Coogee/Bronte悉尼下东区┃大悟看房日记56(平台原创)

2017年04月17日 澳洲房产大全





  主编寄语


【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档连载时间最久的专栏,每周一头版发布,2017年已是第三年连载,期间得到了大量澳房读者的好评,在澳房大全后台点击量长时间保持第一。


在这里,澳房大全平台主编大悟把每周末参观澳洲二手房及拍卖过程中看到的,听到的,用专业文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上的交易来更好的了解澳洲房产,这也是靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。


作者:大悟

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2017年4月15日 星期六 天气:晴


读者朋友们,好久不见,不知道大家过得好么?停刊近2个月的看房日记又回来了!


3月份,即我在国内的1个月里,本专栏得到了很多国内朋友的肯定,也提出了很多有益的建议,因此,我决定在接下来的本系列中,将采用直播的形式,以更好的与大家互动,并同时给大家更好的直观享受,直播地址将在每周五于澳洲房产大全平台给出,周一同样会推出正式的文字版,“看房,将不再孤单!”


言归正传。


悉尼最近的二手房销售依然很强劲,但我在浏览当地二手房销售房屋表时,发现了一个问题,过往炒得很火,卖得很好的大型公寓项目,距今涨幅很一般,比如北偏西Wentworth Point, 反而那些当时卖得很差的物业,截止今天卖得价格却很高, 比如北部Warriewood。究竟是为什么呢?


按照澳洲当地人的生活习惯,在保证一定体量的前提下,选择项目是十分重要的。举个例子,北京的公共交通很发达,为何还很拥挤?因为人口的体量太大,而公共交通已经不能再好了。


位置再稀缺,再独特,海外买家太多,中国人太多,投资人太多,项目太多,这就是问题,未来无论悉尼还是其他城市,公寓市场的瓶颈或早或晚会来到,如今一些开发商给出的未来预期价格太高,如果你再不注重项目的筛选,未来被拍在沙滩上的人就是你!


好了,我要开始说和今天主题区域相关的话了。在悉尼这个以水为贵的城市,


有些人的需求停留在先有个房子上,


有的停留在有个大房子上,


有的则停留在有个能看到水的大房子上,


而水和水是不一样的,有的是靠近内湾,有的则依傍于外海。无论靠近哪里,都可以很贵,但如果你仅仅是看看,不打算冲浪下海的话,靠近外海的水景房,花了个大价钱,买的兴许有点亏。


今天的Bronte和Coogee这两个区域位于悉尼的下东区即外海区域,所对应的海滩同时位列悉尼十大海滩榜单中,两个区域的独立屋中位价都在250万澳币以上,两个区域都是悉尼以澳洲当地文化为主的区域,这两个区域又都是个什么样子呢?


让我们进入今天的看房日记。

首先呈上一分钟的视频版:

Coogee

Bondi Beach知道的人未必很多,但是Coogee Beach则不同了,实则这两个海滩距离并不远,约6公里。有个网站叫http://www.bonditocoogeewalk.com.au/,据说这两个海滩间,是悉尼靠近海岸线的风景最美的一条路线。



悉尼让我觉得和Coogee这里最像的区域是Manly,或许Dee Why也有点。但赶在假期周末,我依然能找到停车位,我想这里并没那么拥挤,主街Coogee Road和Arden St的交叉口,排列着很多不错的咖啡馆,有的人悠闲地喝着咖啡,吃着Brunch,聊着天,海滩上,孩子们追跑嬉戏着,海岸上,有位老爷爷,认真地创作着自己的油画,不时出现在我画面的亚洲人,也都像是游客。


Coogee和其他外海区域一样,不是一个以基建取胜的地方,他位于上次所写的Randwick的东部,因此Randwick区域内的医院Prince of Wales Hospital离得也不算远,距离新南威尔士大学也在3公里左右。如果要列举大量的基建,你应该去Chatswood或者Burwood,东部这里是以自然美景取胜的地方,房价完胜Wood们。


宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


中位价270万澳币,全新州排名第33位。夹在两个绿色保护区的Coogee,隶属于Randwick Council大区,面积在区域中算中小,但在Randwick大区中,房价排名第二。





大悟看房 I


布局:4房2卫2车位

占地:759平

建房时间:1950年

建议价:315万澳币


房子挺旧的,但地势很高,夹在House群中间,区域内的布局稍显凌乱,室内使用面积在180平左右。水景很棒,朝向很棒,户型一般。


建议售价在315万澳币,而Coogee区域内这个价位最近售出的独立屋并不多,反而过200万的公寓却有一些。尽管占地受driveway略有影响,但这个价位,我觉得不算贵,当然要能拍得下来才算。

Bronte

Bronte位于悉尼的Bondi 和Coogee之间的位置,与Dover Heights, Bondi Beach, Tamarama一样,隶属于Waverley Council。而此大区的房价在悉尼,只比全澳最贵的包含了Point Piper, Vaucluse的大区Wollahra便宜一些。


大区内最大的墓地Waverley Cemetry坐落在Bronte内,靠海的墓地,估计也不便宜。


Bronte的独立屋中位价是3开头的,Bronte区域内最著名的依然是海滩Bronte Beach,但是热闹程度比不过Coogee。


悉尼的东部,尤其是靠近外海的区域,地势多坡,这点和内湾的区域很不一样。有些房屋因为地理位置的原因,进门时的楼梯是往下走的。一会看的物业即是如此,记得我在写Mosman和Hunters Hill的时候,都有看过这样的物业,但其实这样的物业也都不便宜。所以这点并不重要,主要还是房屋本身的价值。


宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


中位价320万澳币,全新州排名第19位。大区内房价仅次于Tamarama和Dover Heights。




大悟看房 II


布局:4房3卫2车位

占地:326平

建房时间:1998年

上次售出时间:2008年

上次售出价格:$487万澳币

建议价:600-650万澳币


如果你让我给这套房子打分,我给85分。


唯一的美中不足是,卧室内没什么风景,受限于区域内的占地位置,但是Living Area的水景太棒了,而且楼下的Family Room面对的游泳池也很有想象力。


站在车库那一层往下看,即中间一层的房顶,还有加盖的可能。


600万澳币在Bronte可以将将排入过往售价最贵前10。


看到过往600万澳币的物业,我觉得这个价格, 算是仁者见仁了,一定叫我说,我只说一句话:在合理区间之内。




大悟总结 


水景,对于高级物业来讲,实在是太太太太太重要了。而对于很多80后在澳华人来讲,这样的物业,还是遥不可及的,大家还在为了自己人生中第一套独立屋在奋斗着。就算再包含进更多的华人,大家也无非在挑选着好学区,交通方便,生活方便的,占地要大,要平整的区域。


生活不止眼前的学区房,还有水景的!


距今,我看了这么多物业,无论房屋类型是独立屋还是公寓,无论新旧,但凡是顶级水景区,那房价涨得都是非常“变态”的!因为悉尼人实在是太爱水了。


但是,对于没那么热衷于户外水上运动的华人来讲,你叫他考虑Bronte或者Coogee,在某种程度上来讲,就是浪费。你能像澳洲人一样拎个冲浪版就跑出去了么?


自住是一回事,但投资是另一回事了。最近看到很多物业,给我的感触挺多的,我觉得,按照当地人的思路去考虑投资物业,这一点,绝不会错。


本期大悟看房日记就是这样,感谢阅读!





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