来澳洲多年，经过长时间的观察和市场调研，最后买到了自己喜欢的房子，这期间从朋友和同事那里学习到了很多知识经验。
有意思的是，身边的朋友以华人为主，工作的同事基本都是西方人。朋友就不说了，华人能不聊房子吗？而和西方人同事的聊天，footy咱不懂，澳洲冷笑话咱也笑不起来，那怎么办？聊房子！就这样，谈论房子也成了我和西方人同事们聊天找话题的一种手段。在这里面，我学到了不少知识，而这些知识有的时候恰恰是华人较少关注的。大家都知道，在华人眼里，投资开发潜力、学区、房屋的新旧都是首要考虑的。而西方人，对投资开发升值啥的，没有华人那么重视。教育，也轻易不会像华人那样，只为了孩子上一个比较好的学校，一掷千金举家搬迁。当然我不是说西方人家庭一点不重视这些因素，只是没有华人家庭普遍罢了。
很多关注房产的同学可能不止一次地被灌输“要在最好的区买最破的房”。为什么？因为越是破的房子，售价越是接近纯地价，这样买下后推倒了重盖个新房也不可惜。而其实有的时候，对于好的有feature的房子，推倒重盖反而可惜了，heritage有的时候大家也是趋之若鹜而不是避而远之。
老房子的一些优点：
（1）用料好，实在
新盖的房子，用料和老房子是不能比的，比如老房用的一些硬木材料，电钻钻都很费劲。而这种好木料，现在普通建房是很小几率会给你用的。原因很简单，压缩成本，builder用偷工减料省下来的钱自己多买一辆宝马，何乐而不为？
（2）Builder态度端正
现代社会的人很浮躁。音乐家、科学家、艺术家都开始向世俗低头，崇尚投机取巧，平步青云，快速获得功名利禄。更何况盖房子的，想用心，很难。
（3）讲究式样
外国同事对新式的townhouse啥的大多不感冒，质量、空间当然是一个原因，关键是新盖的房子都千篇一律，大部分式样上没有说法。而一些鬼子买房子还是很注重式样，很多时候就是冲着某一种式样去的，就跟不少北京人喜欢四合院一样。大部分华人都是移民，对澳洲的历史和文化了解有限。看房子大部分还是停留在户型朝向，双砖/单砖/板房上面。
身边有不少华人朋友，对廉价低质的project home情有独钟，主要是被崭新的外表蒙住了双眼。当然，喜新厌旧是人的本性。他们看不到一些精品老房的价值，甚至把它们说的跟狗屎一般，认为出高价买的人都是脑子进水了。
每个人都会有自己的想法和喜好，新的旧的，古典的现代的。发这个帖子主要就是帮助大家能有更好的判断和认识。
希望看了这个帖子以后，买了旧房子的同学，重新定位发掘一下它的价值，审视一下有无必要推倒了重盖。没买的同学，今后看到市场上老房子，对售价能有更准确的分析和预测。
这里谈一下双砖/单砖/板房，我问过不少外国人，在他们眼里，双砖/单砖/板房有区别，但不是他们买房子的首要因素。综合他们的意见：
（1）双砖房优点就不说了。比较大的缺点：因为双砖房内墙承重，一旦出现地基沉降（很普遍）承重砖一裂，修起来极其麻烦。老的双砖房出现结构问题就是灾难性的。你买的时候没有也不能保证未来不发生。在一个，砖头本身导热慢，夏天一旦晒热了，凉的也慢，热气很难排出去。
（2）单砖房优点也不说了。缺点是外墙裂了，会很不好看。而且一些年代久远的砖房，砖头、缝都会让人觉得很旧。除非全部render，不然怎么看都是旧。
（3）木板，缺点也不说了。优点，一刷就和新的一样，可以自由的调整颜色。维修也方便，开个门，掏个窗的更是简单。至于保暖的问题，外国人们认为用ducted heater和air con就可以了。况且现在隔音隔热材料都不稀奇，加就可以了。
主要想说的就是，在外国人眼里，砖房并不是那么的无敌，板房也并不是那么的垃圾。各有优缺点，没有绝对的好与坏。而且房子和车子一样，最重要的还是保养，你法拉利搁外面2年不闻不问，也和一堆废铁没什么两样。
言归正传，重头戏来了！
澳大利亚的房子，历经几个世纪，形成了众多各式各样的风格。而在我们买房子的时候，有的时候房子的风格的确对价格造成一定的影响。曾经在外国同事眼里一套极好Edwardian（爱德华）式的经典房子，到我华人朋友嘴里成了一个‘打死了也不会买的破烂板房’。当然最后高价卖掉，拍卖时遭到至少4家哄抢。
下面列出几种非常popular的澳洲房子名称和式样特征。相信看了此贴后，大家对于市场上70%的房子都能准确地判断这个房子属于什么式样、建造于哪个年代。
这样，大家在未来房屋买卖中，相信能对市场价位有更好的把握。
1. Queenslander式
