2017年2月18日 星期日 天气：晴

本文是Ryde大区看房日记三部曲的第二部。

第一部链接如下：

Ryde/East Ryde悉尼北偏西区┃大悟看房日记52（平台原创）

本周悉尼地区，二手房屋物业的清空率达到了80%+， 让人触目惊心。看来持续的低息才是自住买家认为最实惠的事儿。

West Ryde

在整个Ryde大区内，如果以中位价来排名，West Ryde，Denistone West以及Melrose Park应该是排倒数的。

但是中位价也依然过了130万澳币大关。

West Ryde是一个挺热闹的区，距离市中心约12公里。随着近几年火车站周边新的公寓兴建了以后，大型超市如Coles, Woolworths全部进驻，购物中心不算特别大，也算中等规模，另外，在途经此地的主路Victoria Road两边也有很多的店铺，有点像Drummoyne的感觉，但要比Drummoyne购物方便得多。

在West Ryde区域内的亚洲人，韩国人的比例甚至高于中国人，这点很让我吃惊。韩国老太太们都理着同样的“菜花头”进进出出。

另外，West Ryde是一个以家庭为主的区域，整体给我的感觉是区域内的自住比例还是蛮高的。

和Ryde很像的一点，包括Meadowbank在内，区域内的独立屋被翻新的频率非常高。你如果来到这里，你假设你身在北区，你是骗不了自己的，因为这里的绿化还没有那么富有层次。

另外，多数的独立屋都是Bungalow, 很旧，但是考虑到West Ryde的地理位置方便度，生活便利度等还算方便，因此，在我看了这么多区后发现，像West Ryde这里如此多推倒重建的这里还是第一个。有的街区甚至一连好几栋都在翻新。因此130万澳币左右买一个占地500-700平的旧房子，推倒重建，再以200万澳币的价格卖出，也并不难，后边再详细讲。

来看数据：

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

中位价140万澳币，数据给出的排名全新洲第208名。

大悟看房 I

布局：5房2卫3车位

占地：1211平

建房日期：1967年

上次售出时间：第一次上市

指导价：169.5万澳币

这套物业的占地面积超过了1000平，在West Ryde算大地了，据卖家中介讲，房主原来是Builder，因此房屋做工是非常不错的。我试着在二楼的地板上跳了几下，这么多年的老房子居然一点木质声音都没有，很厉害！

的确，家具是老了点，木质感也很强，甚至有点像雪山上的木棚。相信年轻一代是不会喜欢啦，但对于稍为年长一点的人而言，这套房子还是不错的，而且是周边区域里唯一一个2层的独立屋，未来改建的空间也有。

大悟看房II

布局：3房1卫2车位

占地：615平

建房日期：1950年

上次售出时间：1993年6月

上次售出价格：$21.3万

指导价：$130万澳币

这套物业是典型的推倒类物业，看房的人也不少。尽管从视觉上，你可能看不出来什么端倪。

其隔壁和它占地同样大小的物业，在2016年9月的售价为246万澳币，而且是9年历史了。

一般这样大小的物业，建房成本控制好，是不太可能超过100万澳币的。尽管物业的DA审理需要买家自己准备，当然过程很繁琐，久了甚至要等半年以上，但我觉得，如果130万澳币能够买下，已经很划算了，此地块距离West Ryde火车站也不算远，街区也宽敞，真的是一个不错的选择，

前提是你得懂Renovation。

Meadowbank

Meadowbank可以算是整个Ryde大区内占地最小的一个区域了。

但同时，购物，火车站，渡轮站，公园，海湾却一应俱全。这样，你就不难理解在这么小的地界，极为严格的Ryde区政府会同意在此兴建高密度住宅区的意义了吧。

Meadowbank也是Ryde大区内公寓最密的地方。很多年前，澳洲开发商Billbergia在此的公寓项目已成经典，其地下的购物广场，良好的社区感，其最终获得大奖不是没有原因的。有些房子，你一看就是做工精良，并不需要太多的专业度。他们项目所在的位置也是我觉得Meadowbank上最好的。后面的大面积的公寓项目，无论是做工还是位置上，都相去甚远。

未来，Meadowbank还将有大量的公寓交割，销售，区域内也有大量的土地等待开发，甚至其邻近的Melrose Park也还有大片空地，其未来被开发的可能性非常大。

选择高密度住宅区，也没啥不好，就是未来更堵，难停车。

来看数据：

宏观市场

目前市场一瞥

公寓市场：

公寓中位价不到60万澳币，排名全新洲第254位。

整个Meadowbank的公寓量除了全新，较新公寓外，也有部分旧公寓，因此其中位价被拉低很多。

大悟看房 

公寓实在是没啥看的，因为都大同小异。就列举一下目前某在售公寓的价位区间，做个简评吧。

此项目的位置还是可以的，位于火车线以东。

价位区间如果2房在80-90万澳币之间，也算是一个不错的选择吧。但区域内公寓供应量大，加之如今银行就投资人政策的全面收紧，无论海外还是当地。所以已经有部分银行不接受此区的贷款申请了，理由就是量大。

租金表现方面，2房多在600左右，不高不低，在租房屋量倒还可以，但随着房屋的陆续完工，租金表现短期内看不到太好的迹象。

总而言之，Meadowbank在悉尼所有高密度住宅区中，不算是楼层高的，作为带火车站，带渡轮的半岛，在悉尼也是为数不多，区域景色优美，买在此，我个人并无太大异议。只是我个人作为投资人，更加青睐于房屋供应量有限的公寓类项目罢了。

大悟总结 

本周所写的两个区域，也都是在华人社区比较有名的区域，一是因为如West Ryde距离Eastwood类的华人社区不远。有火车站，区域本身的购物也尤为方便。

对于海外买家来讲，靠水，有火车站的Meadowbank也较为受欢迎，所以，无论是自住独立屋，还是投资公寓，今天的两个区对于中级预算的买家来讲，都算是有共鸣。

关于Meadowbank，我个人是不太会碰高密度类的公寓的，也许早期会，但如今的房产环境下，投资的要求在变高，投资已经慢慢不等于买房了，自住客人，您喜欢，买进去没问题，投资客人，您喜欢，买进去也没问题。

但一定让我选，我会考虑此区的二手公寓，比如Billbergia的旧项目。

本期大悟看房日记就是这样，感谢阅读！