2014年澳洲楼市展望（Domain Chinese独家专家预测）,澳房汇微信公众号文章

1314，这个每百年一遇的年份跨越，被解读为“一生一世”，不管这个谐音的说法可靠度如何，总是好意头，将两个年份虚拟的联系起来。在现实中，澳洲楼市以红红火火结束了13，14将是会是个什么样的情况，是物业买家和卖家都关心的。

　　通常做总结是比较容易的，只要数据掌握的充分，计算准确，最后的结果确凿，可参考性就高。预测则比较难，因为是对还没有发生的事情，做出某种推测。推测往往是建立在以往的或刚刚过去时段的数据，并根据其它相关的因素，做出判断。由于，推测并非无源之水，无本之木，而是基于已经发生的事实为判断的基础，所以具有参考价值，但在实际的过程中会受到各种动态因素的影响而有所变化。

　　本文将对2014年的澳洲楼市的可能发展状况做一推测。

红火的13

　　2013年澳洲楼市总体来说不错，首府城市平均增长近10%！是四年来增长最快的一年。

　　悉尼再次充当了领头羊，年度增长高达14.5%，独立屋中位价达到$655,250；佩斯有资源业做动力，增长达9.9%，中位价$520,000；墨尔本增长8.5%，中位价$563,000；布里斯本5.1%，中位价$445,250；堪培拉3.5%，中位价$530,000；达尔文3.3%，中位价$540,000；阿德雷得2.8%，中位价$386,000；霍巴特2.2%，中位价$330,000。全澳首府城市中位价$540,000

　　有意思的是，2013前半年，物业价格只增长了3%，而下半年则勐上了6.6%。可见市场是慢慢预热起来的。

　　2012年，澳洲物业价格跌0.4%，此前的2011，更是下跌了3.8%。

　　从上个周期的高峰，至此次攀升前的谷底，房价共下跌了7.7%。所以从长线上看，2013年的增长就没那么耀眼了。

并非齐头并进

　　读者们肯定会注意到以上图表中各首府城市表现的巨大差异，这很正常。市场经济就是不可能“齐步走”、“立定”、“稍息”如军人训练般的整齐划一。如果真要是那样，很多事情就变的极为简单了。同样，也就没了机会、没了回报、少了刺激和欲望。

　　关于市场的差异性，笔者在很多场合都表示过如下意见：楼市不是铁板一块，而是具有独自特性的。即使同一座城市，同一个区，甚至相邻，都会有差异。正是因此，才使市场变的丰富多彩。

　　从全澳来讲，2013年首府城市中悉尼、佩斯和达尔文均突破原有记录，创新最高价位。其它首府虽也有增长，但仍低于它们峰值期的2010年。

　　表现最优的悉尼，各区镇也有差异，其中以内西区、上北岸区和西区以20%的增幅而笑傲其余。并促使其相邻的边缘区也升值迅猛。

　　2013楼市还有个特点是，投资者蜂拥入市，首置者退避三舍。

　　2013的澳洲楼市总体表现的确很令人鼓舞，特别是在经济大环境并非很鼓舞的情况下。

专家谈2014

　　综合一下业内专家对2014的预测，几乎均认为2014将会挟2013增长之威，而继续呈上升态势。主要观点如下：

　　低利率。近60年来的低利率使贷款负担压力大减，并相对提高了可负担性。而针对高企的澳币，储备银行希望澳币能进一步下行，以提高出口的竞争力。业内人士预测基于目前澳洲经济整体情况稳定，储银减息的可能性大为降低。几家大银行已经开始调升固定利率即为佐证。

　　笔者评论：利率对于贷款购置物业的人来说当然有密切关系，但还不构成影响楼市的决定性因素。因为人总是要有地方住，对于大多数人来说买房只是时间早晚的问题，他们对买房时的利率是没有选择权的。

　　在上个世纪八十年代初，贷款利率曾高达17-18%，买家不是照样要借钱，要买房？！

　　如果全球和澳洲经济没有戏剧性的变化发生，目前的低利率还有可能持续至少一至两年左右。

　　供不应求。大家都谈到了市场上房源不足的问题。经纪们反映，目前不是买家问题，而是到哪里去找要卖房子的业主！

　　笔者评论：缺房的问题已经不是一天两天了，而是数年积累下的问题。从全澳来讲，供不应求的情况普遍存在，问题最严重的则是悉尼，澳洲人口居首位的大都市。悉尼缺房的状况已经有10年的历史了，缺口逐渐拉大。估计悉尼缺房数在至少10万套左右，且看不到缓解的迹象。如果从这一点考虑的话，悉尼的房价还将持续上升一段时期。

　　人口增长。澳洲人口增长是个大趋势，陆克文当政时曾经有过到2050年时，澳洲人口达到3500万的“大澳大利亚”规划。人口年均增加18-20万，而澳洲最近几年的人口实际数字都超过18万。如果加上原来人口的自然增长，每年应该盖多少套住宅是个很简单的数学公式就可以解决的。每年18万新移民约近半数会选择在悉尼定居。近年由于矿业和资源业技术人员短缺，不得不引入外劳，甚至有人提出应该大大增加技术移民数量，将每年的移民数量提高至23万！从某个行业或地区，很多话是怎么说怎么有理，但是人来了不是光干活，而是要吃、要住、要看病、要娱乐⋯⋯房子啊，房子！你在哪里？

