推销公寓的都市发展先锋队 － 专访Urban Taskforce CEO Chris Johnson（下）

文：悉尼小羊 / 图 ：Nic

接上篇

小羊五岁离开上海的时候，上海的第一高楼还是联谊大厦，高度约为100米。截至今年，据Emporis地产数据库统计，上海已落成的摩天楼（超过150米）已经超过239栋。维基百科上是这样介绍联谊大厦的：“联谊大厦的建成，不仅缓解了当时上海涉外商务办公楼紧缺的困难，也带动了上海国际贸易中心、上海商城等一大批涉外商务办公楼相继问世，推动了上海对外开放向广度和深度发展。”摩天大楼，就是现代化的代言标志。

而对于近三十年从中国来悉尼的朋友来说，因为土地资源紧缺，家，从来就等于公寓，独立屋被称为“别墅”，那是有钱人家的另一个休闲居所。

可是在悉尼，大家习惯了独立屋的生活，而且通过选举投票权，可以影响市政环境规划和报建的审批，所以，常会有民众抱团反对建公寓。这让高层公寓的报建（DA）变得非常不容易。许多中国来的发展商这方面都没有心理准备，吃亏的不少。所以，Urban Task Force其实真的起着“都市发展先锋队”的作用 。

理性地分析，高层公寓和摩天商务楼能够出现，归结于以下几个因素，其中包括了客观不可控因素和主观人为因素：

• 急速膨胀的城市人口

• 昂贵的城区单位地价

• 有限的城区土地资源

• 为了限制城市的横向扩张蚕食农业或自然保护区土地

• 城市文明化进程的加速

• 对便捷生活和公众设施的追求

• 对高尚生活体验的追求

然而，转型总是痛苦的。当居住在独立屋的人们在不可逆转的潮流中逐渐“放弃”自己脚下的土地时，往往会觉得这是一种牺牲。他们会质疑高层公寓无法给他们带来归属感，他们会质疑社区文化生活正在逐渐远离他们，他们觉得自己失去的太多太多。

要说服大家，Chris Johnson 并不是把客观大道理挂在嘴边，也不是主观地渲染精神上的追求，更多的是耐心地告诉人们有那些实惠。

公寓Vs独立屋

Y：有些人对于居住在高层公寓是有他们的顾虑的，比如远离自然环境导致的健康问题，还有安全问题等。

J：还是那个问题：思维定势。当人们习惯于一种生活形态时，容易在认知上形成偏见。比如认为远离自然保护区就意味着空气不好，容易生病等。

我们举个例子，当你住在远离商务区或购物区的地方时，总是会开车去上班或采购。人们长期会依赖于汽车，会保持坐姿。而研究显示居住在高层公寓里的人们，心脏健康情况普遍比独立屋的居民要好，因为他们总是以步行的方式解决生活中的所需。至于安全问题，高层公寓就更有优势了。首先它比普通独立屋多了一道门禁系统，其次很多高级公寓还配备24小时保安加摄像头监控。所以说，体验是很重要的。因此我们也鼓励开发商在向社区推广高密度住宅时，要站在民众的需求角度思考。

Y： 在与民众的沟通过程中, 您肯定遇到了不少阻碍。我个人也是居住在独立屋中，让我放弃它而搬进公寓，当然要考虑我会牺牲掉什么。比如大型的车库，比如独立的私家泳池……你觉得对吗？

J：我们还是从发展商的角度来看。之前已经说过，高层公寓或高密度住宅模式的出现，不是一个独立的元素，而是软硬件配套的一个集合。从城市的范畴来看，高密度公寓必定会出现在铁路沿线，你看下面这张图。这样，公寓里的居民就享受到了得天独厚的公共交通资源。开车的人士会抱怨停车位少了或车位小了，这里有个非常前瞻性的解决方案。悉尼市中心有套非常著名的公寓：Central Park，它为住户，且仅为住户提供租车服务。你想租辆粉红的保时捷？楼下就有，你想租辆皮卡去IKEA买家私？楼下刷卡就行！你不用承担养车的费用，你不用买第三方责任险，你只需要专注驾驶。这就是共享经济（sharing economy），或者叫做协同消费（collaborative consumption）模式。

悉尼住宅密度沿铁路线分布图

让小羊也心动的新概念

Y：共享经济？

J：对的！社区存在并且发展的基础是人与人之间的沟通，我们不一定需要通过独占一份资源而找到归属感，可以通过分享一件产品、一项服务来连结这个社区。很多公寓的公共健身房就是一个例子。你之前提到泳池也是，请问你一个月之内会使用后院的泳池多少次呢？一个低密度住宅区内的私家泳池，大多数情况下处于空置甚至废弃的状态，这难道不是一种资源浪费？再者，公寓泳池的温控、消毒都有专人负责，无论从舒适还是健康的层面都要更胜一筹，由此创造出的高尚生活空间，也为人们提供了非常好的沟通和交际的场所。

Y ：听得我都心动了（笑）。其实我也关注过很多这方面的例子，比如有的高级公寓还为住户准备了小型图书馆。我也曾天马行空地想过，如果每个高层公寓都能把停车位分享出来一点给大众，比如5-10%，这样市区停车难的问题就完美解决了。

