文/安然

在过去相当长的一段时间里，中国来澳的发展商买地开发，首先看的不是价钱和位置，而是有没有DA。因为这一方面吃亏的，不在少数。所以，当本期的讲座主题一出，报名人数迅速爆满，连续两次更换场地添加座位，依然一再爆满。终于，在11月27日上午，迎来了2014年最后一期、也是参加人数最多的一期微大展地产开发研讨会。

要问规划设计哪家强？我们这次既找来了正规军、也请来了游击队。正规军无疑就是全球最大的规划设计顾问公司AECOM。 本次讲座就是在它位于市中心George街的大楼内举行的，从早上八点开始，就已经有朋友陆续签到，AECOM为大家准备了果汁、点心和水果迎接逾百名前来参会的朋友，还贴心地在楼下安排了专人协助迎接与引导。九点研讨会正式开始前，AECOM的董事总经理James Rosenwax还亲自来和大家打招呼。

说AECOM的规划设计强是有根据的，因为AECOM的设计主管Norma Shankie－Williams曾任新南威尔士州土地规划体系与城市战略规划的总设计师，悉尼过去、现在和未来的规划重点都在她的脑海中。新州的土地使用规则与程序她也最熟悉不过。Norma从专业的建筑工程与城市规划角度，宏观地为大家理清了房地产开发时的程序与规则，并且给出了不少能帮助大家尽快获得开发许可（DA）的专业性建议。

A＋E＋C＋O＋M？

讲座是以介绍AECOM公司的历史与专业范围开始的。这其实是 AECOM的广告时间，由业务拓展经理兰娟女士作简单介绍。有趣的是，这虽然是广告部分，当最后Norma演讲结束时，童鞋们居然特别要求重回开始章节，再看一次幻灯片：

AECOM成立于1990年，初期由五家专业公司组建而成，目标是成为全球最好的建筑咨询公司。AECOM这个名字中，A代表Architecture——建筑设计、E代表Engineering——工程、C代表Consulting——咨询、O代表Operations——运营、M代表Maintenance——维护。AECOM发展至今，已有40家专业公司陆续加入。目前，AECOM的业务已涵盖交通运输、水务与市政、岩土工程、能源、环境、总体规划、建筑设计、建筑工程、景观设计、经济规划、造价咨询，以及项目管理、施工管理等各个领域。全球化是AECOM的战略，业务遍及全球150个国家，在全球有超过740间办公室，超过98,000名专业员工，截止2014年3月31日，在AECOM收购URS之后，年营业额达200亿美元。

兰娟女士提到，最近在北京结束的APEC峰会就是由AECOM中国提供的景观规划及建筑设计服务。笔者在好奇心驱使下，百度了一下此次APEC的会场设计，实在被雁栖湖核心岛的设计美醉了：汉唐风格之飞檐和古塔，与粉墙黛瓦相映，AECOM还依中国皇家园林强调的子午中轴线与东西轴线设计，在岛上围会议中心放射状设计了别墅与酒店。依山傍水的园林设计实在迷人，个人认为相比较众多现代突兀的国际会议场馆设计，中国传统文化符号才是中国走向世界时应当抓住并传递的精髓啊！

另外，说起排名，在全球知名权威工程新闻杂志《工程新闻记录》（ENR）2012年的“全球500大设计公司”排名中，AECOM总体排名第一，在“国际设计公司前150”中排名第一，并在“绿色设计公司前五名”中排名第三。在2012年《财富》500强中排名第322位，同时也在全球被评为“最具商业道德的企业”和“绿色公司”，可见AECOM在国际上颇受专业性认可。

AECOM的全球布局分为三大区：北美、欧洲和亚太，值得注意的一点是，大中华区、东南亚区及澳洲区同属于亚太板块区，这为计划来澳洲投资的华人提供了充分的资源和便利。AECOM可以为客户提供一站式的综合性专业服务，从大型交通能源规划到小型的住宅商业均配备专业的规划与景观设计专家及交通能源发展团队。所以说，选择AECOM作为建筑工程顾问，相信它们专业的团队可以为从事房地产与土地开发的朋友提供全面有效的协助。呵呵，到这里为止，都算是广告时间，不过，是很值得关注的广告。

