文 / James Tong
【一】
中国新年，来了很多中国朋友。这让澳村的年味也越来越浓。
看着连澳洲人最自豪的标志—悉尼歌剧院都披上了“中国红”，有朋友就直接问：“真的就不能建个中国村么？”
这位朋友相当给面子，来之前刚看过我写的《买房与“盲品”》，关于建中国村，文中我只提了半句，有不赞同的意思，但并没有解释清楚。
朋友再问：“如果我真要建个中国村又怎样呢？”
能问出这种气势，当然有他的实力底气，是不能忽悠的，于是我决定就把它当作题目，好好思考一番：中国村还是要建的，万一实现了呢？
【二】
首先，我们来看看，“建中国村”这个脑洞是怎么开岀来的。
这么些年来，我见过不少“高能”老总，他们的成功，不是靠单打独斗而来的，当他作出了要移民澳洲的决定时，自然会想到要照顾、或奖励曾经一起战斗过的伙伴们。
如果能像以前一样，大家一起打打麻将 、吹吹牛、商议公事， 会是一件有情有义的大好事。于是，能让大家相邻居住，建个中国村，就会提到议事日程。
说到安家，安一个家是安，十个家也是安，能顺势帮大家一并解决，是十分理想的。
这有一个好处叫做“互相照应、守望相助”。
移民的家务事，要计较起来，其实也挺烦的。比如，先要住得私密安全；要考虑能否有人帮忙清洁家务；要考虑需要的时候有个翻译，要考虑小孩子半夜发烧要送医院怎么办，要考虑要送多个孩子去上学又怎么办...茶米油盐怎么能方便买齐就不必说了。
这对于在中国习惯了人手充沛的太太们，是不太容易处理的“严重问题”。特别是这些事，往往要在男主人不在身边的情况下妥善解决。
如果是独门独户的安家，就要期待太太们尽快磨炼得具备战斗力。
但如果有个中国村，请个会中文的管家和司机，就会容易得多。即使是作为缓冲，赢得慢慢习惯的时间，也是很有必要吧...这是一个中国富豪的“澳洲梦”。
任何的设计，都需要有一个Brief任务书，这些切身需要就组成基本的功能要求。
【三】
我们再来说说选址。
澳洲空气清新，有享不尽的蓝天白云，有肥沃广阔的牧场，有细滑广阔的沙滩。
还有墨尔本、悉尼这两个著名的金融文化之都－而且是全球最宜居城市。
来到澳村的中国人，很容易就喜欢上这里。
但如果不是来观光，而是要找一个最好的地方落户，最宜居的区域会是哪里？最好的街道又是哪一条？
能把这说得清楚的人就可能不多了。
我做了一点功课，Bankwest之前曾把全澳范围内590个行政区做过一个排名，评出最宜居住区。他们是根据以下一些方面逐个打分的：
区内居民的就业率
居民的平均收入
拥有自住房屋的比率
独立屋所占比例
互联网的普及率
空置房屋的比例
区内的犯罪率
居民的健康情况
16岁以下孩子的就读率
在过去一年参加过公益义务活动的居民比率
这些指标，综合一起得出居民的安居乐业指数。
这，当然就不是只有豪宅区能占优的排名，所以大家熟知的悉尼东岸Point Piper, Double Bay, Vaucluse或Mosman都不能排在榜首, 而因小红楼而著名的全澳最贵一条街Wolseley Road也就不能胜出。
榜中第一名是悉尼上北岸的Ku-ring-Gai 行政区（有兴趣获得这份报告的朋友，欢迎扫文后二维码）。在悉尼为孩子找过名校的朋友就熟悉了，这是名校扎堆的地方，而且绿化覆盖率非常高。在这儿有过开发项目的发展商也会很清楚，在这儿砍倒一棵树，会像杀死一个人那么严重。这是一个无论工党或自由党当政，都会极力保护环境的地方。
巧的是，在这个区，我还真找到一块合适做这个用途的发展用地，这是在黛晶工作的好朋友Maggie发过来的，让本文变成了一个有真实模型的案例。
【四】
这块刚被“挖掘”出来的住宅开发用地就在Warrawee，所在的Chilton Parade 大道是整个悉尼上北岸最贵的一条街道（是的，我们不能总期待有逆袭），大家看看下表的数据就知道，这提高了买下这块地的门坎，但也说明那是价值的保证。
广告上说，这是一生人一次的机会。为什么呢？
第一个卖点，是步行几分钟就可以到Knox Grammar和Abbotsleigh两所著名私校，不远的车程还可以到Pymble Ladies' College和习夫人参观过的Ravenswood，都是顶尖的名校。想想接下来几年每天都要的接接送送，就知道这不是一般的方便。
