文 / 梁杰夫

按照新州政府不久前披露的信息，新的分契物业法案（NSW strata law）将于本年11月30日起实施，与旧法案相比有多达90处改动。其中最引人注目的就是公寓房东一票否决开发商收购的权利将成为历史。如果该公寓小区有75%的房东同意，即使另外25%的房东反对出售也无效。于是，开发商和房东的“战争”，掀开崭新的一页。

澳洲的开发商和房东就像一对欢喜冤家，一路走来虽然磕磕碰碰，但总算还是没有大吵大闹。就是到了最近几年，房价一飞冲天，在巨大的利益面前，大家再也绅士不起来了，于是斗智斗勇成了新常态。房东们抱团高价卖地，开发商私下阻击逐个击破，各显神通，让我不禁想起中国战国时候的策略：合纵连横。

战国时代，齐，秦在东西，其他五国贯穿南北。合纵，合众弱以攻一强，即几个弱国联合起来对抗秦国；连横，事一强以攻众弱，即某个弱国和秦国联合起来，攻击其他弱国。期间战事不断，风流人物轮番登场。虽然最后秦国灭了六国，但是在相当长的一段时间内，六国的合纵有效地抵御了秦国的扩张。

回到现在，虎视眈眈的开发商就是秦国，房东们就是六国。他们之间的“战争“，似乎正如火如荼。

从2014年维州和新州部分区域重新规划开始，开发商利用他们优先获得资讯的机会，悄悄收购如悉尼下北及西北铁路沿线的物业，当房东们反应过来的时候，已经晚了一步，气愤归气愤，总得想出解决办法来，于是，联合卖房的案例就多了起来。

其中比较著名的案例如2016年初，悉尼北区St Lennards 的十个房东把Holdsworth St 23-31号及Berry St 24-32号打包出售。十个房子加起来总面积约为5600平米，售价为6000万澳币，分摊下来每个房子的售价是600万澳币，而当时St Lennards的房屋中位价约在230万。所以初略算一下，打包出售卖的价格为单独价格的近三倍。这真是一不小心，一辈子又不用干了。

而该地块的买家，是来自中国武汉的正堂置业，他们准备在此兴建有246套房子的公寓大楼。这块地在St Leonnard高处，建成后的公寓将有很好的悉尼港湾视野。因为有着对未来美好的预期，所以开发商咬咬牙也就拿下了。相比他们之前在阿德莱德市中心拿下的同样大小的地只花了850万，悉尼这一块真是非常昂贵。

同样是在St Leonnard，往前一点，2015年9月，九户房东联合起来卖掉位于Holdsworth Ave和Canberra St的房子，面积5700平米，售价6600万，分摊下来每个房东获得734万。这块土地的出售吸引了100多位买家，其中澳洲本土和海外买家各占一半，最终香港的开发商把它买下。房东打包出售获利是单独出售的两倍多。

更近一点的，悉尼Frenchs Forest区目前62名房东联合起来，叫卖2亿澳币的打包物业。预期每户分得300万澳币，是该区中位价的两倍。

而在西北线的主战场Castle Hill，Showground区的25名房东联合卖房，价格是惊天辟地的1亿澳币。如果能成交，每个房东将分的近400万，是该区中位价的4倍。

墨尔本也不甘示弱，Cheltenham区8名房东联合起来，挂牌出售900万澳币的物业，虽然数字对悉尼来说不算什么，但是已经是创下了墨尔本的新纪录。

暂且不管这些土地最后是否能以挂牌价成交，至少，房东们是尝到了合纵策略的甜头。为了顺应这些新趋势，房产中介，律师也纷纷加入房东们的行列。

西北线Castle Hill的房产中介Ray White就组织社区居民会议，毛遂自荐当房东们的智囊团，苦口婆心告诉房东们，千万千万别单独卖房，要团结，大有合纵家苏秦再世之风。虽然专业人士的服务价格不菲，但是，他们也是这个策略的重要组成部分，如果打包的土地能够高溢价售出，房东们还是非常乐意与他们分享胜利果实的。

现在我们来看开发商，他们最基本的套路就是在规划公开之前进行布局，在房东们还不知道的情况下，以优惠的价格拿下他们手中有升值潜力的房子。等到规划被公开了，开发商也就布局得差不多了。

开发商的敲门收购，也是饱受争议的。2015年初在西北Castle Hill区，开发商敲门以125万的价格收购了一位老太太的的物业，而两个月之后，她才发现周围类似的房子都已经叫价300到350万了。

另外一个Castle Hill例子，开发商敲门说要收购房东的房子，报价250万，房东说想通过中介公开出售，结果开发商第二天再回来，直接把价格提高到500万。

一来二去这样，房东们也被迫留意起市场的风吹草动来，随着信息传播技术的发展，开发商提前布局的难度也加大了。反正现在房东们想卖房，首先去找邻居聊聊，聊着聊着就成团了。

