2017年4月15日 星期六 天气：晴

读者朋友们，好久不见，不知道大家过得好么？停刊近2个月的看房日记又回来了！

3月份，即我在国内的1个月里，本专栏得到了很多国内朋友的肯定，也提出了很多有益的建议，因此，我决定在接下来的本系列中，将采用直播的形式，以更好的与大家互动，并同时给大家更好的直观享受，直播地址将在每周五于澳洲房产大全平台给出，周一同样会推出正式的文字版，“看房，将不再孤单！”

言归正传。

悉尼最近的二手房销售依然很强劲，但我在浏览当地二手房销售房屋表时，发现了一个问题，过往炒得很火，卖得很好的大型公寓项目，距今涨幅很一般，比如北偏西Wentworth Point, 反而那些当时卖得很差的物业，截止今天卖得价格却很高, 比如北部Warriewood。究竟是为什么呢？

按照澳洲当地人的生活习惯，在保证一定体量的前提下，选择项目是十分重要的。举个例子，北京的公共交通很发达，为何还很拥挤？因为人口的体量太大，而公共交通已经不能再好了。

位置再稀缺，再独特，海外买家太多，中国人太多，投资人太多，项目太多，这就是问题，未来无论悉尼还是其他城市，公寓市场的瓶颈或早或晚会来到，如今一些开发商给出的未来预期价格太高，如果你再不注重项目的筛选，未来被拍在沙滩上的人就是你！

好了，我要开始说和今天主题区域相关的话了。在悉尼这个以水为贵的城市，

有些人的需求停留在先有个房子上，

有的停留在有个大房子上，

有的则停留在有个能看到水的大房子上，

而水和水是不一样的，有的是靠近内湾，有的则依傍于外海。无论靠近哪里，都可以很贵，但如果你仅仅是看看，不打算冲浪下海的话，靠近外海的水景房，花了个大价钱，买的兴许有点亏。

今天的Bronte和Coogee这两个区域位于悉尼的下东区即外海区域，所对应的海滩同时位列悉尼十大海滩榜单中，两个区域的独立屋中位价都在250万澳币以上，两个区域都是悉尼以澳洲当地文化为主的区域，这两个区域又都是个什么样子呢？

让我们进入今天的看房日记。

首先呈上一分钟的视频版：

Coogee

Bondi Beach知道的人未必很多，但是Coogee Beach则不同了，实则这两个海滩距离并不远，约6公里。有个网站叫http://www.bonditocoogeewalk.com.au/，据说这两个海滩间，是悉尼靠近海岸线的风景最美的一条路线。

悉尼让我觉得和Coogee这里最像的区域是Manly，或许Dee Why也有点。但赶在假期周末，我依然能找到停车位，我想这里并没那么拥挤，主街Coogee Road和Arden St的交叉口，排列着很多不错的咖啡馆，有的人悠闲地喝着咖啡，吃着Brunch，聊着天，海滩上，孩子们追跑嬉戏着，海岸上，有位老爷爷，认真地创作着自己的油画，不时出现在我画面的亚洲人，也都像是游客。

Coogee和其他外海区域一样，不是一个以基建取胜的地方，他位于上次所写的Randwick的东部，因此Randwick区域内的医院Prince of Wales Hospital离得也不算远，距离新南威尔士大学也在3公里左右。如果要列举大量的基建，你应该去Chatswood或者Burwood，东部这里是以自然美景取胜的地方，房价完胜Wood们。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

中位价270万澳币，全新州排名第33位。夹在两个绿色保护区的Coogee，隶属于Randwick Council大区，面积在区域中算中小，但在Randwick大区中，房价排名第二。

大悟看房 I

布局：4房2卫2车位

占地：759平

建房时间：1950年

建议价：315万澳币

房子挺旧的，但地势很高，夹在House群中间，区域内的布局稍显凌乱，室内使用面积在180平左右。水景很棒，朝向很棒，户型一般。

建议售价在315万澳币，而Coogee区域内这个价位最近售出的独立屋并不多，反而过200万的公寓却有一些。尽管占地受driveway略有影响，但这个价位，我觉得不算贵，当然要能拍得下来才算。

Bronte

Bronte位于悉尼的Bondi 和Coogee之间的位置，与Dover Heights, Bondi Beach, Tamarama一样，隶属于Waverley Council。而此大区的房价在悉尼，只比全澳最贵的包含了Point Piper, Vaucluse的大区Wollahra便宜一些。

大区内最大的墓地Waverley Cemetry坐落在Bronte内，靠海的墓地，估计也不便宜。

Bronte的独立屋中位价是3开头的，Bronte区域内最著名的依然是海滩Bronte Beach，但是热闹程度比不过Coogee。

悉尼的东部，尤其是靠近外海的区域，地势多坡，这点和内湾的区域很不一样。有些房屋因为地理位置的原因，进门时的楼梯是往下走的。一会看的物业即是如此，记得我在写Mosman和Hunters Hill的时候，都有看过这样的物业，但其实这样的物业也都不便宜。所以这点并不重要，主要还是房屋本身的价值。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

中位价320万澳币，全新州排名第19位。大区内房价仅次于Tamarama和Dover Heights。

大悟看房 II

布局：4房3卫2车位

占地：326平

建房时间：1998年

上次售出时间：2008年

上次售出价格：$487万澳币

建议价：600-650万澳币

如果你让我给这套房子打分，我给85分。

唯一的美中不足是，卧室内没什么风景，受限于区域内的占地位置，但是Living Area的水景太棒了，而且楼下的Family Room面对的游泳池也很有想象力。

站在车库那一层往下看，即中间一层的房顶，还有加盖的可能。

600万澳币在Bronte可以将将排入过往售价最贵前10。

看到过往600万澳币的物业，我觉得这个价格， 算是仁者见仁了，一定叫我说，我只说一句话：在合理区间之内。

大悟总结 

水景，对于高级物业来讲，实在是太太太太太重要了。而对于很多80后在澳华人来讲，这样的物业，还是遥不可及的，大家还在为了自己人生中第一套独立屋在奋斗着。就算再包含进更多的华人，大家也无非在挑选着好学区，交通方便，生活方便的，占地要大，要平整的区域。

生活不止眼前的学区房，还有水景的！

距今，我看了这么多物业，无论房屋类型是独立屋还是公寓，无论新旧，但凡是顶级水景区，那房价涨得都是非常“变态”的！因为悉尼人实在是太爱水了。

但是，对于没那么热衷于户外水上运动的华人来讲，你叫他考虑Bronte或者Coogee，在某种程度上来讲，就是浪费。你能像澳洲人一样拎个冲浪版就跑出去了么？

自住是一回事，但投资是另一回事了。最近看到很多物业，给我的感触挺多的，我觉得，按照当地人的思路去考虑投资物业，这一点，绝不会错。

本期大悟看房日记就是这样，感谢阅读！