Norma —— 新州是如何规划出来的？

在了解了AECOM之后，Norma开始为大家带来研讨会的重要部分，她的演讲内容关于新州的土地与城市利用、环境及战略性规划：

首先，我们要知道新南威尔士州的规划依据是以《1979环境规划与评估法案》为基准的，这是一个十分复杂的评估法案，州政府在考虑修改中，不过要完善它，还需要很长的时间。如果要对新州的规划有深入认识，《1979环境规划与评估法案》是第一个要参考的法律依据。新州下面共有152个市政委员会，各个市政委员会都有自己的市政规划，其中在大悉尼市区域内有41个市政委员会，当地社区的参与都会有效推进市政建设。在这里，Norma回忆道，她在政府工作时，负责的就是规划悉尼市在未来25-30年内的市政蓝图，其中考虑的因素是城市人口、工作机会、房屋建设等等，所以Norma的脑中很清晰地知道悉尼的每一个区域，是依照怎样的原则规划出来的 。

在新州做DA要准备什么呢？

在新南威尔士州做房地产开发必须满足哪些条件呢？

正确理解土地使用规划、申请开发许可、申请建设许可，及需要支付的S94市政贡献费。 这几步是必不可少的。

其中新州土地使用规则是项目开始的重要节点，此规划标准适用于90%以上的市政府。LEPs规划标准是有一个统一格式的。

另外，这规则明确规定了什么项目可不需要申请许可、什么项目需要获得许可，还有各种被禁止的事项。所以说，若要进行土地开发，首先必须了解适当的土地使用规则，找出适合的开发标准（例如建筑高度、建筑面积等），才能开始做DA。

当然，这些条条框框，不是不能被挑战的。当你有充足的理由时，是可以申请跨越红线，改变开发标准的。

新州35项基本土地使用规则

新州35项土地使用规则中，Norma挑出了几项与我们的开发商关系较为紧密的类别来讲解：其中5项关于住宅、8项关于写字楼、4项关于工业、3项特殊用途（如医院、基建及旅游），以及2项关于娱乐设施（公共或私人）。其中最重要的是容积率（FSR － Floor Space Ratio），它决定了开发项目能有多少可售面积，也就是基本的价值所在。

随后，Norma开始为大家讲解如何改变开发规则。首先，我们应当清楚一个常规的程序，在了解每一步程序之后，再逐步研究每个程序中该做的准备和注意事项。

调整土地利用规划的程序

在新南威尔士州，调整土地利用规则的程序是这样的：首先，要向当地市政委员会提出调规申请，让市政委员会知道你的调整提议与将来的市政规划会有冲突的地方；然后，要提交你的解决方案，让政府决定是否许可；第三，进一步提交至当地政府委员会（也可以是区域规划联合小组Joint Regional Planning Panel（JRPP）及规划审批委员会Planning Assessment Commission（PAC）；最后，再进行调规所需的战略调整，这里，你需要准备充分的理由，迎接可能到来的进一步陈述与沟通。应当注意的一点是，这一阶段并不代表就获得开发许可了，还不能动工建设的。在相关的各种程序中，Norma详细解释了其中的重点。

提交程序

关于提交程序，首先我们应了解的是，此程序将淘汰掉不符合提交规定的规划方案，这一过程通常需要数月。提交程序需要五步，第一步即提交规划方案，第二步是提交通过，第三步为规划公示（一般需要14或28天），第四步是评审，第五步为决议阶段。需要注意的是，提交预审方案是非常重要的，如果市政委员会不同意你的重新规划方案，那么90天后你可以提交至悉尼市的JRPP或PAC进一步决定。

规划方案

关于规划方案，这是为市政委员会及规划部门准备的材料，草拟方案必须解释改变规划准则的理由和预期效果。计划书需要解释的内容包括：项目概况、调整理由、包括的相关条款、地图、社区意见调解的细节以及整体调整时间规划等。总之就是表达清楚，你为什么想改变规则，你想调整成的神马模样，时间到底如何安排，何时可以搞定。条理清晰，理由充分是计划书的重点。

