最近有很多读者向我咨询一些房产上的问题。
问题的种类真的什么都有，上到要去买几百万的酒庄，买将近上千万的海边别墅；中有如何规划目前手里7，8套房子的投资组合；下到是不是该卖掉那40多万一直不涨的公寓。总体来说问题五花八门，什么都有。怎么说呢？问题虽然各不相同，有些问题我也无法完全回答，但几乎每个人都欠缺了一件事。那就是
我可以给你房地产投资的真相，但你需要给自己一个清晰的定位。
你是谁，你想当谁。
在我的投资观里，其实是没有像传统理财教导那样，根据人们收入把人划成中高低等，然后再根据他们的需求，拿市面上的保险，基金，房产和其它金融产品去制定不同的理财计划。
在我的投资世界里，只有两种人，穷人和富人。
中产阶级和豪华经济舱一样，是人为创造出来的。所谓的中产阶级无非就是高薪族，但和富人本质区别在于，富人绝大多数收入是靠资产赚来的。这个资产不能狭义的定性为股票和房产，这包括了
人力资产—你的员工，
软资产—你的品牌，你的人脉，你的系统，你的版权
实际资产—产生现金流的房产和股票。
您不用和我辩解那些在大公司里工作的高管年薪多少，也不用给我晒哪个医生去年报税的数目。你就问自己一个问题，如果有一天你出门遇到了车祸，人没生命危险，但从此没法劳动了。在完全无法工作的情况下你的生活水平可以维持多久，你家人的生活水平能维持多久？
如果您的答案是一切照常，毫无影响，那恭喜您，您是当之无愧的富人。剩下的人包括我自己，如果答案是维持不了多久，不管你现在赚多少钱，我们都是穷人。
有时候想想挺可怕，你一个水管工一年赚17，8万，生活很惬意，房子马上要付清，突然有一天手摔坏了，几个月无法接活，你会一下子感受到了那种无形中的压力，看到了那无所不在的家庭支出。
富人的门槛是很高的。
在这个非穷既富的二元论里，我的观点是，
穷人要专注投资，富人要认真理财。
为什么富人要理财而不是投资呢？什么又是理财呢？
首先，任何富人寻求所谓的专业的理财师的建议，永远是浪费时间，浪费金钱的一种行为。因为你不管见到什么理财师，他/她永远没你有钱，否则坐在对面的就是他而不是你了。他之所以还在这干，就是因为他没财，只能理你的财。CFP（职业理财师）我个人的小伙伴不要生气，实话实说，你们大人大量，不过我会穿插一下，我个人认为如何为这两种不同人士做顾问该有的风格，给你们借鉴。
我们所说的理财源于李嘉诚先生，
他说了一句话，
“你们要有一门生意，
天塌下来，也能给你回报。”
他本人也是这个理论的忠实实践者。买入了很多具备垄断特性的资产，如码头，电信，公共事业。
在生活中我所遇到的高净值客户，也是投资了大学包租的学生公寓，工厂厂房，核心位置海边度假酒店。总结下来就是高资金入门门槛，但长期稳定收入，受周期影响极小。再说的明白点就是追求A级资产产生的长期稳定现金流。
你如果路上随便抓一个所谓的投资顾问，他一定告诉你我这套理论都是瞎扯淡。应该杠杆更多资产，有一个亿资金买十个亿的楼花，争取把自己几年变成世界首富，像大富翁一样。现实里我也真见过这样的事，有的大佬把国内上亿的资金移到澳洲来，在这里安家，买了豪宅后就琢磨做点什么事业。然后就真有房产销售带着自己公司的老板，去给这位富人拔高思维，告诉人家该如何投资，该买多少套楼花等等。
这位投资顾问所信奉的理念放在教科书上是没有什么问题的，什么升值比租金重要，资产可以滚动更多的资产！但他所不明白是，任何拥有巨额财富的富人，他们的成功既有个人后天的努力，但也和时代有着密切的关系。换句话说任何富人都是趋势性产物。
你只见过那些白手起家的百万富翁跟你说赚钱很容易，我的成功可以复制，我行你也行。但那些大富豪，真正的有钱人，没人会跟你说我的成功可以复制，他们甚至会劝你做生意小心点。
王健林说定一个小目标，但他没说赚一亿很简单。从来都以鸡汤教父形象示人的马云，也说过成功不可复制。赚小钱有窍门，赚大钱看时代。上个时代的首富和这个时代的首富永远不一样，就好像洛克菲勒是卖油的，比尔盖茨是做软件的。
把本来就很不容易积攒到的真正财富拿出去冒险，一旦亏了你真的永远赚不回来那些钱。黄光裕在这个有阿里的世界里，不知道什么时候才能回到那个首富宝座。
当资金到达一定程度，投资真的不是必须的，因为投资是双向的，有赢有亏。你总是听说过某某富豪乱投资破产，很少听说哪个富豪没投资然后变穷的。
对于地产来说，豪宅，开发，高利贷成了很多富豪绝对的克星，不信的话看看尼古拉斯凯奇。当财富到达一定规模，防守就是王道，切忌赌博。
