2014年澳洲楼市展望 (Domain Chinese独家专家预测)

2014年02月14日 澳房汇



        1314,这个每百年一遇的年份跨越,被解读为“一生一世”,不管这个谐音的说法可靠度如何,总是好意头,将两个年份虚拟的联系起来。在现实中,澳洲楼市以红红火火结束了13,14将是会是个什么样的情况,是物业买家和卖家都关心的。


  通常做总结是比较容易的,只要数据掌握的充分,计算准确,最后的结果确凿,可参考性就高。预测则比较难,因为是对还没有发生的事情,做出某种推测。推测往往是建立在以往的或刚刚过去时段的数据,并根据其它相关的因素,做出判断。由于,推测并非无源之水,无本之木,而是基于已经发生的事实为判断的基础,所以具有参考价值,但在实际的过程中会受到各种动态因素的影响而有所变化。


  本文将对2014年的澳洲楼市的可能发展状况做一推测。

  

红火的13


  2013年澳洲楼市总体来说不错,首府城市平均增长近10%!是四年来增长最快的一年。


  悉尼再次充当了领头羊,年度增长高达14.5%,独立屋中位价达到$655,250;佩斯有资源业做动力,增长达9.9%,中位价$520,000;墨尔本增长8.5%,中位价$563,000;布里斯本5.1%,中位价$445,250;堪培拉3.5%,中位价$530,000;达尔文3.3%,中位价$540,000;阿德雷得2.8%,中位价$386,000;霍巴特2.2%,中位价$330,000。全澳首府城市中位价$540,000


  有意思的是,2013前半年,物业价格只增长了3%,而下半年则勐上了6.6%。可见市场是慢慢预热起来的。


  2012年,澳洲物业价格跌0.4%,此前的2011,更是下跌了3.8%。


  从上个周期的高峰,至此次攀升前的谷底,房价共下跌了7.7%。所以从长线上看,2013年的增长就没那么耀眼了。


并非齐头并进


  读者们肯定会注意到以上图表中各首府城市表现的巨大差异,这很正常。市场经济就是不可能“齐步走”、“立定”、“稍息”如军人训练般的整齐划一。如果真要是那样,很多事情就变的极为简单了。同样,也就没了机会、没了回报、少了刺激和欲望。


  关于市场的差异性,笔者在很多场合都表示过如下意见:楼市不是铁板一块,而是具有独自特性的。即使同一座城市,同一个区,甚至相邻,都会有差异。正是因此,才使市场变的丰富多彩。


  从全澳来讲,2013年首府城市中悉尼、佩斯和达尔文均突破原有记录,创新最高价位。其它首府虽也有增长,但仍低于它们峰值期的2010年。


  表现最优的悉尼,各区镇也有差异,其中以内西区、上北岸区和西区以20%的增幅而笑傲其余。并促使其相邻的边缘区也升值迅猛。


  2013楼市还有个特点是,投资者蜂拥入市,首置者退避三舍。


  2013的澳洲楼市总体表现的确很令人鼓舞,特别是在经济大环境并非很鼓舞的情况下。


专家谈2014


  综合一下业内专家对2014的预测,几乎均认为2014将会挟2013增长之威,而继续呈上升态势。主要观点如下:


  低利率。近60年来的低利率使贷款负担压力大减,并相对提高了可负担性。而针对高企的澳币,储备银行希望澳币能进一步下行,以提高出口的竞争力。业内人士预测基于目前澳洲经济整体情况稳定,储银减息的可能性大为降低。几家大银行已经开始调升固定利率即为佐证。


  笔者评论:利率对于贷款购置物业的人来说当然有密切关系,但还不构成影响楼市的决定性因素。因为人总是要有地方住,对于大多数人来说买房只是时间早晚的问题,他们对买房时的利率是没有选择权的。


  在上个世纪八十年代初,贷款利率曾高达17-18%,买家不是照样要借钱,要买房?!


  如果全球和澳洲经济没有戏剧性的变化发生,目前的低利率还有可能持续至少一至两年左右。


  供不应求。大家都谈到了市场上房源不足的问题。经纪们反映,目前不是买家问题,而是到哪里去找要卖房子的业主!


  笔者评论:缺房的问题已经不是一天两天了,而是数年积累下的问题。从全澳来讲,供不应求的情况普遍存在,问题最严重的则是悉尼,澳洲人口居首位的大都市。悉尼缺房的状况已经有10年的历史了,缺口逐渐拉大。估计悉尼缺房数在至少10万套左右,且看不到缓解的迹象。如果从这一点考虑的话,悉尼的房价还将持续上升一段时期。


  人口增长。澳洲人口增长是个大趋势,陆克文当政时曾经有过到2050年时,澳洲人口达到3500万的“大澳大利亚”规划。人口年均增加18-20万,而澳洲最近几年的人口实际数字都超过18万。如果加上原来人口的自然增长,每年应该盖多少套住宅是个很简单的数学公式就可以解决的。每年18万新移民约近半数会选择在悉尼定居。近年由于矿业和资源业技术人员短缺,不得不引入外劳,甚至有人提出应该大大增加技术移民数量,将每年的移民数量提高至23万!从某个行业或地区,很多话是怎么说怎么有理,但是人来了不是光干活,而是要吃、要住、要看病、要娱乐⋯⋯房子啊,房子!你在哪里?