J ：是可以这么说。然而我们更需要关注的是，高密度公寓和公共交通系统是一个有机的整体。政府在交通设施上的投入，不止是为了公寓住户的出行方便，而是为了全体市民能够很便利地接近这些商务区，就像我前面说的，看到高层建筑，就知道购物、银行、电影院、餐馆这些设施在哪个方位。因此搭乘公共交通出行，是一种趋势，每个人都应该顺应着这个趋势而行动。

怎样才算是宜居公寓？

Y：您说过，人们是经过体验，才慢慢地接受公寓生活的，有研究过他们喜欢什么吗？

J：我们为此做了很多调查，也有了很多有意思的发现，比如人们认为高层公寓必须具备的一些硬件或软件，其中并没有包含24小时安防设施这样的要求。反而人们希望拥有安全（带锁）的停车位，以及相对低廉的管理费。下面这张图传达了非常明确的信息。

民众心目中认为高层公寓所必须具备的设施

悉尼的公寓供应过量了吗？

Y：最后一个问题，您也知道Domain Chinese的读者中有很多小投资者。如果让您个人来推荐，你会推荐他们去投资公寓而非独立屋吗？

J：我个人相当推崇公寓的投资。这里有几个因素。公寓楼盘的涌现和发展不是政府或发展商单方面的行为，而是国家或城市经济发展到一定阶段的产物，其中还包括了随之而来的人口增长，人口迁移，就业需求等。当下的政府数据是，悉尼去年需要的住房量是33,200套，而实际供应量是27,000套。因此，在这个发展阶段，住宅供应量其实是不足的。我们当然会看到一些地产新闻，声称公寓价格虚高等，然而为什么依然有这么多楼盘涌现，销售情况依然稳健？这是因为宏观需求摆在那里。小投资者需要考虑的一个重要因素是稳定的租金回报，而位处CBD或商务区的高层公寓则拥有稳定的租户群体，尤其是当配套交通设施完工后。

下图可以传达一些信息：

1. 超过65%的租户认为公共交通对他们非常重要。

2. 56%的租户未来有购买公寓的意向。

   所以，在投资者、租户和住户这三者提供的信息来看，公寓的发展处于一个良性上升的阶段。

民众对于住宅附近是否有公共交通设施的观点和公寓的购买倾向

地方政府为什么要合并？

Y：最近的一个热门话题是地方政府的合并（Council Amalgamation），您在这个问题上有什么见解。

J：为了地方政府合并这件事情，新州政府设立了一个独立部门来运作：The Greater Sydney Commission (GSC)。他们发布了一个计划叫《A Plan for Growing Sydney》，其目标是把悉尼划分为6个大区域。我个人给政府的建议是，合并只是一种行为，个中也会有很大的阻碍和压力。关键不是在于完成合并，而是为了有效地去执行大悉尼的规划。我们需要有具备战略眼光的规划师参与到里面，为悉尼未来的三十年、五十年甚至更长远的未来做好准备。

在这个过程中，地方政府和GSC是一个合作关系，GSC也会聘用地方政府的高层成为他们的董事会成员，至于合并的具体细则还有待商讨。我个人并不认为合并是100%应该发生的事情，GSC所设立的宏伟蓝图，若地方政府予以认可并加以配合，一些合并不见得是必须的。然而还是那句话：全面的、科学的规划和设计永远应该放在首位。

Y：谢谢您今天能接受我们的访问。希望我们能从你这里获得更多的一线信息，也希望将来你能在我们的刊物上开设专栏。

J：随时欢迎，谢谢你们。

小羊在这里想起一句名言：“医生们可以掩埋掉他们的错误，但建筑师不得不和他们的错误生活在一起。” 大都市需要的不是一个，而是一群不光有着梦想和野心，更有着前瞻性眼光和缜密思维的建筑师。而在众多华人投资者的支持下，悉尼，又迸发出新的活力。

从一名建筑师到智囊团的首席执行官，Chris Johnson看尽悉尼数十年天际线的变迁。这次的访谈中我们可以看到，他谈到最多的就是沟通与结合，包括州政府与地方政府、交通设施与高密度住宅、摩天楼与城市形象、人与社区、人与建筑…… 高层建筑从来就不是一个毫无生命气息的实体。在政府、建筑师、规划师的笔下，一座座高层建筑或高密度住宅，创造着一种崭新的秩序，它让一座城市就如一个生命体，CBD、高密度区和公共交通系统构建了动脉系统，承载着活力，酝酿着机遇。低密度区和自然绿地则是静脉系统，使得人们能在其中更自由、更洒脱地生活着。

这里其实也可以给发展商一些灵感。发展商在与地方政府和民众沟通的时候，其实可以更多地向民众展示一种系统性的舒适感，以一种“社区归属感”的理念来售卖楼盘。也就是说高层楼宇不是孤傲无比的高塔，而是融合了社区环境后为人们服务的一个空间。就像Chris在访谈中提到的“共享经济”一样，这些新进事物都反映着信息化时代背景下社会需求和意识的不断变化。

回到开篇巴别塔的故事，其实从某个角度理解，巴别塔隐喻了人类的自我中心主义，在脱离现实的方向上盲目追求极致，上帝是不会允许的。在文明高度发达的今天，人们都懂得低头聆听来自各方的声音，修复人与人、人与政府、人与社区的关系，通过立法和人文关爱来实现一座又一座巴别塔。

最后我们拿法国哲学家和符号学家罗兰·巴特的话来结束这篇文章，并且期待Chris Johnson与我们的下一次会面。

“摩天楼创建了街区，街区创建了街道，街道把自己奉献给了人类。” －－ 罗兰·巴特

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