“房屋空置费”高昂账单来袭,豪宅和Airbnb首当其冲 | GOODWIN法律专栏 33(原创)

原创 2018年12月14日 澳洲房产大全




这是澳洲房产大全

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作为一个外国人,在澳洲购置民用物业,要多交不少费用之外,各项法规真是感觉前所未有的复杂。首先,“外国人”这个概念,在不同税费范畴里,还都稍有不同。


2016年出台的印花税附加费这一项,就已相当令人混淆,在什么情况下需要交,什么情况下可以免交,很多人都不太清楚。到了2017年5月,房屋空置费政策刚宣布出台的时候,很多人更是在心里犯嘀咕,这么复杂的政策,政府怎么执行呀?

 

然而,一转眼1年半过去,相信很多人已开始感受到了“房屋空置费”灼热的力度。


来看下面一个真实案例:

 

前几天,一位做建筑设计的朋友找到我,他的一位客户接到了房屋空置费缴纳通知,金额高达6万多澳币,客户全家一下蒙了。

 

朋友的这位客户,在2017年中买下了一套二手自住房,已经妥妥地交了6万多FIRB申请费。当时虽觉得房子比较破旧,但是前业主有已经批好了的改建DA,最关键的是房子地段非常不错,所以最后下定决心买了下来。


交割后搬进去住了3个月后,客户找到我朋友来做设计,设计图纸还刚开始画的时候,客户就举家搬到其朋友家暂住,打算等装修好了再搬回去,不过由于低估了市政审批的复杂程度,几番周折,好几个月后才正式开工。


在此期间,该客户表兄的太太带着孩子,在这套房借住了两个月。


从客户的角度来讲,他们觉得很不公平,因为从任何一个角度来说,都能体现自己准备将这套房产作为主要自住房的。


那么这种情况下,到底是否需要交纳房屋空置费呢?我们从以下几个方面逐一分析:


1

 确认递交FIRB申请的时间点


首先,“房产空置费”的叫法极易造成误导,并不是住宅房产没有空置的外国人业主,就不需要向澳洲税务局做房产使用情况的年度申报。需要注意,在以下情况下必须进行年度空置费申报:


  • 在2017年5月9日澳大利亚东部时间下午7:30后,提交的住宅物业外国投资申请;

  • 在2017年5月9日澳大利亚东部时间下午下午7:30后,从持有新住宅豁免证书开发商那里购买的房产;

  • 如果买家在2017年5月9日前购买了一处住宅,但没有申请审批,那么还须提交房屋空置费申报。


注:如没有申请FIRB,那就以交换购买房产合同时间点来看。


如符合上述时间点,如何进行年度申报?首先在房产交割后30日内,必须在澳洲税务局(ATO)网站上进行海外业主房产信息登记。其次,从交割日起计算,每12个月是该业主的一个申报年度,每一年度结束之后30日内,该业主须对自己房产在上一年度的使用状况进行申报,不管其房产是否处于空置状态

 

上面案例中,房产于2017年年中购买,FIRB申请递交时间在上述时间点之后,是需要进行房屋空置申报的。


2

 确认“房屋空置年”的时间截点


“房屋空置年”这个概念,既不是一个财年,也不是一个日历年,而是从房屋交割日开始计算的12个月(365天)。


举例来说,如果一位买家在2017年5月10日申请FIRB,于2017年6月21日交割,即从6月21日开始后的12个月,作为一个“房屋空置年”。


3

 确认“房屋空置年”中房屋被居住的时间


在一个“房屋空置年”中,房屋被居住的时间需不少于183天。无需缴纳房屋空置费的几种情况如下:

 

  • 业主或亲戚真实地居住在此房屋中,并确实是用于住家的用途(允许有其他人同时居住);

  • 此房屋真实用于出租,如果是短租,租期至少30天或以上;

  • 此房屋在市场上真实地挂牌招租,且要求的租期最少不能短于30日。


 

4

案例情况分析


结合第三点的要求,我们来分析下这个案例。


问题1:是否属于业主本人居住?时间是否足够免交年度空置费?

 

客户在房屋交割后,作为业主,在此房产中居住了三个月,显然不满足183天要求。

 

问题2:是否属于亲戚居住?

 

客户表兄的太太带孩子居住的这两个月,是否可以计算进去呢?


在税法中,亲戚的定义包括:

 

a)  业主的配偶;

b)  业主的父母、祖父母、兄弟姐妹、叔叔阿姨、侄儿侄女,以及上述人士的后代;或者业主或业主的配偶领养的孩子;

c)  在(b)项中提及人士的配偶。


这样来看,客户表兄的太太及孩子,恰好不符和税法对“亲戚”的定义。

 

问题3:改建/装修时间怎么算?

 

由于这位客户已得到了DA批准,可以对房屋进行改建,并且工程实际上已开始几个月了,在首个房屋空置年中,建筑工程已经开始,非常幸运,正好能满足免交房屋空置费的要求。(下面会提到哪些情况可以申请免交房屋空置费。)



温馨提示:


案例里面,设计期间房屋空置时长并不能满足免交年度空置费要求,不过如果仅是装修期间的空置,还要看具体个案来分析。


在以下的情况下,如果有足够证据,则房屋空置费可能可以免去:

 

  • 在一个“房屋空置年”当中房屋所有权有变更;

  • 房屋进行了重大修缮,如火灾、其他破坏或自然灾害;

  • 重大改建或者对于居住者有人身安全隐患;

  • 业主或租客由于疾病住院或进入其他护养机构;

  • 法庭禁令;

  • 业主过世,在处理财产分配过程中。

 

重灾区:Airbnb



从2017年5月以来,税务局/FIRB在官方网站上,通过不同语言宣传资料告知,如果是出租,租期需至少30天或以上,有一个不能忽略的细节,30天的租期须为“连续”的30天


由于Airbnb客人居住时间常只有几天,即使访客使用率累计超过183天,如果没有达到连续的出租时间要求,无法免除房屋空置费

 

但是,如果业主已经将房产整租出去,由租客进行Airbnb的经营活动情况下,理论上业主无需支付房屋空置费。


不过,请注意法条中关于“真实”的要求,即如果有证据表明此租约实际上是个幌子,如业主假立租约,但同时又自行进行Airbnb出租,或和Airbnb管理公司签协议,可能不仅需要支付房屋空置费,还会面临惩罚。



 

关于Airbnb经营当中其他有争议的灰色地带,如市政批文、税收、第三方人身保险、财产保险、业主委员会可能有的禁令等,由于不在本文范畴,改日再探讨。

 

祝大家周末愉快。

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作者介绍

羊琛子、郑健


羊琛子是德盈律师事务所创始人

新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师

澳大利亚最高法院执业律师

澳大利亚国际公证律师


专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资;

有十年以上协助商业投资移民客户经验;

擅长协助中国企业客户在澳着陆投资;

此外还有丰富的仲裁庭经验。



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