太阳当空照，农场主在笑 | 小麦谈地产,澳房汇微信公众号文章

文 / Max Wang

澳洲一直是一个传统的农业与畜牧业国家，广袤的农业用地，充足的日照，丰沛的降水，使得澳洲的第一产业有着得天独厚的条件。自从去年以来，越来越的中资来到澳洲，趋势从最开始的民宅开发土地，到商业楼宇，再到农场，投资规模越来越大，投资的类别却越来越原始。既然我们聊的是澳洲的地产，那就不得不谈到现在和未来都会备受瞩目澳洲农场。

农业用地是一个非常广泛的话题，很难一篇文章讲到尾，今天的文章我们抛砖引玉，让大家对澳洲的农场资源投资有个大致的概念，对于这一块个人地产投资者较少关注的领域增加一些了解。

记得在中国上中学那会，地理课上讲到澳大利亚，两个名字深深刻在心里：“骑在羊背上的国家”和“坐在矿车上的国家”，那时候就在想象，澳洲想必就是蒙古草原+山西煤矿的样子。

后来来到澳洲，发现当年编写教材的人一定是没来过澳洲，这里羊是很多，各种矿业很丰富，但从没见到有人骑在羊背上，也没见运煤和铁矿石的矿车用来拉人。

澳洲的农业用地用途比较广泛，既有用来养奶牛、肉食牛、羊（羊毛和食用）的牧场，也有用来种草莓、苹果、橙子、樱桃之类的水果园，还有用来酿葡萄酒的葡萄园，不同的用途根据降水、日照、土质等不同特点成区域性分布，根据需求不同，可以有针对性的在某些区域寻找适合的农场资源。

澳洲的农业历史悠久，甚至于我身边不少同事和澳洲朋友的父辈都是farmer（农场主），很多同龄人都是在农场生活长大的。早年到澳洲成为农场主非常容易，与其说买不如说是送，往回推三五十年，维多利亚州的农场很多都是$1澳币1英亩半卖半送给settlor，你自己选地方，如果没钱也没关系，澳洲政府当年有专门针对农场的低息贷款，你可以一边养牛一边慢慢还。有些农场主运气好选择了现在民宅发展的区域，地价就十几倍甚至几十倍的上涨，比如墨尔本东边的Templestowe附近，原来是传统的果园区域，很多地都很大，现在是很多华人青睐的住宅区。

这些农场主有的在若干年后变成了土地开发商，有的继续经营着自己的农场，有的将土地卖给了外资公司或者开发商然后退休。

中国人到澳洲热衷农场资源的投资是这两年的事儿。最早到澳洲大规模投资农场的是英国和美国，有政府行为，也有很多是个人或公司投资行为，英国在澳洲农地的投资甚至高达40%以上，而中国投资者在澳洲农地的投资按照面积来说还不到10%。

英美之后是日本。二三十年前的日本经济正是顶峰时期，日本人战略性的在澳洲进行农业用地投资，将种植的粮食（小麦、大米等）运回日本本国供国民食用。

另外一项和日本有直接关系的农业资源，就是日本的和牛。

大家知道澳洲的牛肉举世闻名，今年初还曾获得全世界牛排第一名。澳洲牛肉质量高的原因有很多，主要的几点有：一、澳洲的草场质量高，污染少，很多是三叶草和四叶草（就是女孩子们所说的幸运草clover，其实是喂牛的，但确是牧草中的战斗机）；二、澳洲是世界上非常少有的牛可以到处溜达的地方，绝大多数国家，包括美国和南美国家等，都已经是高度商业化操作，集中饲养，集中屠宰，用高热量的饲料快速催熟；三、澳洲牛肉的品种非常优异。

