· 二、三线城市的住宅
房产
· 价格低（一般少于30万澳元）
现金流分析
直接购入这种现成的现金奶牛，即可直接产生现金流，但具体能够每年有多少被动收入呢？你需要做一个现金流分析。
全年收入 – 全年支出 = 全年现金流
全年收入（按4周空置计算）：
· $380 x 48 = $18,240
全年支出：
· 购房贷款利息：$124,000 x 4% = $4,992
全年现金流：
· $18,240 - $14,557 = $3,683
很多人计算现金流的时候，没有把自己投入的现金的利息机会成本算进去，我喜欢把这一项也算进去。
凡是现金，必然有它的机会成本，你用它来投资了房地产，就不能存到对冲账户那里去抵利息，或者，你这笔现金是从其他房子的贷款额度（line of credit）那里来的，自然也是有利息。
不要小看这区区不到4千澳元的被动收入，这个仅仅是这个项目的起点，是购房后的原始状态，这还没有算其他的潜力。
人为增值分析
· 购入价：$156,000
$220,000
$220,000 - $182,000 = $38,000
· 购房20%首付：$31,200
装修后的估值是$220,000，按80%贷款比例进行转贷或者增贷，可以从银行那里贷款$176,000，减去先前的购房贷款$124,800，剩下$51,200可以从银行那里套现出来，用于下一个项目。
如果按照90%贷款比例进行转贷或者增贷，可以从银行那里贷款$198,000，减去先前的购房贷款$124,800，剩下$73,200可以从银行那里套现出来，用于下一个项目。
从银行套现出来的钱所产生的利息，算到下一个项目的成本那里去。
人为增值后，租金也可以得到相应的提升，进一步提升该项目的投资回报率。
以上介绍了入门级别的二、三线城市里能直接购入的低价位现金奶牛。更多的现金流策略在我推出的房产投资课程里将会讲到。
不断地增加被动收入，不断地回收利用并且增加自己的可投资资金，建立一个不断壮大的正现金流房产投资组合，就是我们通过房产投资实现财务自由的过程。
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Richard He
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