最近，有读者拿着CBA银行发布的房价预测报告给我看，说CBA银行预测，假如经济持续地变差，持续没有扭转过来，那么最坏的情况下，房价可能会下跌32%。一个优秀的房产投资者，一定可以在市场上涨、市场横盘、市场下跌的情况下，都有相应的策略，持续地通过房产投资而获利。
我觉得银行纷纷抛出悲观的预测，大部分情况下是给股东看的。
先把“坏消息”抛出来，降低人们的预期，如果最后的结果没有想象中那么差，那么“预测”不正确的事实反而成为了“好消息”。对上一次澳洲出现大规模的疫情，得追溯到1918年的西班牙流感病毒。当年的澳洲有高达40%的人口感染了病毒，有将近1万5千澳洲居民死于该病毒。当时澳洲政府果断关闭学校、教堂、酒店、餐馆等人群聚集的地方，同时设立的大量的隔离营地。这个跟我们今天的澳洲政府的对抗疫情的措施，几乎是一致的。
然而，在当时严峻的疫情环境下，澳洲的人口增长仍保持在每年10万新增人口的水平。疫情固然对经济产生了重大的打击，但是疫情过后，大批的移民继续来到澳洲定居，国内人们的购房热情上涨。历史数据告诉我们：• 1919年澳洲房产价格仍然录到2%的涨幅
• 1920年涨了14%
• 1921年涨了12%
• 1922年涨了7%
历史是否一定会重演，疫情过后房价就一定会上涨呢？没有人能保证。想一想，假如房价真的下跌32%，这对你的房产投资有何影响？假如你现在就知道房价一定会下跌32%，那么你现在的投资策略会如何调整？假如你现在就知道房价一定会下跌32%，然后又涨回来32%，那么你现在的投资策略会如何调整？假如你现在就知道房价一定会下跌32%，然后又涨回来32%，再然后每年持续增长，但涨幅逐渐趋缓，那么你现在的投资策略会如何调整？我能给全体投资者的忠告，不论你是被动投资者，简单地买房、出租、持有，还是活跃投资者，买房、人为增值、人为增现金流、卖出或转贷套现；不管你用什么投资策略，你要是想在任何突如其来的经济动荡中，还能安心睡觉，还能生活得不错，那么，如果你真的要长期持有房产，你就一定一定要注重现金流！
不管房价短期内如何激烈地变化，每一个区域长期的房价增长率和租金回报率是相对固定的。举一个例子，请看以下两组数据，它们分别代表两套处于不同地区的投资房在10年内的财务表现。为了方便计算，假设利率恒定在4%。1号投资房50万，高增值、低租金回报；2号投资房25万，低增值、高租金回报。
1号投资房所在的区域，从长远来看，房价平均年增长率为7%，这是相对比较高的增长率。但租金回报率只有3%，算上各种持有成本，包括利息支出，前7年都是负现金流，到第8年才开始转向正现金流。由于钱是有机会成本的，你要花钱贴进去你的投资标的里，那么你贴进去的钱自然就失去了本应得到的利息。
因此，数据里还有“对冲账户”一栏，指的是负现金流的机会成本，以及正现金流的对冲账户利息收益。10年下来，房价从50万增长到将近92万，减去现金流的损失，实际利润是40万左右。
2号投资房所在的区域，从长远来看，房价平均年增长率为3%，这是相对较低的增长率。但是租金回报率达到9%，算上各种持有成本，包括利息支出，每年都有正现金流，假如正现金流全部放进对冲账户里，逐年累计，还能持续对冲利息，进一步减少实际的开支。10年下来，房价从25万增长到32万多，加上现金流，实际利润是22万左右。
面对这两个选择，在相同的50万预算的前提下，你会选择长期持有1套1号投资房，还是持有2套2号投资房？假如10年中，某些年份出现大跌，某些年份出现暴涨，但长期的平均年增长率不变，你认为1号投资房持有者晚上睡得香，还是2号投资房持有者晚上睡得香？假如，你是活跃投资者，不满足10年才赚几十万，你希望一两年、两三年就赚几十万，那么，你一定要做人为增值策略。面对恶劣的经济条件，你应该抓住这个机遇，以更低的价格去获得优质的资产，获得有人为增值潜力的资产。假如房价真的要下跌，那么在这个过程中，一定有很多价值被低估的物业出现，当我们跟业主谈判的时候，我们一定可以处在更有优势的位置，不仅价格可以谈，而且交易条件也可以谈。例如，我们可以获得很长的交割时间，甚至在交割前，我们可以向政府递交进一步开发的申请，我们可以获得建筑报价等。
很多一般投资者买楼花，在未来交割日到来之前，只好心慌意乱地等，等，等……不知道房价走势如何。很多活跃投资者买具有进一步开发潜力的房产，谈好了半年、一年后再交割，在未来交割日到来之前，忙碌地做设计、申请、审批、报价。他们在进入这笔交易前，就已经知道如何通过这个项目获利，获利大概多少。我将于明天，也就是2020年5月21日星期四，悉尼时间晚上8点，北京时间晚上6点，进行一次直播，教你提升房产投资回报率。
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