文 / Max Wang

一年一度的Melbourne Cup 墨尔本赛马节在一片欢笑中结束，大冷门19号彭赞斯王子获胜，骑师Payne更是155年来第一位女冠军骑师，获得奖金$360万澳元，第二名获得$90万，第三名获得$45万，而他们之间的差别都仅仅在0.1秒以内，同样是赛马，时间上的一点点差距在奖金上却是天壤之别。这其实与选择什么样的房产进行投资非常相似，在买房时可能看上去差别不大，但一些细节上的不同在若干年后投资回报也会大相径庭。有哪些地方是我们值得留意的？我们应该如何选择优质的投资房产？

其实这里有个秘诀，就是站在租客的角度去考虑。这有两个好处，如果买的是投资房，买来之后打算出租，那么符合房产所在区域租客需求的房子当然更容易出租，租金回报率也会比较理想，这是从现金流 (cash flow) 角度说，此其一；其二如果你买的房产能够吸引更多的租客，说明房产更能满足该区的居住需求，在将来出售或者评估时会获得更高的资产增值(capital gain)。从这个角度去思考，下次选择投资房时，可以留意以下关键词：

如果是适合家庭的房子，要靠近学校和休闲设施

一谈到投资房大家就会很容易联想起公寓或者flat，其实投资房的种类可以是任意类型。家庭住户更愿意选在较大的空间和3到4个卧房。此类房屋最好是普通的白墙，而不是墙纸或者其他颜色的涂料，方便日后补漆；较多的储藏区和木地板也是很好的选择。从位置上最理想是靠近学校、公园和运动场所。如果房子有栅栏那更好，一来家庭住户喜欢养宠物，二来孩子在院子里玩也比较安全。

安全的环境和简易的维护

无论是自住还是出租给租客，大家都有个共同的基本需求：安全和能够简单的维护。窗户如果可以上锁是个加分项，如果有警报系统那就更好，既能增加租客的安全感，又能在购买财务保险时降低费用。可以简单容易打理的花园是大的趋势，毕竟现在人们都越来越忙，上班的忙工作，在家的忙照顾孩子。租客现在很少会选择带有很大、需要花大量时间去维护的花园的房子，不仅浪费时间，浇花的水费也是他们额外的负担。

自住是自住，投资是投资

这里着重说一下，买自住房和买投资房是两回事：买自住房更多是感性的决定，如果你喜欢在这套房子里的感觉，脑海里能想象到未来生活在这里，或者你对房子周边的设施等很满意，那就可以做决定了，但要注意不要过度借贷或超过自己的预算，这在买自住房时是经常会发生的，因为你“爱上“了这套房子。而在购买投资房时就必须理性一些，要清楚的了解自己的预算，借贷能力，还款能力，预期的租金回报和各项隐形费用等。这里有一点不同，就是在买投资房时，未必是你自己会喜欢住进去的房子，也许你更喜欢住在CBD附近水边的公寓，那是你的自住选择，如果是投资房，只要满足你的财务状况和该地区租客类型等因素，就可以考虑。

越简单的颜色越好

每个人对颜色的喜好不同，在选择投资房时，比较忌讳选择白色以外的颜色，尤其是红色、绿色这种比较跳的颜色，会在出租中让一些租客觉得无法和自己的家具协调，造成租金回报率不能最大化。基本的原则是，越简洁越好，白墙，黄色木地板，深灰色地毯都是很不错的选择，既能迎合大众品味，又方便日后维护维修。

停车位

如果是CBD和附近的投资房，那么强烈建议考虑购买停车位，既方便出租，也会在未来出售时给房产增值。我们的数据显示，新建的公寓楼停车位比例逐年降低，未来CBD及其周边的楼内停车位将越来越少。

靠近公共交通

这个不能再重要了。随着澳洲主要城市，尤其是悉尼和墨尔本人口的迅速增加，道路交通越来越拥堵，很多人会选择乘坐公共交通上下班和出行，靠近Train, Tram和Bus的房子会越来越受到欢迎，租金和房价也会随着市场需求的增加很快上涨。

以上只是在选择投资房时需要注意的一些关键点，这些小的细节如果能充分考虑进去，那么几年后这样的投资房就会像彭赞斯王子一样击败其他赛马带来更大的收益。也祝您选到优质的投资房产。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

点击这里查看更多内容