文：James / 安然

《预测澳洲房市谁最狠？》刊出之后，这几个星期，澳洲房市确实被Tepper报告搅得心神不宁。听说有银行已经成立了专案组，严查问题贷款，特别是以境外收入来申请贷款的人士，成为了被重点关照的对象。正如上一期澳房群大咖Max Ding所说，现在又回到了银行挑客的时代了。

不过，用非法方法骗贷款的毕竟是少数，大家对Tepper报告最不服的地方，是凭什么他就敢大口预测说会下跌50%-80%呢？而且，他也确实没有公布如何算出这个结论的方法和细节。如果有人想问，是否拍脑袋想出来的？会发现连联络的电话、电邮也找不到。我们联系报道过他的AFR记者，回答说：他不受访，还是到网上填个表格吧。蛮酷的，对不？

靠谱的房价预测哪儿找？

难道就没有说得更明白，更靠谱一些的预测吗？当然不会啦，在澳洲本土，Residex, SQM Research等等, 都有很好的预测报告，只不过，他们没有说得那么吓人，没有那么高媒体关注度而矣。其实，如果要找“预测澳洲房市谁最准？”我们可以从另一个角度来看问题：谁能解释全球金融风暴澳洲房价只跌了不到10%? 这就是我们本期介绍CoreLogic-Moody’s Analytics报告的原因。

在澳洲当发展商，如果要了解房产交易历史数据，或买房子想知道区域行情，很多人都知道要买一份RP Data的数据。RP Data原来是一家在昆士兰的房地产数据公司，有很长的历史，2012年被一家在美国上市的数据公司CoreLogic 收购 。Moody’s Analytics(穆迪分析)更是大有来头，它是从著名信用评级机构穆迪（成立于1902年）分拆出来的子公司，旨在为资本市场及从事信贷风险管理的专业人士提供测量及管理风险的独特工具和完善方法、先进的软件及顾问服务，让他们在瞬息万变的市场中作出胸有成竹的决定。

由于两个机构的名气非常高，而且他们又拥有非常完备的数据，所以他们最新出炉的【2016澳大利亚特征房价指数预测】，可说是一份市场最期待的报告。

联络他们也很简单，报告是可以网上下载的，按上面的电邮向作者查询，很快就得到答复，还发来了两人的照片。

方法与结果同样重要

有人说，预测是不需要负责任的，言中了就是有眼光，没中也没关系，反正是“预测”。但是，作为专业的研究公司，总要说得有根有据才行。这就是为什么我们先不看CoreLogic-Moody’s Analytics的预测结果，而是先看看他们的研究方法。

Alaistair和Faraz用的方法叫特征价格法(Hedonic Price Method)，又称Hedonic模型法和效用估价法。这种方法认为，影响房地产价格的因素有很多，比如，收入、家庭储蓄、可支配现金、租金、失业率、房贷利率、新屋批建以及消费者信心等，这些众多不同的因素构成了房子在一定的社会环境下被估价的特征。如果把这些影响房价的主要因素抽离出来，并从政府统计数字及各种经济报告中取得这些特征的数值及变化，就可以用回归/反馈的方式计算出在这些特征的变化影响之下房地产价格的变化走势。

房市泡沫不爆的原因

需要指出的是，以这种方法来看房价，就不一定得出房价太高了就必然会大跌的结论，反之亦然。虽然我们知道，房价升太高，总要往它的基本价值回归，但它的回归不会是直线的。又因为各种因素在期间的变化，回归也不一定是等量的。

就比如，我们回头看从2000到2005年，悉尼房价有一段涨了55%的历史, 2003年底时，悉尼房价比Moody’s Analytics测出的房产基本价值高了38%，但是，这不代表房价就要回调38%，事实上，从2004年初到2005年底，房价只下滑了6.4%, 就已经接近了它的基本价值，因为在那个时段里，个人收入大幅增加，令系统计算出来的房子基本价值也大涨了20.4%。看到这里，你可能自己也能回答，为什么经历严重的全球金融风暴，悉尼的房价离跌50%还相差很远。