说到澳洲牛肉的品种我们不得不另起一段好好介绍。澳洲最常见的是黑安格斯牛（Black Angus Beef），从美国引进，而安格斯牛(Angus Beef)原产自苏格兰，抗寒的体制使得肉质的大理石文理相当的美，这是好味道的关键。还有就是日本引进的和牛，“和牛”(Wagyu)一词其实是泛指，细分起来还有不同的品种，其中“Wa”的意思是“日本的”，“gyu”是“牛”的意思。和牛在引进到澳洲后，经过非常细致和谨慎的科学研究，与黑安格斯牛进行了杂交，新的品种非常的成功，多年来广受好评，所以大家在澳洲吃到的本地产的和牛与日本的和牛有所不同。

不能再说了，一是有点跑题，二是我的键盘已经都是我的口水了。

说回中国人投资澳洲农业，其实主要出于两方面的考虑，一是国内日益增长的中产阶级对优质安全的食品需求，因为国内食品安全问题（地沟油、三聚氰胺、苏丹红、人造鸡蛋等等）一系列负面新闻的出现，使得澳洲从婴儿奶粉到奶蛋肉菜粮都广受欢迎，很多国内的大型企业、超市连锁零售商、基金等将目光投向了这座中国中产阶级的“后花园”，大面积收购农业用地。有代表性的是中国大商集团，在过去的12个月里已经在澳洲购买了总值$9,000万澳币（约¥4.7亿人民币）的农业资源，将所生产的新鲜蔬菜、水果、牛羊肉进口回中国并通过300余家连锁超市进行销售；另外一个例子就是四川新希望集团，已宣布出资$5亿澳币在澳洲进行战略性农业、健康食品类的投资；很多国有企业包括中粮集团也早就在澳洲开始布局，为将来做打算。说到底，“安全食品”对于今天的中国来说已经不仅仅是民生问题，而已经上升成为了国家安全问题，能够有效的为这个需求提供解决方案，不但可以获得相当可观的经济利益，还是中国未来持续发展的需要。

海外投资者看中农业用地的另外一个主要原因，是囤地目的。“囤地”，英文叫做Land Banking，顾名思义，就像把钱存进银行，需要的时候拿出来一样，就是在土地相对成本较低的时候囤积，当将来农地变成住宅用地时再拿出来开发，这个环节不确定因素较多，时间比较难控制，但投资回报率通常要好过开发环节。最近刚有一条比较轰动的新闻，就是墨尔本西部30公里处的一块用来放羊的农场高价卖给了新加坡开发商，这块115公顷的农地已经经营了快50年，成交价格是$9,500万澳币，开发商计划在这片土地上建造1,400套住宅和20,000平方米的购物中心。

上面两个例子都是比较大型的企业或者资金，但事实上，每个资金水平现在都有越来越多的中资到来在寻找合适的资源，从$100万澳币以内的到$5,000万澳币这个水平的都有，更有一些有眼光的投资者将现有的农业资源和旅游相关联，在农场开发住宿、亲子活动、射箭、骑马、钓鱼、烤羊肉等资源，都是符合大势所趋的选择。

随着现在物流、海关检疫、正品验证溯源等技术日趋成熟，中国市场对澳洲农产品和肉类的需求会越来越大，作为地产投资者，民宅只是一方面，农场资源也许也是一个很好的选择。

文章的结尾我们多分享一个案例：那就是新西兰的很多农场主现在也到澳洲来寻找同纬度和同等草场质量的农场进行投资，因为同类的农场在新西兰是澳洲价格的三倍，而新西兰的奶制品90%以上用于出口，早已经出现农地不够用的问题，澳洲便成了首选。

投资的选项和对未来趋势的判断，其实说难也难，说简单也可以很简单。有些是不能乱来的，比如苹果造手机，我们就别从零开始做手机了（你说对吗，锤子？）；但如果巴菲特在买某支股票，我们跟着买，大体是错不了的，因为大型的企业和资金有专门负责分析市场的团队，他们做出的决定往往有相当的根据做支持，我们虽然没有这些调研资源，但可以“跟风”，或者认真读每篇的《小麦谈地产》，你说对吧。