步行距离就可以抵达火车站、商业街甚至Neringah医院。
超过一万平方米的土地，已经有DA可建造7套豪华别墅。
这是一块Community Title的用地，有名符其实的村落式内部管理权。
村内环境安静，绿树成荫，有五千平方米的私家小公园。
在悉尼，稍为豪华的屋地，应该是每户占地800平方米起步，5－6户起码要有近5千平方米的土地。在离市区30公里范围内，要找这样大的地，还要能符合前面所说的Brief，是可遇不可求的事情。如果买得到，大都会先满足另一用途：看看能否盖200套公寓。
这块地离悉尼市区18公里，说非常难得我是同意的。或者说，这是一块为了实现澳洲梦而天然存在的土地。
【五】
我们再来看看设计问题。
华人是很有本事的，在老外的城市，无论发达还是不发达，我们总能在一个特定的地段，造出一个很有特色的唐人街。那儿有中国的琉璃瓦、有中国字的招牌、有中式餐馆、也卖中式的杂货。
总之不懂外文的中国人，在那儿满足生活的基本需求是不成问题的。
可是，你少见有建成亭台楼阁的“中国村”案例，这是什么道理呢？
唐人街的建立是基于开门做生意的商业需要，是开放式的，它建成有中国特色的旅游区是不成问题的。而建中国村，基本的功能是居住，是私密式的。最好能与周边环境融为一体。成功的要素之一，就是它不在大街大路，设计得好也不会被人拿来传颂。
丘吉尔说过一句话：We shape our buildings, and afterwards our buildings shape us 我们塑造了建筑，建筑反过来又塑造我们。
下一代在澳洲受教育，他们审美观的形成、心胸的包容，是会朝国际性方向发展的。所以，即使我们的心很中国，外在的设计也应该有“国际范”。
我见过有朋友真的建亭台楼阁的。这是老外们最不明白的事情。因为这影响物业的Resale Value转售价值。
Warrawee的这块地已经解决了这问题，建筑师是专在悉尼北岸设计豪宅的McCullum Ashby Architects. 设计的品味如何，看图就是最好的说明。
【六】
我们最后再来看有DA的意义。
我看到这个案子的时候，第一反应是：它会在文物保护区，不容易呢。
再看，它还没有尽用容积率。
一打听，果然就是有一段故事。 DA申请大约用了四年。
当初递交上去大约是等了5个月左右，中间补充、修改了好些材料，终于说服了政府内部的审办人员。他写了报告给市议员表决通过。
但市议员要求去做Site Visit实地考察，于是表决延迟。
几个星期后，市议员去现场考察完，等到第二次市政会议，有议员提出了一些疑问，于是又安排审办官给议员们做了一个Internal Workshop内部工作会议。说明批建的可能性。
Workshop完了，拖到第三次市政会议，正好赶上市政府改选，10个市议员不但投票6:4投票把原来支持的市长换了，还以 6:4把这块地的DA也拒了。这是在Council自己内部审核都通过的情况下被拒的，非常罕见，相当于市议员否决掉了政府自己内部专业人士的意见。
DA被拒掉后，方案被上诉到了Land and Environment Court土地环境法庭。排好期要开庭前，有一个Section 34 Conference， 相当于庭前调解会，设计团队与Council外聘的法务团队达成了妥协，于是从8套减到7套，方案就获得通过。到做完修改Section96，已经是去年7月的事情。
这一切的拖延，基本上是因为有邻居反对，利用政治规则阻挡项目的开发，这是澳洲做DA为何这么难的真实案例。所以，无论是刚退下的州长Mike Baird，还是新补上的Gladys Berejiklian都强调为了增加新州房屋的供应，要消除地方政府在审理方面的不合理阻碍。
呵呵，说到政治，这话题就有点大了。我们下回分解。
James Tong
澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席
