解密：澳洲买房神功 - 10年28岁买房20套,澳房汇微信公众号文章

文 / James Tong

再续【澳房江湖】...

本周给大家介绍一位神奇的澳洲小哥：艾迪·迪伦(Eddie Dilleen)。他是最近两年澳洲房产界的“网红”，噢…应该是“房红”。

因为他28岁就提前两年实现了许多人眼中的“Mission Impossible”：

-- 用十年时间，买下了20套房。

这20套房现在价值在550-600万澳元。有人会说，才550万，没什么了不起啊。但你若知道他出身贫穷家庭，没有上过大学，从麦当劳做起，就会同意，他真的算是白手起家，懂得一套买房神功。

所以，艾迪近两年被澳洲的媒体大包围，九号电视台，七号电视台，悉尼晨锋报，Domain, realestate.com…基本上做到了全覆盖。

艾迪上媒体节目必说的两句话是：

“我家很穷，父母没房子，家族里从来没有人买房，我在读高中的时候，就跟自己说，一定要打破这种状态。”

“如果我能做到，大家也可以做到！”

真的能做到吗？

上周有朋友问我：“请问Gordon, Pymble, Chatswood, Balmain, Drummoyne 哪一个区投资回报率最高？“

我答：“回报率不能用区来分。它是租金和升值前景决定的，最重要的是买入便宜。”

结果他回说：“这个我就不懂了，只是想为了帮孩子找个好区，自己也舒服点。以后有些增值回报”

好吧，我一向自以为写的房地产文章已经通俗易懂，看来还要努力。于是，我想把这位小哥“追求投资回报”的真实故事写出来，或许更有启发。

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第一套房的故事

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事实上，艾迪的状况比他说的要更糟糕，从8岁起，他就与妹妹和妈妈住在悉尼西北Mount Druitt的政府廉租房。妈妈当过空乘，911后不敢做了，拿着每周300元的救济金过日子。艾迪14岁就开始到KFC工作，16岁决定要自己买房时，工作换到了麦当劳，周薪500元，每星期他都想尽办法存起200元，两年之后，手上就有2万元。于是开始找银行，查询能贷款多少。

令他失望的是，2.6万的年薪，银行只能借给他3万元。与2009年的房价相比，虽然是金融风暴之后，这距离也实在相差太远了。但他没死心，又找到了一份酒吧工作，并且看了很多房市投资的资料，几个月后，他鼓起勇气再去见银行经理。终于，约到一位好心的贷款经理帮他分析，说，如果你能找到一套每周租金收入200元以上、价格14万以下的房子，就可以买。

虽然艾迪也知道，在当时的悉尼，14万根本没可能买到房，但这个“有条件的预批”给了他很大的鼓舞。为了能上车，他上网搜索，在中央海岸，离悉尼1.5小时车程的Wyong，找到了一个开价14.5万的两房公寓，周租200元。

艾迪马上带了妹妹，周末开车去看，房子的外环境令他们失望，路坑坑洼洼，墙上都是涂鸦，门口堆放着破旧的家具。但室内还可以，墙、地毯和厨房也清洁，睡房有衣柜，阳台还可看到湖景。地点靠近学校、商店和火车站，他与妹妹商量，似乎就是它了。

艾迪之前已做过功课，知道这个地方房子的中价位是18.5万，14.5万已经是他能找到的最好价钱，于是他以外面环境不佳为理由，还价13.85万。半个小时后，中介带他到的办公室签下了合同，并且马上挂牌招租。

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再买、再买、再买

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第一个房子的租金回报率达到7.5%，足够平衡所有的支出，艾迪借的是本息同还的投资贷款，为了借足九成，他还要付$1,200贷款保险。但无论如何，他很高兴终于迈出了第一步。

买好房，艾迪也回复了年轻人的心性，接下来的一年半里，他很开心地旅游、派对。后来他说，那是十年里让自己感觉最后悔的时间。因为看到有人利用房市低潮买了4、5套房。也因此，他的雄心又重新燃起。

2011年，他在北悉尼找到了一份年薪5万的IT工作，手上又有了1万元积蓄，但如何能再买呢？他又去银行找贷款经理商量。原来，他第一个房子已经升值到15万，如果按90%的借贷率，就有13.5万的额度，而他第一套房还贷剩下12万，那么，相当于他有1.5万资产可调用，加上1万元积蓄，按银行的借贷风险控制比例，他最多能借20万。但是，由于他能拿出来的首期实在太少，银行只同意借出14万。这刚好让他将第一套房的游戏再玩一次。

他父母离异后，父亲去了南澳Adelaide的海边小镇Glenelg，由于艾迪每隔几个月会去探望父亲，就知道那儿的租金回报不错，每一次，他都会约中介看房，于是，第二个房子就在那儿出现了。

这是一套三房独立屋，正被银行清盘，开价13.8万，占地640平方米，厨房、卫生间都新装修，还有再分地的可能。在做过一轮功课后，他了解到，那条街六年前卖出一套房子也要14.4万，现在卖得最差也应该要15万。这个价钱肯定是银行想尽快出手。因此，他给中介还价13万。等了几天之后，银行果然同意卖给他。这一套的租金回报率达到8%。