富人不需要Mentor 或 Coach，什么安东尼罗宾那套成功学，真实世界啥样，人家活得比你明白。做富人的理财顾问就是要成为学者型顾问，人家问你这个工厂能不能买，你马上能把详细的相关数据调出来，然后他们自己会去判断，不懂的会问你，你不需要发表你的意见。
每个成功的人都是有些固执的人，
他们会听取意见，但一旦下决定，
谁说都不好使。
富人喜欢大公司的顾问。倒不是小公司不好，而是每个富人都不是善男信女，大公司确保了，一旦自己权益受损，自己可以通过法律途径拿到相关索赔，你一夫妻店，关门后上哪找你呢？
好了，如果你跟我一样，是属于赤贫小农的劳苦大众，那我们可以好好聊聊。
穷人投资失败的主要原因在于两点，
第一在于观念，这个错误的观念起源于砖家，砖家最误人子弟的就是把原本给富人量身定做的知识讲给穷人听。房子没几个，就告诉你，你应该弄个信托，别人起诉你，你可以合法破产，然后还有房子住，然而穷人真正需要的是一个好律师。再或者高谈复利，谈20年投资计划，但问题是具备牛熊都有利润的项目，穷人接触不到。随便路上买个楼和股票，就去效法巴菲特价值投资，那是会死人的，而且穷人的钱也等不了20年，每到3-5年就有一笔大花销，不是孩子上学，就是老人生病，要不就是离婚了。
至于分散投资就更扯了，你分散后各个资产后的结果是，你赚的钱还不够交不同资产的手续费和管理费。
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第二点就是，哪怕穷人有”好的资产”，“失败”也是必然的。澳房大全老板，大悟在他的文章《知道不买房的后果是什么吗》说过一句话，那些嚷嚷着要投资的人是真心不适合投资，就那性格，那思维，那造型注定失败的概率大一些。你要是不明白这句话的含义，我再来给你举个例子。
有一个大叔经朋友介绍买了一块地，地是绝对的好地，不到三年就涨了将近60%。可是大叔先是选了一个错误的贷款经纪人，人家让他去基金公司去借12%的利息。按理说地价涨了后，你就可以卖出，毕竟欠着高利贷，但大叔觉得别人恐惧我贪婪，不但没卖，反而又转手买进了几套楼花用光了手里的钱。
现在市场变了，我也实在也不好意思去问后面怎么样了。他的事让我想起小时候奶奶给我讲的一个故事，一群人去藏宝洞挖金子，宝洞入口是一年一开，每次进去只有一小时，一小时后洞门关住，下次开要再过一年，不出去就困死在里面。规矩大家都知道，也看到了洞里的骸骨，但是到时间时没人出去，因为口袋有限金子无限，大家总想装的越多越好，结果咚一声门关了，里面又多了很多饿死的骸骨。
我常跟做投资咨询的朋友讲，做穷人的投资顾问在于，他们需要的不是最好的房源，而是有个人先手把手教他，像教练一样先把他思想换一换。思想错了什么都错。
第二个你本人得有过投资失败经历，这样你才能理解他，也能设身处地为他着想。当然你说你把全部错误都犯过，再来指导别人也不现实，因为那样的话你早挂了，聪明人，通过看别人错误，并总结经验。
最后给他们一个策略，一个经过牛熊考验过的方法。千万别宣传那种只在牛市有效果的策略，那样后续麻烦会很多。例如鼓吹不断Refinance不断买，债务滚动债务，结果熊市贷款一收紧，玩不下去了。原则上永远以安全保本为第一位，这点富人靠买优质资产，我们靠风险管理策略。
做为穷人，我们不需要有肖恩康纳利的笑容，诸葛亮的智慧，希特勒的演讲天赋，但我们可以选择深耕一个领域，用人力做杠杆来增加资产的回报。例如，楼花的回报历来是很差的，跟二手同价位House比，几乎是必输，但是如果你能让开发商给你底价，你可以在上面加价，然后你能忽悠到一个海外人士用高于原价十几万在短期内接盘，那楼花对你来说就是最好的资产。
公式就是 普通资产+人力投入>优质资产
什么随便买了房子，就可以等待升值，那是异想天开。资产升值的秘诀在于你利用你的个人资源和资产一起滚动，才来带出可观的收入。
买豪华汽车，很多理财师会说这是贬值的负资产，但是你能拿这个包装炒作自己，或者拿去当司机给富豪作伴游，那这就是资产。
对于投资房地产来说，最大的资产就是信息。当你辛苦跑遍整个悉尼所有拍卖场，你要找的不只是房源，而是去寻找市场的供需矛盾，并由此而制定策略。换句话说，你的策略加上一流的执行力比你买什么重要多了。
理财就像路边的野草，自然生根发芽，你不用太多插手，一切靠土壤的养分来决定。投资这东西跟开车一样，车能开多快，跟是不是跑车没关系，而是你这个驾驶员最高能接受多快的速度。
今天的分享就到这里，我是万邦君。
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