这澳洲楼市总算是变天了。

刚刚过去的2018上半年，悉尼和墨尔本这两个带头大哥的房产市场表现只能说是不尽如人意，时常徘徊在60%以下的清拍率，和过去几年内一直牛气冲天的市场表现可谓相去甚远。

但所谓“三十年河东，三十年河西”，在过去的12个月内，虽说领头羊城市的房市快速增长期过去了，但有一个城市的表现却异军突起，已经引起了很多人的关注。

最近来加我微信的朋友里，也有不少对它感兴趣，那就是塔斯马尼亚的首府城市霍巴特。

这不，前两天的澳洲金融评论AFR又发表了一篇文章，称悉尼的独立屋降幅达到了金融危机后的最大跌幅，如此危言耸听的标题，让人看了的确有些捏一把汗。

 而与此同时，就在这同一篇文章里，霍巴特的表现不可谓不抢眼：2018年第二季度2.3%的涨幅，位于所有首府城市第一，而过去12个月，这里的房价涨幅更是达到了惊人的12.7%，领先排名第二的堪培拉超过10个百分点。

也难怪，如此亮眼的表现，让不少人对去塔斯马尼亚投资房产心动了。不过，在我看来，仅仅因为塔州房产市场短期有着出色的表现，就急于到那里投资的朋友，最好还是三思而后行。

我有一个国内的朋友H先生，是个香港人。作为在香港这个地方长大的人，H先生对于炒楼这个事的心得和实战经验都算是挺资深的。十几年前，H先生就开始买房地产，而且他可真的是有全球战略眼光（有钱），不仅在香港和中国大陆（上海，大连，重庆等地），在世界一些其他国家比如英国和日本，包括澳洲也都投了房子。

有一次我和H先生聊天，问他买过的房子里哪些表现最好，他告诉我，他的投资组合里涨幅最好的房子，都是那些国家里最大的gateway城市（名片城市）的房产，而那些二三线城市的房产，不论是中国，还是国外的，长期的涨幅都不如一线城市。

他顺带还说了一句，他投资到目前亏损最大的，就是在澳洲的布里斯班买的公寓…...

我和这位朋友有一个共同的观念，那就是只有大城市才有房地产。以澳洲的标准来说，悉尼墨尔本毫无疑问可以算得上大城市，布里斯班算不算的上有一些争议，有一次我参加一个开发商的论坛，会上有一些澳洲本地开发商直接将布村归类为regional地区（求布村同志们心里阴影面积），当时的我也是比较震惊的。

但不论以什么标准，塔斯马尼亚和霍巴特都是标准意义上小城市和小地方。

霍巴特20多万的人口，相当于悉尼大概十个Suburb

我常和一些朋友打比方说，如果悉尼和墨尔本是澳洲的北京上海，那塔斯马尼亚和黄金海岸这样的地方就类似于三亚这样的城市，它们有着自己独特的经济结构和房产市场表现，在某一些时候，它可能会走出一波特别漂亮的涨势，但当经济出现波动时，像塔州和黄金海岸这样的地区受到的冲击，会远大于综合性的大城市。

所以，我个人喜欢把投资一线城市房产比作是买蓝筹股，而去塔州这样的地方买房，就好像投资期货这样的金融衍生品，如果你不是风险承受能力特别高的投资者，那还是小心为妙。

巴菲特说过，他不做自己能力圈以外的投资。比如科技类股票，他说他很多都看不懂，不了解，所以情愿错过，也不要盲目投资。虽然他因此错过了微软，苹果，facebook等一系列大牛股，但这一点也不影响他成为世界上最成功的投资者。不做自己不了解的投资，是避免投资失败的第一原则。

说到底，霍巴特的房子也不是不能买，但它究竟适不适合你来买，那就不一定了。

如果你说你在当地生活过很多年，对某些区域的楼市情况了如指掌，那你当然更有可能在霍巴特投资成功。而你要是只是道听途说，听朋友介绍，或者看到了新闻报道说当地楼市火热，前景无限，就决定自己也投一套，那就祝你好运吧。

当你对自己的房产能力圈有了足够多的了解之后，宏观楼市的表现甚至对你来说已经不再这么重要。

过去几年的珀斯房地产市场算差了吧，但去年我在一本杂志上看到，有一对生活在当地的同性恋配偶，在过去十年内，在自己熟悉的珀斯某郊区，通过买入房产简单装修再出售或者出租的方式，赚到了近百万澳币。

同样的故事，我想在霍巴特也过去几年默默无闻的市场中，也一定有对当地情况了如指掌的投资人做到了这一点。事实是，你不需要对全澳的房地产市场情况做一个通盘的了解，就可以在房产市场中做得很好。

你看Harry Triguboff把Meriton搞到这么大，把自己都弄到澳洲首富的位置了，但Meriton到现在也不怎么去悉尼之外的地方开发项目。难道他不知道房子造越多他赚得越多吗？为什么还是不去做，很简单，把自己能力圈范围内的事做到最好，那就够了。

今天的文章就是这样，感谢阅读。