关于改变规则，可以参考政府公报，这是在政府官网上也可以看到的。LEP是法定的官方文件，DA (Development Application)的申请可以同时进行提交。

基于第四部分的开发

基于第四部分的开发，DA需向当地市政府提交申请，如果是超过两千万的资本投资，那么可以直接提交给JRPP做评审，Norma的经验告诉我们，直接交给JRPP会比较节省时间，可以提高效率。若是在一千万至两千万的投资，可以交予JRPP批准或者等待120天后，由政府再考虑。当地市政府可以告知评估工作，但是最终决定还是需要JRPP来做的。

开发程序

关于开发程序，Norma清晰地列出了10个步骤：1、与地方政府的预审会议；2、与邻居及社区的预先沟通与讨论；3、为地方政府准备多份备用报告；4、准备DA费用（基于开发成本的预估）；5、在线跟踪审批进展；6、正式知会邻居及社区——通常需要14-21天；7、地方和州政府评定；8、地方政府及授权代表的决议；9、有条件的准核及S94资金及志愿规划协议；10、若遭拒，则向上级规划部门上诉。

开发周期

关于开发周期，相对简单的DA需要60天或2个月，通常情况下需要3-4个月，复杂的项目需要6个月以上，若需要改变规则的话，就需要更长的时间，若在40天之后遭拒，就需要向上级规划部门申诉。所以在这一点上，我们需要注意留足时间，提早做准备。

5项成功诀窍

基于以上提到的内容，如果你希望节省时间，少走弯路，Norma还提出了5项成功的诀窍和建议：

1、在需要时寻求获得专业团队的协助，如咨询AECOM，AECOM有最专业的团队，可以提供专业的帮助。哈哈，虽然这是一句广告，不可否认的是，AECOM的确有丰富的经验和优秀团队，这大概是无需大篇幅广告说辞，在百度上谷歌一下他们曾经的成果就知道的。

2、在提交申请前与当地政府人员进行技术沟通，无数事实证明，有效及时的沟通是事半功倍的不二法则啊；

3、挖掘并思考有利于社会公共利益的机会，如果你的项目是对社区有益的，政府也许会给予优先考虑；

4、提交完善清晰的规划与文件；

5、为进一步的谈判做好充分准备，神马文件啊，理由啊统统写好随时准备补充上交。

新的开发机遇

最后，回归至新州的政府规划，Norma列出了2014年11月最新的的新州基础设施战略，从这个战略中可以看到，政府将投入80亿在悉尼的铁路公交系统中；在主要高速公路征收路费，延长西边并规划第三条过海高速；10亿澳币将被投入减轻道路拥挤的建设中；Parramatta区的公共交通与文化特区建设是将被重视的；西悉尼地区的健康、教育、及运动体育场的建设也是考虑重点；还有地区性货运和其他基础设施建设都是战略中包括的内容。

最后就是童鞋们最想要Norma分析的，即悉尼的哪些区将来是政府重点开发的呢？Norma提到的开发机遇有以下几点：

1. 靠近已被提议的新的基础建设部分——西南铁路、新机场Badgerys Creek及西边高速建设；

2. East Hills 铁路线 ——Bardwell Park、 Kingsgrove、 Revesby、Panania都是重要的区；

3. 是西悉尼地区——Blacktown、Mt Druitt、Werrington是重点；

4. 是西南悉尼——Liverpool、Campbelltown。

Norma的演讲从向政府申请调整土地规划，到分析新州的政府规划，都为打算投资与开发的朋友提供了十分宝贵的经验与建议，如此大的信息量也为参与研讨会的童鞋解答了不少心中的疑问。相信在专家的指导下理清开发的程序与脉络，我们会规避许多不必要的麻烦，最终节省开发时间，事半功倍。

在当天研讨会结束之后，众人纷纷拿出手机要求拍下每张幻灯片回家慢慢消化。不要着急，WExpo早已保存好宝贵的幻灯片，有兴趣的朋友尽可邮件砸来：[email protected]索取。当然，我们还组建了“微大展DA分享”微信群，列队欢迎各位盆友加入，群名片将与幻灯片一同贴心发于邮件中。

（未完待续）

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