微大展——澳洲房地产项目管理概要之五

文/ 陈雷 （普华永道-房地产咨询部）

引言

在建筑施工项目中，即使草拟了一个看似面面俱到的项目合同，然而若在施工中对合同监管不足，那么再完美的合同也无法保障甲乙双方的合法权益。本文将讨论从合同甲方（委托方）出发的合同监管。首先，甲方监管下的合同需要至少考虑以下三点：

1. 及时评估与反应

2. 早期发现潜在违约问题

3. 公平合理行事

及时评估

对施工方提出的提前或突发要求进行及时评估和反应，是合同监管过程中至关重要的一方面。

所有由监管人在澳大利亚建筑标准(AS Standard)下拟定的合同都必须按照时间表的安排，对承包方提出的各项要求作出及时回应。在时间表规定时间之后回应承包方的要求，从技术上说是违背合同条款的，因此这一点应当注意避免。从经验上看，我会建议如果可能的话，当承包方索取的资料一旦可以回复，就应立刻提供给他们，而非拖到最后一刻。及时的信息或指导可以帮助承包方确定未来的工作安排，并且可以快速建立密切的合作关系，这样一来合同双方组成的将是一个团队而不是“我们”和“他们”。

右表是笔者列出的合同中一些有固定时间安排的和没有固定时间的项目。有些重要的点一并列在表格当中。

早期发现潜在漏洞

早期发现项目潜在漏洞并作出快速反应，是避免项目纠纷或增加修改费用的重要工作。这项工作需要监督人对项目有彻底的了解，包括每个项目的时间与施工规范、规格等。

如果施工方的工作大大偏离了合同程序、规范或者质量标准，那么应当及时发现并做出相应措施。项目监管人不可能是所有领域的专家，因此他/她需要紧密依赖顾问团队定期反馈回来的实地考察数据。

笔者建议，通常首先在发现潜在问题后，甲方应重申合同标准并让施工方提出他们认为最好的解决办法，而不是由甲方告知具体方案。因为如果甲方指出具体做法，可能会使工程造价增加并拖延完工时间，且最后让承包方反驳为所有责任都是甲方的。所以，我建议在发现问题之后，甲方对承包方指出问题所在，并提出期待达到的目标，让承包方提出解决的办法。

值得一提的是，问题的出现不一定只因为物理上的施工错误，还有可能是因为违反了合同中的某些规定：

• 不符合报告要求：

• 不符合合同规定进入施工地的要求；

• 不符合有关部门要求

• 违反工作健康与安全法规；

• 施工时与业主邻居谈判未能采取合理方式。

公平合理行事

监管人（无论是甲方自己的员工还是外聘的项目经理）必须在合同框架下公平且合理地工作，这样才可以避免潜在法律纠纷的产生。

良好的合同监管要求监管人公平公正，然而多数情况下监管人是由甲方雇佣的，所以在利益方面可能会产生冲突，那么就需要合同监管工作严格实施，这样便可以避免甲方和监管人有意无意地违反或不履行合同条约。

当面对复杂及潜在的利益冲突时，处理纠纷之前需要记住两点：第一，想想若走到最坏的情况该怎么办，如需要法律手段解决纠纷时，那么在法庭上，法官或者仲裁员会如何处理。这样可以帮助我们在遇到最坏的情况时可以最严谨地回复；第二点，当遇到棘手问题不知如何回复时，往往不回复反而会造成时间拖延从而恶化矛盾，那么经验上说，笔者建议应在当时情况下做出自己掌控范围内相对正确的回复，这样会比拖延时间不作为的好。

一些其他建议

• 任何问题提前讨论，清楚列出

• 确保你有时间坐下来好好讨论

• 任何问题都写清楚

• 开放思维，想想对方会有怎样的目的

• 关注项目的其他方面而不仅仅关注赚钱的部分。

陈雷简介：

澳大利亚新南威尔士大学室内建筑设计学士学位，悉尼科技大学项目管理学士后学位，国际项目管理协会Project Management Institute项目管理专业人员，澳洲房地产理事会Property Council of Australia房地产投资与融资专业文凭在读。

陈雷现任普华永道房地产咨询服务经理，在房地产领域已有10年的经验，有他管理的悉尼Iglu学生公寓项目在2013年获得了新南威尔士州建筑协会颁发的多层集合住宅类大奖。

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