地图来翻。”
“另外一点是当时家里孩子很小，一个两岁，一个五岁，我就很想有没有也是房地产的工作，但周六、日不用上班的，于是就加入了商业房地产。”
“开始的时候就是卖一些零售小店铺，这样一晃就十五年了。也从奥克兰走到了悉尼。”
“来悉尼之前，在奥克兰干了七、八年商业房地产，原以为，既然已经有足够经验了，在悉尼应该可以很快上手的，顶多也就会有10%的事情是比较困难。”
“实际情况刚好是相反，原来的经验只对10%的事情有帮助，遇到90%的事，都是困难。我大概花了两年的时间，基本上什么交易都没做，就是熟悉环境，重新认识市场，后来才慢慢上轨道。”
“刚开始的时候，我记得一个星期有三、四天时间，泡在唐人街去认识业主，所以，不夸张地说一句，唐人街的业主我基本上都认识。”
“怎么去认识这些业主呢？当时我们有一个叫City Scope的数据库，我就把所有数据打印出来，有两个Folder那么多，很大、很厚。然后就一个一个地写信，在黄页、白页上把能找到的通讯地址找出来。”
“一般来说，业主想听的是，噢，最近附近有哪一个物业成交了，卖了多少钱。或者，他们也想知道，自己手上的物业值多少钱。再不然的话，就约他们喝杯咖啡，这种应酬交际算是挺主流的活动。”
“见面了说什么呢？我不会急着去做生意。当时我是新人，这种上门资讯服务是免费的，就算有交易也可以不是我去做的，我只是帮他们关注一下最近的交易。我会告诉他们：这条街的第二间，上个月卖了，卖价是多少钱，以那个价钱大概是怎样的回报率；又或者最近在街尾哪一边，最近有一间刚推出市场，大概什么价钱。这些案例都不一定是我经手的，我会把对整个市场的了解告诉他。”
“这里讲个故事，大概前年，我在唐人街卖了一个80 Dixon Street, 两千万的小楼，客户是一个七十多岁的老伯，当时他找到我，手上拿着一封信。他说这是你五年前写给我的信。我一看，哇塞，还真是我写的，让他留着了。我当时写的是什么呢？我是告诉他附近有哪几个成交，如果还需要什么资料就给我打电话吧！”
“这是一封五年后才有反应的信，真的很神奇！”
“这也给我一个想法，真的是隔行如隔山，每天在我们周围发生这么多事，没有专业地研究，可能事情就放过了，每一个手上有物业的业主，注意的是他们生意上的圈子，出了那个圈子，就可能不知道谁是谁了。”
“举个更简单的例子，比如今天家中下水道不通了，要找一个管道工，一下子，大部分人是完全没有概念应该找谁的，所以，就因为一封信，那位业主五年后才来找我，背后就是这个神奇的道理。”
“这个物业卖了二千万，它的上一次交易，是在一百年前，唐人街就有这么一个挑战。如果是住宅，可能是5年卖一次，如果是商铺，也许就五十年或一百年才卖一次。所以也不能光靠卖唐人街的楼来生活。你得研究好整个房地产的行情。”
未来怎么看？
Dominic说，以前大家都是以开发为主。买地！盖几幢楼，大的项目有好几百套、甚至上千套。小的一幢也会有10到20套。
“但现在有收入的投资会越来越变成主流。”
“这种情况在新加坡已经很普遍，有不少住宅大楼改变成办公楼。所以从那边过来的投资客人都会一看就懂。最近，连香港人的投资方向也转变了，来澳洲的资金也在增多。”
“他们当中，有不少也是大陆来的，比如已经在香港上市的家族企业。最近我们收到的咨询挺活跃的，他们在为未来二到五年的发展做准备。”
“有些海外买家甚至会把海外的银行也带进来，比如美国的、香港的，利率会更低些。”
“投什么类型？房地产开发是要看潮流的，现在就是办公楼、酒店等商业投资的好时机，尤其是酒店，哇，现在城里酒店的生意好做到不要卖，因为毎家的出租率都超过90%，正常情况下，只要超过80%就不错了，现在的生意是非常好。”
“至于做学生公寓就要小心了，因为有很多，市场已经有几千套、上万套。这些物业是没有办法马上改成其他用途的。在我个人看来，未来开发学生公寓风险还是挺大的。”
“CBD的办公楼还是不错，如果是B级的办公楼，价格大概是15000每平米，A级的大概是20000，最高级的就会卖23000-25000，CBD的住宅也就是20000左右。可以说，在住宅和办公楼之间，价格是比较平衡和接近，不是说有地了就必定拿来建住宅。”
“说到这个板块，有一个没有人提到过的因素，你想想过去5年，到底有多少中国发展商在这边成立了公司？我认识有很多公司在这边有500平方米的办公楼。每家500的话，这5年来，不会有少于300家，你可以想想他们用去了多大的办公楼面积。”
“有时你去拜访一个中国客户，进去一看，哇，好大的办公楼。他们大多数是租用office，而不是买下来的。找个时间我们真的要统计总结一下，中国人在这方面的贡献。”
还是要说回他的团队
“我们行业里也是有挑战的。为什么很少华人在做大宗交易呢？因为门槛还是比较高，资源、网络都掌握在几个大中介的手上，即使他们没有亚洲团队，照样可以卖给亚洲人。在莱坊，我们是比较幸运的，因为我加入的时候，莱坊刚好在筹组团队，那是2012年的时候，正赶上中国提倡海外投资的一波热潮，就做到现在了。“
“莱坊是一家英国的私人公司，在澳洲最近刚好改制了，我也很荣幸地获邀成为了合伙人。在同行中，我们的亚洲成员比例是最高之一。”
莱坊悉尼华人团队：Andy, Betty, Linda, Dominic, Jay, Kelly, George
“加上北悉尼这一宗的3亿，我们过去12个月做的交易额大概有10亿，所以我们这个团队的交易量也是市场中最高的。公司给我们的自主权也很大，可以决定做一些大型的活动，比如我们每年春节，都会邀请客户和朋友们办一个大型的年会。”
“除了悉尼、墨尔本，莱坊在阿德莱得也做得很好，在塔斯玛尼亚，我们是最大的商业中介。在柏斯、布里斯班我们都有公司。但目前我只在悉尼、墨尔本有华人团队。所以，我有时候也要帮忙照顾其他城市。”
“为什么喜欢澳房汇，因为从一开始，我就在找一个能专注地做好商业房地产的媒体，我觉得你们真的做得很好，所以合作一直没有中断过。”
上一次写Dominic的时候，是2015年，那一年，他的团队主要是卖住宅开发用地，业绩是十亿。这一次，他们主要卖商业楼，也是做了十亿。所以，这应该算是一个十亿团队分享给大家的澳洲房产经验。
作者：James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
