文 / James

上周介绍了“房地产+”这个概念给大家，我们通常说一个人懂不懂房地产，主要是看他懂不懂看利息调控、失业率、拍卖清出率等指标，可是，现在发现，光知道这些，已经不怎么够用了，所以我们越来越需要从另一个维度来看房地产的发展，而在遇到如CBRE亚洲业务部的Danny Shi这样的朋友时，话题通常会越聊越宽。有了“房地产+”这个产业概念，也可以帮助我们理解，为什么澳洲政府最近一段时间要对房地产实行“局部打压”的措施。

我们知道，澳洲做得最好的几个产业：矿业、农业、教育、旅游都是与国际经济大环境紧密相连的产业，也必然深深受经济全球化影响。过去十年，澳洲虽然不是处在全球性的经济不景气和货币宽松风暴的中心，但受挤压的力度一点也不小。为了保持澳洲产品和服务的竞争力，降低币值、降低利率，成了澳洲不得不为的应变措施，可是这些措施所有的副作用，最后却由房地产这个产业来承担。在房价高涨的环境下，这真是一种不可承受的重。所以，我们不能把房地产看成是一个单独的产业来看待，用几年一个周期这样简单的套路来预测它的发展。而要分析好个别项目、在个别地区与其直接相关的产业发展状况。

本期我们先来说说旅游业，与之对应的是酒店、度假村房地产。2016财政年，国际游客到达澳洲的人数达到7.8百万，比2015财年增长9.3%，根据澳大利亚旅游局的预测，预计下一个十年会增加到12.3百万。到2025年，中国游客将会占到整个来澳旅游的海外游客的四分之一。由于澳币的走低，境内旅游也会受到刺激，2016财年国内游客上涨4.5%，增加3.28亿的旅游收入，预计下一个十年平均增长3.1%。

根据酒店业顾问公司Dransfield统计，新建酒店还处在供不应求的状态，悉尼和墨尔本CBD的酒店的入住率达到近90%。

Dransfield预测，主要首府城市到2025年，平均酒店一晚价格会达到$242，增长率达到4.3%，以悉尼、墨尔本、黄金海岸和凯恩斯为首。

这些数字是挺鼓舞人心的，冲击暗流也同时存在。比如澳洲第二大酒店与度假企业Mantra Group曼特拉集团，最近就经受到一场冲击，仅仅在六个月时间，股价从去年12月最高的$5.06降到七月初的$3.01。原因是全球性的分享经济模式，对它造成了“概念性的攻击”：四月份Citi有一篇报告名为“Airbnb是不是新的曼特拉？”，让投资者吃了一惊，报告一出，让股价大跌了7%。这带来了一个新时代的产业模式问题：当我们投资酒店业时，应该用传统经济的思路来经营，还是要拥抱分享经济？一个好的地产经纪，应该要帮你做些分析，这里先介绍一个投资机会：

项目：

Long Island QLD 4802

• 可以完全空置的方式出售——重要品牌机遇，也是转换产业模式的机会。

• 有深度开发潜力（需待市政审批），包括扩大度假酒店，增加162间客房，重新定位豪华标准，细分土地，或者开发成类似汉密尔顿岛模式的别墅。

• Whitsundays和大堡礁中心地带的位置，位于两个主要机场中间，经由重开的Whitsunday轮渡航道也可进入。

• 有完善的基建并使用大陆上的能源，对于岛屿来说是罕有的低运行成本。

• 该地区的游客数量创新高，开发投入超过二十亿澳币，包括2016年新开放的国际机场。

部门负责人Wayne Bunz ——“这是在大堡礁和Whitsundays一带获得绝佳开发机遇的最后机会”

Sammi —— 在CBRE亚洲业务部负责酒店地产，对于澳大利亚的酒店市场十分了解，并且与亚洲客户保持良好的合作关系，精通英语、普通话、粤语以及台湾闽南话。

From Mining to Dining是澳洲人对产业转型的理想，无论金融和科技如何发展，农业作为一个基本产业，都是必不可少的，而且随着世界人口的增加，对农产品、食品的需求，让这个产业前途无量。在澳洲，农产品有“绿色、清洁、高品质”的优势，在天然的优美环境下，可以把休闲旅游也加进作为拉动的动力。所以这几年，农业地产也成为华人投资的新热点。

因为不少人投资并非真的投身务农，所以华人投资农业地产有几个特点：必须接近大都市、必须风景秀丽、必须有专家管理团队。所以，要买这一类房地产，没有好的代理，是比较难寻到真正“宝藏”的。

