小轶说法05
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用期权协议（Option Agreement）买房
期权协议的前世和今生
作者：小轶
微信：legalserviceau
期权协议曾经是被开发商和投资者广泛使用购买土地的一种方式。投入资金小，延迟印花税支付，具备用最小的资金去撬动最大的回报的特点，属于精明的屌丝玩法。
而现在，除了上述的优势外，期权协议成为了一种帮助一部分个人购房者优化购买房产成本的有效工具，究竟是怎么做到的？今天我们就来聊聊期权协议的前世今生和适应方法。
期权协议在购买土地时的运作方式：
大多数人对于期权协议的运作一知半解。简单来说，期权协议是基于土地拥有者和开发商／投资者之间签署的一份协议，赋予开发商或投资者在未来一段时间以提前约定好购买土地价格的独家权利。从时间上来讲，签署期权协议在前，购房合同在后。
从种类来看，期权协议主要分为两种。
在澳洲房产市场还是不温不火的年代，跟土地拥有者签看涨期权（Call Option）是开发商降低开发风险并获得最大利益的最好方式。
付一小笔钱（Option fee），锁定住土地未来一段时间内卖给开发商的价格，然后去批开发许可（DA）。一旦DA结果达到开发商的预期，就以协商好的价格将土地买下来。如果DA规划不满意，大不了抽手不干，损失只是一笔Option Fee，土地不至于砸在手里。
在那个时代单纯的Call Option还是主流。殊不知，这几年的地产蓬勃，让一些土地拥有者真切感受到了sitting on the gold。他们再也不愿意去签署只是单纯给予开发商权利的Call Option。
于是，现在市面上大多存在的便是看涨看跌期权（Put and Call Option） 。与Call Option 不同，后者会额外给予土地拥有者权利在一段时间内强制开发商以之前协议的价格买下他们的土地。
因此，一句话概括，期权协议的中心点是，开发商或者投资者要在协议规定的时间内（Option Period）中玩命的找方法增加土地价值，这单就赚了。
其实，过去这几年，土地价值疯长，对于手中攥有期权协议的开发商都赚得盆满钵满。开发商发现转手加价手里的期权协议给其他开发商(Nomination)突然变成了一门好生意。
但是，印花税的问题却接踵而至。
印花税是Option 转让中需要注意一个大问题，从2014年10月23日开始实施了新州Duties Act修正案改革后，在对待两种option转让，在印花税的理念上是不同的。
我们举例来说：
假设某开发商A集团与土地拥有者签署了一份Put and Call Option。支付了Option fee $200,000.00，获得了两年后以$4,000,000.00的合同价（包含Option fee）购买该地块。一年后，由于规划方案使土地得到了大幅度增值，A集团打算以价款$4,500,000.00转让手中的Option。A觉得只支付了$200,000.00, 不用开发净赚$500,000.00是个好生意。
殊不知Put and Call Option 在转让中会被认定为已经既定事实的买卖交易。因此，即使土地实际买卖合同并没有签署并且option已经转让出去，但是印花税还是要照缴。
也就是说，A集团必须以$4,000,000.00的合同价款缴纳印花税，缴纳金额为$220,510.00。而这部分转让支出是之前没有考虑到的。
而如果A集团在当初签署的是单纯的Call Option，则在转让中不需要支付一分钱印花税。两者的收益差别可想而知。
以上，我们发现，大多数情况下期权协议伴随着是跟土地价值相关的一种投机行为。但不曾想，由于期权协议事实上推迟了合同签署交换的日期并在延缓支付印花税方面的特点，反而成为了帮助个人买房者实现降低购房成本的工具。
那这个特点适用于哪些个人投资者呢？我在这里列举两种情况：
1. 想买房暂时还不是PR，PR很快下来，想享受新房首次置业优惠和补助
新州的First Home-New Home（FHNH）印花税减免优惠以及首次置业补助【First Home Owner Grant（FHOG）】都要求购房者本人或一方是澳洲永久居民或者澳洲公民。
而这个时间点主要看的是合同交换日期。对于一些满足其他FHNH或FHOG的要求但打算购买房产时并不是PR，而在短时间内又可以拿到PR身份的朋友，与卖家签署Option Agreement是一个不错的选择。
一来可以锁定住自己喜欢的房产，二来可以确保在执行期权签署购房合同时是PR身份，享受PR享有的印花税减免折扣和购房补助。
但是需要注意的是，海外人士签署期权协议（即使还没有签署购房合同）时也会被定义为属于海外人士获得房产权益的一种方式，因此也需要申请FIRB并且缴纳申请费。
2. 已经是PR但是没有在过去12个月住满200天，不想缴纳4%印花税附加税
自从去年6月21日开始实施的海外人士4% 印花税附加税，我们经常会遇到以下这种情况：
张先生刚刚拿到PR来到澳洲5个月打算购买一处豪宅房产，但是很可惜由于达不到“在过去12个月在澳洲住满200天以上”这个条件，如果现在签合同4% 印花税附加税不可避免的要被征收。张先生很懊恼觉得这多支出的印花税金额实在太多但又不想错过这个房子，很纠结。
我们最后的方案是，在合同条款本质不变的情况下与卖家先签署一份Put and Call Option Agreement。 好处是，由于张先生事实上只签署了这份协议而还没有签署购房合同，因此印花税并不需要现在支付。而当购房合同真正签署时，张先生则因为已经达到了200天的要求而不需要缴纳额外印花税。
优点显而易见，既没有错过自己中意的房产，也没有面临大额的印花税负担。对于昂贵的豪宅来说，这不是一笔小钱。
综上所述，作为个人买家 使用期权协议的目的很简单粗暴，就是要延缓合同交换的日期。
当然以上情况都是介于卖家有意愿与买家签署期权协议的基础上。由于现实中房产交易的性质及房产市场的热度。买家的提议并不会都如愿以偿。但是why not give it a try。
随着房产市场趋于理性，在一些房屋的买卖上我们也遇到过双方达成期权协议购房的情况。同时，无论是作为买地还是购房用途，由于本身期权协议在起草中会涉及很多条款细节，为了保障您的利益，请一定咨询有相关经验的律师。
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本期专栏就到这里，我们下期见~
* 请注意，由于各州法律政策不同，本文所述只适用于发生在新南威尔士州的土地及期权交易。