Queenslander原先起源于昆士兰州，时间大概是1840年左右，当时设计是为了让房子可以对抗潮湿的环境。
主要特点有：
（1）双层结构。
（2）大部分房子都是木头的。
（3）一般都很高，用很长的stump架空，让人觉得房子悬在空中。
（4）门廊很大。
（5）多数为波浪形的铁皮顶。
2. Victorian式（维多利亚式）
维多利亚式是在1850年左右发展起来的，一般是细而长的布局，就是正面很窄，但是房子很长，坐落在一个细长条的地上。
这个式样的特点：
（1）一个长长的通道，然后房间设置在通道的一侧或两侧
（2）屋檐上有铸铁的花边（1850年左右铸铁花边技术进入澳洲）
（3）大部分房子都是木头的
（4）窗户一般都是double hang的
（5）正面看还是对称的（不考虑门、窗的位置）
3. Boom Style式
Boom Style 流行于1875年-1890年间，是在维多利亚式的基础上发展起来的，也可以成为‘后维多利亚式’，基本上和维多利亚式没什么差别，不过装饰的更加丰富一些。
特点：
（1）重度的装饰，砖墙部分，不同颜色的砖相互交错，形成花纹。
（2）其他同维多利亚式
4. Italianate（意大利式）
意大利式流行于1870年-1890年间，是一位法国画家所设计创造的，他巧妙地运用了意大利的园艺风格。大家如果留心一下可以发现，意大利式和boom style几乎在同一时期流行，所以其实在意大利式样里面也可以找到boom的影子。
特点：
（1）一般是不对称的
（2）一般会有塔（4边形）、六角屋、八角屋和类似的柱式样
（3）有些有重度装饰，包括铸铁屋檐花边（和维多利亚式类似）
（4）一般屋檐会有影线，（屋檐内侧会有装饰线）
5. Federation（联邦风格）
这种式全称叫Federation/Queen Anne （中文暂且翻译为联邦女王式样，不过一般简称为‘联邦风格’）这种式样流行于1895年到1915年，为什么叫‘联邦’，因为澳大利亚在1901年解放了。而人们也开始大兴土木，直接用木材来做室外装饰了。维多利亚式里面很重要的“铸铁屋檐花边“没有了，取而代之的是木头的镂空花边和木头柱子，而木条也直接被定在墙上。
这个时期的建筑的特点：
（1）屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱，全是木头的，有雕刻和镂空
（2）屋顶都是很明显的三角形，甚至还有锥形顶。铁皮顶很多。
（3）一般有烟囱
（4）屋檐拱喜欢用弧形的
（5）会用很creamy的颜色（比如奶黄），给人有奶油的感觉
（6）砖房为主，也有一些木板房
* 英国也有个式样叫Queen Anne，但是澳洲的Queen Anne不是英国的Queen Anne。澳洲的Queen Anne对应的是英国的Edwardian style（爱德华）。
6. Edwardian（爱德华风格）
谈到了Federation （联邦风格），就不能不提它的弟弟Edwardian （爱德华风格）。爱德华风格流行于1900-1915年，其实它是一种简化版的Federation。如果你仔细观察，澳洲爱德华式样的房子是非常多的。
爱德华风格和Federation有很多共通之处：
（1）红砖或木板的外墙
（2）三角屋檐
（3）屋檐装饰、柱子、走廊扶手、拱，为木头，有雕刻和镂空。但是式样比联邦风格要简化
7. Californian Bungalow（加州式样）
Californian Bungalow （加州式样）流行年代是1915年-1940年左。是澳大利亚战时（第一次世界大战和第二次世界大战）时期非常流行的一种居民建筑形式。为什么叫“加州”，因为这种户型确实是从美国‘进口’过来的。而以往的很多户型，包括上面说的‘联邦’、‘爱德华’是进口自英国。
直到现在，这种户型也是随处可见，非常受外国人的喜爱。
特点：
（1）正面大门处的门廊有非常醒目的粗大柱子做支撑。（而爱德华式样多是细木头柱）
（2）三角形的屋顶，一般瓦片都是瓦的或陶的。（而爱德华式样多是铁皮顶）
（3）无论是砖的还是木头的，在房子正面多会用红砖或render（抹灰）做装饰，比如柱子的底座。
（4）室内一般墙上会有木条装饰线。（很有可能没有，在近年来的装修中被拆掉了）
（5）木质double hang window上下双层吊窗
8. Art Deco（装饰风）
Art Deco是一个比较广义的词，各个国家、各种文化对这个词的定义都不太一样。