好了，现在大家应该很有心情去看看这个报告对澳洲各大城市的房价预测了： 

特征房价指数预测 与一年前比较的变化百分比

尽管一月时有些许回升（0.5%），穆迪预测2016年悉尼的房地产市场将会冷却。从目前水平看来，悉尼房价预计将在第三季度前下降0.6%，与2015年10月的顶峰相比减少2.6%。第三季度之后，赖于收入及租金的增长以及供应增长放缓，预测价格会回升。

悉尼的建筑审批数字曾在2015年第三季度年比飙升61%，但到2016年第一季度，增长已放缓至年比8.3%。供应增长放缓为2017年悉尼房价增长率回升提供了基础。中长期（2018－2025年）来看，穆迪预测悉尼房价增长率将变为每年4.9%，而之前，由1982年至今平均每年的房价增长率则为7.3%。

2016年开始以来，墨尔本的房价增长比悉尼表现出色，这一情况还会在今年持续。话虽如此，墨尔本增长强劲的时期已经过去。到2017年中，预测墨尔本的房价将从目前水平再增加2.3%。明年中之后到2019年初，预测房价将每季度下跌0.2%，至使价格跌到低于目前的水平。到2020年，房价才会恢复到目前水平。值得注意的是，这里讲的是表面价格，如果将通胀计算在内，到2020年房价实际上还是低于现在的价值。

墨尔本的表现主要归咎于房屋的高供给，在2012年到2015年间，累积批准房屋252,000所，而同期悉尼的批建数量为208,000。

受到采矿业走下坡的牵连，珀斯和西澳的房价在2015年下降，这一趋势也将在2016年继续保持。低商品价格、下降的收入以及高失业率，都是导致房市下跌的原因。

珀斯的房价在2016年第一季度同比下降了2.7%，预计第二季度会继续下降2.5%然后触底。和墨尔本的情况刚刚相反，预计珀斯在2016年全年下跌0.1%后，房价将温和复苏并于2017年上升4.8%，原因在于较低的房屋供应增长率。

2015年第三季度，珀斯房屋审批量同比下降了18%，然而人口却在持续增长，珀斯是澳大利亚除悉尼和墨尔本外，人口增长最快的城市。

西澳的其他地区房市不容乐观，2015年第四季度，房价年比下降了6.4%，预计在2017年小幅回升之前，2016年房价会下降更多。房屋估值从2014年的顶峰到2016年的低谷，中间变化预计为10.7%。

同样受到矿业影响的昆士兰州今年房价不会下跌，反而会有温和增长。布里斯班的房市会持续保持良好的发展劲头，得益于良好的租金增长以及相对强劲的就业环境，预计2016年布里斯班的房屋估值将增长4.2%。不过在昆士兰州的其他地方，缓慢的就业增长将会影响到房地产市场的发展，预计2016年仅增长1.7%。

向来波动较大的达尔文房市会继续下跌，2016年第一季度已经年比下跌了3.3%，预计第二季度年比会下降3.7%。2016年的租金增长预计为负2.1%, 这将令达尔文的房价继2015年全年下跌1.8%之后，在2016年继续下跌1.7%。

澳大利亚首都领地和霍巴特的房价将稳健增长，预计首都领地2016年房价将增长5.3%。南澳的房价没有固定趋势，受产业结构调整的影响，预计2016年增长仅为0.3%，2017年则增长2.8%。

结语 - CoreLogic-Moody’s Analytics报告最好的地方是资料详尽，实事求是地给出分析，而不是故作惊人之言。不过最好的预测报告，通常都要带一个免责声明，不能把它作为个人房产投资的依据。所以，本文的题目，似乎应该改为：预测澳洲房市谁最“稳”？

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