文 / Max Wang

很多在澳洲投资房产的朋友在打算出售投资房时会遇到一个常见的问题：里面住的租客怎么办？是发通知让他们搬走再卖？还是在他们依然租住在里面的时候安排广告、拍照和宣传？他们的家具布置会影响销售吗？

从租客的角度来看，虽然在出售过程中的拍照、开放看房等会打扰到他们的生活，但对于大多数租客来说，如果他们对目前住的房子满意，更换房东并不会影响他们想要继续留下来住的打算。如果租客本身是整洁干净的那种类型，那么整个过程会变得简单顺畅很多。但是，作为房东，我们要充分为租客考虑，包括你在有打算出售房产时和租客及时有效的沟通，给他们充分的时间和及早的通知，然后和租客商量好开放看房的频率和宣传周期等。如果你是打算通过拍卖的方式出售那么宣传的时长比较确定，通常是四个星期；如果是通过private sale的方式，那么整个销售时长会因市场的冷热不同而变得不确定。还是那句话，最重要的是和租客保持沟通，确保整个宣传销售过程顺利进行。

作为房东，不仅要充分为租客考虑，也要站在潜在买家的角度考虑这个问题。你出售的可能是套投资房，但潜在买家也许不是投资者而是打算买来自住的。在这种情况下现有的出租合约就不能过长。如果潜在买家是买来做投资房的，那么现有的租约就不能过短，投资者也不希望刚交割完租约就到期然后重新宣传招租客。通过以往的经验来看，无论潜在买家是自住还是投资，如果现有租约离最后交割还有90-120天时是最理想的，可以满足大多数买家的需要。

如果你决定等租客搬走后把房子打扫好再出售，当然有一定的好处，但作为投资者，也要考虑到潜在的现金流影响和在宣传销售期间造成的租金收入损失，如果把交割的时间也加进去，也许会损失4-6个月不等的租金收入，也是一笔不小的数目。

请大家注意这一点，在宣传销售过程中的房屋展示是极其重要的，整洁干净的房屋展示不但可以加快销售进度，还能帮助获得更好的销售价格。如果是有租客的情况下那么租客在整个过程就起着相对重要的角色。聪明的房东可以在开放看房前主动付钱为房屋进行蒸汽地毯清洁和厨房、卫生间清洁，一方面租客会很开心，因为得到了免费的房屋清洁而自己不需要做任何劳动，另一方面房东可以确保当房屋开放时房屋是最好的状态。如果希望租客在整个过程中保持合作，房东甚至可以考虑送两张电影票之类的小礼物给租客表示谢意。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

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