　　笔者评论：用大陆的流行词汇，住房是刚需。经济要发展，需要有人，人则有生存的必须。而一个国家、一座城市、一个区能容纳多少居民则是个系统工程，不是拍脑袋想怎么发展就怎么发展，也不是想盖多少楼就盖多少楼。澳洲，特别是悉尼物业的刚需需求压力很大！人口增长对楼市构成重大压力，并影响其价格走势。

可能影响楼市的负面因素

　　专家们以上对楼市的看法将对2014年的市场产生重要影响。除了上述三点，可能影响到楼市的因素还有：

　　就业情况。澳洲的就业情况比起欧美要好很多，特别是欧洲几个高国债国家的失业率高达30-40%！澳洲的5.7%，简直就是天堂般了。不过这是横向比较，如果纵向来比的话，目前澳洲的失业率可是在“稳步”上升！从最低的4.6%已经增加了一个点！

　　还有就是汽车制造业的不景气，原来的四家汽车制造厂，现在仅剩一家丰田了。而丰田将会坚持多久，已经有很多人在叹气摇头了。

　　由于澳元高企，对出口产品形成负面影响，按储银的想法，澳元应降至兑美元0.85才比较理想。从去年年底，澳元已经大幅回落，自兑美元高值1.05，已降至0.88。离储银的预想很近了，但澳元贬值及到对产品出口形成影响总要有个过程。立等可取的事儿是没有的。

　　就业情况中还有一个需要注意的是，据最新的统计，澳洲建筑业雇员人数下跌，尽管是轻微的下跌，但由于建筑业是目前最火的行业之一，如果出现下跌，并非什么好消息。

　　政府大幅削减预算。联盟党上台后，面对欠了一身债的现状，采取大幅削减预算，并剪裁公务员和政府开支。预算减少意味着很多该上的项目不上了，或推迟。此举不仅对建筑业，如公共项目的减少，对其它各行各业都会产生直接的影响。

　　工党当政是大把撒银子，搞项目，刺激经济。联盟党则是压缩开支，玩儿软着陆。不去评论孰是孰非，但没钱肯定没人干活，挣不到钱就买不起房子，这点是所有地球人都明白的。

2014新气象

　　2014年市场还是有不少新的变化，下面看看都有哪些有意思的新情况。

　　2月8日第一拍。通常春季市场过后，因为接连是圣诞、新年和澳洲国庆日三个假日，新年伊始的开市总要延至2月中。拍卖的规律是：国庆日后挂牌，市场推销3-4周，然后开拍。

　　但由于有2013春季市场过于刺激的表现，准备卖房的业主们都想借节前的大热拍出个好价钱。在不少地方，拟参加2月8日，今年第一拍的物业大大多于往年。南区某经纪说，往年的第一拍，不过十来个物业，而截至1月中，其所在经纪行预订拍卖的物业已达到36个！可见卖家的迫切心情。

　　同时他也说，虽然参加拍卖的物业破纪录，但登记的买家更多，现在是到哪里去找物业来卖的问题⋯⋯

　　笔者评论：卖家希望借市场火热的时候，卖个好价钱。而买家则由于热市跟风，进一步推高房价。特别是投资者此时应特别注意，自己所关注的地区的租金情况是否跟着房价一同水涨船高。如果不同步的话，意味着回报将会有折扣。

　　预售楼花的后果。2013红火的还有楼花的畅销，好几个热门楼盘都是数小时内，百分之百的售罄。报道中人头攒动的照片很是震撼。

　　笔者评论：不知道考虑过没有，楼花热销的后果是什么？这个后果很简单，在未来的2-3年中，市场上还是缺房。因为去年售出的楼花至少要2-3年才能建成。有人可能会反驳说，明年、后年还有新的项目和新楼盘不断推出呢？！从目前情况看，新盘推出恐怕也会在很短时间被抢购一空，市场长期处于缺乏现房支撑，会出现不稳定状况，市场压力大，对房价的稳定产生不良影响。

　　大陆买家来啦？这也是个很有意思的话题，特别是去年几幢豪宅被华人买家拿下，小记、娱记等各类记者想方设法查买家的户口。在媒体过分的渲染下，好像悉尼和墨尔本的房子都被大陆买家包圆了一样。

　　笔者评论：就这个问题，笔者在采访无论是上市的房地产开发商还是地区的经纪人，都会问他们，在他们的客户中，来自大陆的买家到底有多少。笔者被告知，买房中华人客户占相当比例，特别是新上市好地段的楼盘，以华人买家论，百分之九十以上是本地人。海外买家（注意，包括大陆的买家，但并不只是大陆买家）不到百分之十。有经纪人称，海外买家在明显增多。

　　将事实还原的话，应该是，大陆买家的确是对澳洲的房地产非常感兴趣，进入澳洲市场的首先是身家亿万的“土豪”们，他们的大手笔往往令市场震惊，但他们的目标物业是豪宅。大陆的中产阶级则刚刚开始在澳洲市场“试水”，还没有批量到来。但这是个不得不警觉的现象，如果大陆买家真的到澳洲来“摸石头过河”，拿钱砸房子，这个市场将会是个什么样儿？