怎么打破这种组团？除非该团内部也不够稳固。房东组团其实也是一件不容易的事情，因为目前基本上分钱是按照土地面积来分，比如两块一样大小的地块，不管上面的房子是新房还是破房，就分得一样的钱。市场好的时候，打包能够卖出高价，房东们数钱还数不过来，也不去争论是否应该多分一点了。当市场一般，不能卖出高溢价的时候，这下土地上有好房子，精装修的房东就觉得有点不情愿了。上面提到的叫价一亿的25户房东打包卖地，后来也因为出现了钉子户，组团谈判陷入僵局。业内人士表示，该交易估计在难在两年内完成。

只要房东团内出现了裂缝，开发商只要高价拿下其中一家或者几家，房东们的组团很可能就面临失败了。这就是开发商的连横策略。

房东们面对开发商的时候，经常会表现出同仇敌忾的阵势，所以开发商拿地的连横策略实施起来，也并不容易。

但年末就要实施的新州Strata Law为他们拿下旧公寓楼和小区打开了另一扇门。行业人士把它称为开发商的圣诞礼物，但是对于部分房东们来说，这个礼物却是不受欢迎的，因为剥夺了他们一票否决开发商收购的权利。在新的物业法下，出售一个小区不再需要全部拥有者的同意，只需要达到75%的通过率即可。这样的新法，为开发商提供了很多的购买机会。

政府出台这样的新法，其本意是要推动悉尼旧公寓小区的翻新或者重建。

按照预测，悉尼人口将在2031年达到600万，而未来将有近一半的人口住在公寓楼或者联排别墅里。怎么改善这部分人口居住环境也是政府的重要议题之一。老旧的公寓小区物业管理及维修费用是相当高的，房东们时不时就会收到一张特别维修费的账单，与其这样拖着一直头疼下去，还不如翻新或者推倒重来，这样大家都能住设施较好的房子。

说到这里，开发商也是激动的：终于不怕公寓楼里的钉子户了！

这个改变将对悉尼CBD产生重大的影响，因为城中的开发机会少之又少，新法之后，开发商购买旧的物业就更加有信心，更加积极了。以前需要一致通过的出售，只要出现了一个钉子户，整个物业马上变成硬骨头，开发商浪费时间金钱还不一定能啃得下来，现在要求一下子降低了25%，对于开发商来说，就是千载难逢的好机会。

迎着这股改革的春风，澳洲本地开发商已经对看中的物业伸出橄榄枝，业内人士也表示，未来海外开发商，尤其是中国开发商也会快速跟进。

在新州公寓和小区交易上，房东的合纵策略威力大减，反观开发商只要拿下四分三的房东，胜利在望。当然，最后交易还得通过土地及环境法庭（The Land and Environment Court）的审查，确保一切合规，房东们也得到合理的补偿。

联合卖地已经在悉尼到处开花，除了热门的西北铁路沿线、下北区，这一趋势也悄悄蔓延到悉尼西部。大片的土地将吸引开发商来此兴建联排别墅和公寓。这里价格合适，人口也在不断地增长，与其在热门区的红海中浴血奋战，开发商觉得西悉尼这片蓝海也是相当有潜力的。

在今年三月的时候，悉尼西南区Ingleburn19户房东组团，打包物业上市，叫价3000万。而在Blacktown，Seven Hill这些区域，打包出售的土地，在开发商眼中，也是不错的选择。

纵观过去现在，展望未来，我们可以发现关于澳洲房东和开发商的一个有趣趋势。

澳洲人最喜欢的电影就是《The Castle》，讲述的就是澳洲大叔Darryl Kerrigan带领全家和邻居一起反对开发商收购他们房子的故事。面对财大气粗，有着豪华律师团队的开发商，本来毫无胜算的他们几经波折，最后居然还赢得了官司，战胜了开发商。澳洲人提起这个电影，都会有自豪感油然而升的感觉。虽然我不富裕，但这是我的家。你想买我的家，No way！

现在，澳洲房东们组起团来，有专业的中介、律师支持，制定策略、统一行动，提高价格把土地卖给开发商，这是新时代的抵制，也是努力争取自身最大权利的合作。

未来，随着新兴商业模式的发展，比如地产众筹等产品的闪亮登场，普通人就算资金不多，也可以参与到开发商的事业之中。尤其是在目前银行对开发商贷款加以限制的情况下，市场上的私募基金和众筹基金都在跃跃欲试。房东和开发商，是否也会最终你中有我，我中有你了呢?

梁杰夫

房产信贷专栏作者/信贷经理

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