  笔者评论:用大陆的流行词汇,住房是刚需。经济要发展,需要有人,人则有生存的必须。而一个国家、一座城市、一个区能容纳多少居民则是个系统工程,不是拍脑袋想怎么发展就怎么发展,也不是想盖多少楼就盖多少楼。澳洲,特别是悉尼物业的刚需需求压力很大!人口增长对楼市构成重大压力,并影响其价格走势。


可能影响楼市的负面因素


  专家们以上对楼市的看法将对2014年的市场产生重要影响。除了上述三点,可能影响到楼市的因素还有:


  就业情况。澳洲的就业情况比起欧美要好很多,特别是欧洲几个高国债国家的失业率高达30-40%!澳洲的5.7%,简直就是天堂般了。不过这是横向比较,如果纵向来比的话,目前澳洲的失业率可是在“稳步”上升!从最低的4.6%已经增加了一个点!


  还有就是汽车制造业的不景气,原来的四家汽车制造厂,现在仅剩一家丰田了。而丰田将会坚持多久,已经有很多人在叹气摇头了。


  由于澳元高企,对出口产品形成负面影响,按储银的想法,澳元应降至兑美元0.85才比较理想。从去年年底,澳元已经大幅回落,自兑美元高值1.05,已降至0.88。离储银的预想很近了,但澳元贬值及到对产品出口形成影响总要有个过程。立等可取的事儿是没有的。


  就业情况中还有一个需要注意的是,据最新的统计,澳洲建筑业雇员人数下跌,尽管是轻微的下跌,但由于建筑业是目前最火的行业之一,如果出现下跌,并非什么好消息。


  政府大幅削减预算。联盟党上台后,面对欠了一身债的现状,采取大幅削减预算,并剪裁公务员和政府开支。预算减少意味着很多该上的项目不上了,或推迟。此举不仅对建筑业,如公共项目的减少,对其它各行各业都会产生直接的影响。


  工党当政是大把撒银子,搞项目,刺激经济。联盟党则是压缩开支,玩儿软着陆。不去评论孰是孰非,但没钱肯定没人干活,挣不到钱就买不起房子,这点是所有地球人都明白的。


2014新气象


  2014年市场还是有不少新的变化,下面看看都有哪些有意思的新情况。


  2月8日第一拍。通常春季市场过后,因为接连是圣诞、新年和澳洲国庆日三个假日,新年伊始的开市总要延至2月中。拍卖的规律是:国庆日后挂牌,市场推销3-4周,然后开拍。


  但由于有2013春季市场过于刺激的表现,准备卖房的业主们都想借节前的大热拍出个好价钱。在不少地方,拟参加2月8日,今年第一拍的物业大大多于往年。南区某经纪说,往年的第一拍,不过十来个物业,而截至1月中,其所在经纪行预订拍卖的物业已达到36个!可见卖家的迫切心情。


  同时他也说,虽然参加拍卖的物业破纪录,但登记的买家更多,现在是到哪里去找物业来卖的问题⋯⋯


  笔者评论:卖家希望借市场火热的时候,卖个好价钱。而买家则由于热市跟风,进一步推高房价。特别是投资者此时应特别注意,自己所关注的地区的租金情况是否跟着房价一同水涨船高。如果不同步的话,意味着回报将会有折扣。


  预售楼花的后果。2013红火的还有楼花的畅销,好几个热门楼盘都是数小时内,百分之百的售罄。报道中人头攒动的照片很是震撼。


  笔者评论:不知道考虑过没有,楼花热销的后果是什么?这个后果很简单,在未来的2-3年中,市场上还是缺房。因为去年售出的楼花至少要2-3年才能建成。有人可能会反驳说,明年、后年还有新的项目和新楼盘不断推出呢?!从目前情况看,新盘推出恐怕也会在很短时间被抢购一空,市场长期处于缺乏现房支撑,会出现不稳定状况,市场压力大,对房价的稳定产生不良影响。


  大陆买家来啦?这也是个很有意思的话题,特别是去年几幢豪宅被华人买家拿下,小记、娱记等各类记者想方设法查买家的户口。在媒体过分的渲染下,好像悉尼和墨尔本的房子都被大陆买家包圆了一样。


  笔者评论:就这个问题,笔者在采访无论是上市的房地产开发商还是地区的经纪人,都会问他们,在他们的客户中,来自大陆的买家到底有多少。笔者被告知,买房中华人客户占相当比例,特别是新上市好地段的楼盘,以华人买家论,百分之九十以上是本地人。海外买家(注意,包括大陆的买家,但并不只是大陆买家)不到百分之十。有经纪人称,海外买家在明显增多。


  将事实还原的话,应该是,大陆买家的确是对澳洲的房地产非常感兴趣,进入澳洲市场的首先是身家亿万的“土豪”们,他们的大手笔往往令市场震惊,但他们的目标物业是豪宅。大陆的中产阶级则刚刚开始在澳洲市场“试水”,还没有批量到来。但这是个不得不警觉的现象,如果大陆买家真的到澳洲来“摸石头过河”,拿钱砸房子,这个市场将会是个什么样儿?



总结


  由于2013的热市,2014会借其东风,整体会继续走高。


  利率继续保持低位。


  供不应求仍然不会缓解。


  股市和楼市与都会有很积极的表现,股市的短平快可能会吸引部分原来有意于楼市的投资者。


  租赁市场的空置会增加,租金收入有可能减少,亦会对楼市产生影响。


  悉尼仍然处于领先位置,佩斯和布市将有不错表现。APM的资深经济师Andrew Wilson预计悉尼的房价在2014年的前半年 会再上涨5-7%。


  在此特别感谢Australian Property Monitors的资深经济师Andrew Wilson博士发来邮件,表达了其关于2014年澳洲楼市的看法。


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