CBRE新州资本市场亚洲业务部总监Danny Shi

Danny特别介绍以下三个项目

一个是位于上猎人谷区的Creswell Park，离悉尼三个半小时车程，这一带以养马产业而著名，近年开发完善，高产量牛肉企业在此也发展良好，这个项目有机会增加约716公顷的改良牧地，上面已经铺设好水管通往现有储水池，业主并且规划了一片新的“高科技放牧”区域。这一系统已经成功使用，也是证明适合Creswell Park的系统。

Creswell Park靠近主要干道和Murrurundi镇，Pages River提供了一个独特的发展环境。生态旅游业是猎人谷的中心，不会影响到畜牧企业。这项目带有20块永久产权地契，可以细分为更小的地块 ，而且都有宽阔的沿路边长，可以做独立供电和其他的基建支持。

项目1：Creswell Park

Pages River Road, Murrurundi New South Wales 2338

• 面积约1,754公顷，位于新州猎人谷

• 经过改良的516公顷高产种植土地

• 位置优越，近当地市场和加工设施，近区域中心

• 有完善的高质量围栏和贮水基建

  
  

销售联系：Peter Etheridge, Chris Davidson

销售方式：私人合约

CBRE与专业的农业资产管理公司保持着良好关系，会为这些项目提供高品质的管理服务。 

项目2：Billabong

239 White Flag Road, Yass New South Wales 2582 

另一个项目是Billabong，位于新州South West Slopes地区Yass Shire Council，离悉尼三个小时车程，是发展迅速的地区。Billabong气候宜人，高产潜力，适合养牛、羊以及粮食生产企业。 

• 理想位置，接近大城市、商场和各种服务供应商

• 混合农业用地，面积约907公顷，适合多种农业发展

• 设施与道路适合谷物种植及牛羊养殖业

• 距离风景如画的Boorowa River仅约5.5公里

• 舒适的家庭居所，有美丽的花园

蓝筹混合农业用地81年来首次向市场销售，由于位置的优越，新的买家来说无需投入多余花销，是一个不错的投资。

销售联系：Col Medway, Richie Inglis 

销售方式：拍卖 - 2016年8月4日，周四上午11am，CBRE Auction Rooms, 12/14  Moore Street, Canberra

项目3：Moana

106 Rushes Creek Road, Somerton New South Wales 2340

第三个项目是Moana农场，它的亮点是：一个有世界先进水平的大型养鸡场。是十分适合投资者购买的位置优越的高回报项目， 澳洲的养鸡行业用的人手是很少的，目前来说是高增长行业。在FTA签订之后，鸡肉产品进入中国，也排上了日程，对于华人投资者来说，是未来更好发展的又一个增长点。

• 有八个最新先进设备的养鸡棚，经过DA审批可再增加四个

• 有高利润经营记录和长期合同的发展保证

• 位于Oxley Highway，Tamworth以西，直线距离约42公里，保证高效供应链，并便利到达各种服务与基建设施

销售联系：Chris Davidson, Peter Etheridge 

销售方式：私人合约

零售业是城市人最熟悉的行业，大都市的繁华不是靠有多少办公或住宅高楼体现出来的，而是看零售业有多兴旺。 从中国来的朋友，很多人都有种错觉，认为电子商务会把零售业打得一败涂地，可是，在过去的一个财政年，澳洲零售物业的成交达到破纪录的109亿澳元，比上一年增加了35%，其增长的势头是一般只盯着住宅的投资者意想不到的，从回报来说，5.5%-6%是非常普遍的，也比一般的住宅投资好很多。

在澳洲，悉尼、墨尔本和布里斯本这几个最大的都市，其零售业的兴衰当然就是澳洲经济的晴雨表。在上一个财年，悉尼零售物业的成交有42.3亿，之前的2015年是22.8亿，增长幅度是惊人的。这个类别的地产投资，也逐渐成为海外投资的最爱，估计在下一个财政年度，光是海外来的资金，就将达80-100亿。所以，选择一个合适自己投资额度的零售物业会是比较好的投资建议。这里先介绍两个项目，有兴趣的朋友，可与Danny多讨论。

项目1：

477 Pitt Street Sydney, Sydney Central

Sydney Central位于悉尼CBD南端Haymarket中心，是罕有的零售物业，知名的美食汇内大约容纳100桌。附近人潮兴旺，有数千上班族、大学生、本地住户和游客，机会难得。

项目2：

299 Elizabeth Street Sydney 

该项目位于Elizabeth Street入口处，面积287平米，是一幢商业办公室大楼的临街商铺，周边是商用和住宅大厦。

在Elizabeth Street和Liverpool Street交叉路口，对面有法院、Museum火车站、海德公园，并紧邻多个酒店。十分适合餐厅服务或者旅游商品的店铺。

销售联系:  James Beerworth

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