文 / Max Wang

投资房产真是一门学问，里面涉及到的方方面面很多，从开始的出租回报率到资产增值，由浅入深，随着经验的增加，了解的内容也开始深入。即使对于有经验的房产投资者来说，房产折旧都可能是个比较神秘的话题，对于经验尚浅的人，就更是如此。

到底什么是房产折旧呢？简单的说，房产折旧（depreciation）就是房产投资者可以通过对自己投资房的损耗和折旧，来抵掉一部分应该少缴的收入所得税。每到财政年底，房产投资者都应该看看自己应交的税款和如何通过投资房合法避税和抵税。

房产折旧的申报有两个部分：

• 建屋津贴 （砖、水泥等）

• 设备装修津贴（地毯、炉具等）

注册工程估价师(quantity surveyor)会对投资房的每个部分分类，并准备一份“房屋折旧计划表”(Depreciation Schedule)，房东就可以合法的申报退税了。聪明的房产投资者甚至可以同过房产折旧的退税，来提高整个投资的回报率，以下是一些具体做法的建议：

1. 不要忽略小的折旧物品

“积少成多“在房屋折旧这方面体现的淋漓尽致。在为投资房添置电气等物品时，心里要记住一点：$300以内的物品是可以直接抵税的，不需要走复杂的过程，举例来说，如果你想给投资房买个微波炉，那么买一个$290的，而别买$310的，前者可以立刻简单的做全额折旧抵税，后者则要准备折旧计划表等一系列文件。另外可以注意的一点是选择价格在“低价类别”区间里的电气，“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品，折旧率相对较高。举例说明：如果你想为投资房添置一个新的炉具，$1,200的炉具的折旧率是20%，而$950的炉具因为在“低价类别”里，折旧率为37.5% 每年。

2. 做房产折旧报告本身的开销都是可以抵税的

房产折旧报告通常需要专业人士来准备，如果是在每年财政年结束前(6月30日)做好并付费的，那么也可以作为折旧抵税的一部分获得全额退税。从数据来看，房产投资者在第一年就可以退回平均$4,000到$15,000不等的税款。房产的年龄和折旧抵税有直接的关系，通常来说，房子越新，折旧抵税就越多。

3. 装修房的折旧抵税

折旧抵税比一定是新房，你可以买一套100年旧的老房子，只要房屋装修过，你就可以申报折旧抵税，哪怕当时装修的时候你还不是屋主，也可以申报。唯一的条件是，装修必须是在1987年之后进行的。所以各位房产投资者可以看看自己名下的房产，无论多旧，都可以向会计咨询下是否可以通过折旧抵税，也许会有惊喜。

4. 旧房子的折旧

新房可以获得最大程度的折旧抵税，这不假，但大家也不要忽略和低估旧房子的折旧。通常来说，房产的第一年折旧抵税金额在$4,000左右，无论新旧。这部分内容要根据具体情况和会计师确认。

5. 买旧房装修的折旧

不少有经验的房产投资者盯准了通过购买旧房，然后通过装修增值的这一个市场，确实很有的做。如果你想通过折旧抵税来降低装修开销，增加投资回报，那么在你打算装修之前，最好邀请一位注册工程估价师(quantity surveyor)对房屋进行检验，他们会给你将要拆除的房屋部分或家电估值，为之后的折旧抵税做准备，积累起来也可能是个不小的数目。这里需要着重注意的是，装修前房子本身必须是有收入的（比如出租获得租金），才能达到对装修进行折旧的目的。

6. 旧房子如何折旧

刚才第4点提到旧房子的折旧，房东请谨记，如果想申请折旧抵税中的建房津贴（Building Allowance），房子必须是1987年9月之后建造的。也许你会问，那1987年之前建造的房子能申请折旧抵税吗？答案是：可以，但有很多限制。对于1987年前建造的旧房子，房东可以对地毯、炉具、窗帘等物品申请折旧抵税，无论房子年龄有多大。

这里告诉大家一个秘密，大多数工程估价公司都愿意向客户保证投资房第一年的折旧退税额超过他们的收费，甚至可以达到他们费用的两倍，否则愿意免费为你提供折旧报告，无论房子新旧。

7. 之前不知道错过的折旧抵税怎么办

如果你在今天读了这篇文章前对房产折旧抵税不了解而错失了申报，那该怎么办？我有好消息告诉你，按照相关法律规定，你可以往回调取最近两次的退税申请（tax returns）然后补报房产折旧抵税，也许会花费你一些额外的会计费，但也许退回来的税款会大大超过这点开销。

如果对房产折旧退税有疑问的读者朋友可以根据自己的具体情况和房产的各项资料向有经验的注册会计师查询。在澳洲做房产投资者，第一件事要学会的，就是如何借助各方面的专业人士帮自己打理投资房。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

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