澳洲的建筑的Art Deco讲究讲几何形状运用到建筑立面，颜色不再是重点，形状在设计上的比重很大。很重要的art Deco形式主要有waterfall（瀑布）形式和streamline（流线）形式两种。
（1）瀑布式的特点是墙的外立面异常光滑，没有过多水平层次感和装饰，从上而下很连贯，一气呵成。几个非民居的例子，大家可以找一下感觉。
（2）流线的特点是建筑的转角由弧线代替尖角。但是澳洲的民居用的不是特别多，还是以瀑布式最为常见。下面给出几个例子，注意建筑的转角。
澳洲民居的Art Deco流行于1930年-1950年左右，在当时是比较Modern的，但是不失艺术感。其中waterfall（瀑布）形式用的比较多。
特点：
（1）讲究外墙的几何形状。（上面的爱德华、加州式对外墙本身不太讲究，主要是墙上的装饰设计以及颜色的搭配）
（2）砖、木板结构
（3）double hung木窗
（4）房顶从后一直倾斜到外墙（注意联邦、爱德华、加州几乎都是三角形的）
（5）必须有Art Deco的经典式样，一般就是指瀑布式样。
下面给出几个例子，大家看看从什么地方能判断出是Art Deco
9. Contemporary（后现代）风格
这种风格主要流行于1950年-1960年。为什么叫后现代，后现代就是超越当代（这里的当代是指1950年左右），有意识地反对当代主流的艺术风格。事实上，过于前卫的东西在任何一个时代都是褒贬参半。这种建筑风格是德国（Bauhaus）传过来的，这种民居的特点和经典的建筑形式完全背道而驰，简单、明快、经济。
关键的几个特点：
（1）房屋外墙简洁线条、方正。豆腐干一样。
（2）外立面不做色彩渲染。
（3）窗户玻璃很大，比以前任何一个样式都要大得多。
（4）平顶，铁皮为主，几乎不用瓦。
这种建筑作为老建筑并不常见，但是最近20年又开始流行起来了，理念被运用到新式的建筑中。
10. Double/ Triple fronted brick veneer 多面砖房
这种房子在1950 - 1970年间非常的常见，一般是单砖加内壁木板。这种多面砖房也是以原色砖为主，建造之初，就是以简单、经济为主，相比较更早的式样，这种房型的艺术感并不是特别强。
特点：
（1）正面的墙面有层次，一般为两面、三面，错开的不在一个平面上。（这和之前介绍的联邦、爱德华、装饰风的砖房不太一样）
（2）倾斜的屋顶，一般是瓦的或者是水泥的。一直斜至屋檐。
一般是暗黄色、亮红色或者棕色的砖
（3）窗子一般都是铝合金的，以（左右）推拉窗（sliding）和下开窗（awning）为主，之前的房子几乎都是木头的double hung窗子。
（4）内部一般是木地板，墙上一般没有装饰（相比之下联邦、爱德华、装饰风等墙上都有木条）
三面砖房
都是砖房，质量和价值一样吗？
砖也有讲究。
之前我还有我的一些朋友之前发现：都是砖房，总感觉早前的Federation、California、Art Deco包括更早之前的，感觉就比较大气、实在，而60年代以后的多面砖房、包括之后的，给人的感觉不是非常好看，而且cheap。
调研过后发现，它们的砖是不同的：
五六十年代之前的房子，砖都是一块一块压出来的。叫Pressed Brick(压制砖)。这种砖表面平滑自然、密度高、重量重、强度高。
多面砖房、包括现在的砖房，砖是切出来的，叫Wire-cut（切制砖）。就是批量生产出的砖。制造的时候先将粘土制成一个非常长的柱形，然后一块一块切出来的。密度、结实程度、质量上比「压制砖」差一些，但胜在价格便宜。
所以同样是砖房，命运和价值很可能不一样。1850 - 1950年间的砖房，有不少已近做了全面的翻新和扩建，变的十分古典和大气，售价往往超出你的想象。而还有一些尚未翻新但有潜力的，就需要大家用慧眼去发掘了。如果你家里面买了这样的房子，千万不要草草地做决定就把它推掉。
而５０年代以后的多面砖房，市场上很少有外观非常豪华气派的。我个人感觉，不是房主舍不得花钱翻新，而是这种房的用料、外观、艺术底蕴，相对而言先天不足，花重金翻新也很难产生惊艳的效果。有一些这样的房子房体旧了以后不太值钱，卖房广告上好多也是画个方框、标个地的面积卖个地皮价（卖点不在房子），推倒重建也许比较适合。
转自：新足迹论坛
鞠躬感谢原作者！
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